TJ 69123, 23 juin 2026, RG 23/02178

DOSSIER N° RG 23/02178 - N° Portalis DB2H-W-B7H-YFIH

Jugement du :
23/06/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

[X] [N] épouse [U]
C/
Syndic. de copro. 225 & 227 Grande Rue de la Guillotière 69007 LYON

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me [X] FOURMENT

Expédition délivrée
le :
à : Me PICON et
Me SOLLA
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi vingt trois Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : LABBE Véronique
GREFFIER LORS DES DEBATS : DE L’ESPINAY Noélie
GREFFIER LORS DU DELIBERE : SAVINO Grazia

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [X] [N] épouse [U], demeurant 38 B rue de l’Egalité - 69150 DÉCINES CHARPIEU
représentée par Me Catherine FOURMENT, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 365
d’une part,

DEFENDERESSES

Syndicat de copropriétaires 225 & 227 Grande Rue de la Guillotière 69007 LYON, représenté par son syndic en exercice, la SARL SYNDIC LYONNAIS & GERANCE - dont le siège social est sis 226 route de Vienne - 69008 LYON
représenté par Me Guillaume PICON, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2206

Citation remise à personne habilitée par acte de commissaire de justice en date du 01 Juin 2023.

S.A. PROXISERVE, dont le siège social est sis Parc d’Activités Rossevelt - Rue Jacques Tati - 69120 VAULX EN VELIN
représentée par Me Virginie FRENKIAN-SAMPIC, avocat au barreau de VAL D’OISE, substituée par Me WendkouNi Lydie Sophie SOLLA, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2198

Citation remise à personne habilitée par acte de commissaire de justice en date du 02 Juin 2023.

IINTERVENANT VOLONTAIRE

Syndicat de copropriétaires 225 & 227 Grande Rue de la Guillotière 69007 LYON, représenté par son syndic en exercice, la SAS KEY SOLUTIONS -ORPI - dont le siège social est 29 place Jules Grand Clément 69100 VILLEURBANNE, prise en la personne de ses représentants légaux
représenté par Me Guillaume PICON, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2206

d’autre part

Date de la première audience : 05/09/2023
Date de la mise en délibéré : 14/11/2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 21 juin 2018, Madame [X] [N] épouse [U] a acquis de Madame [T] [Y] [K] veuve [F] et Monsieur [M] [F] un appartement de type studio, d’une superficie CAREZ de 19,32m2, constituant le lot n°163 de la copropriété LE VICTORIEN située 225-227 Grande rue de la Guillotière à Lyon 7ème arrondissement, dans laquelle l’eau froide est collective.

L’immeuble a été géré par la SARL syndic LYONNAIS & GERANCE avant de l’être, depuis le 30 septembre 2021, par la SAS KEY SOLUTIONS – ORPI.

Le bien a été donné à bail à Madame [Q] [W] du 1er juillet 2018 au 20 août 2019, puis à Monsieur [O] [B] à compter du 3 septembre 2019.

Par contrat en date du 1er juin 2008, il a été confié à la SA PROXISERVE la mission de relever deux fois par an les compteurs d’eau individuels afin que la répartition finale des charges afférentes à la consommation d’eau froide pour chaque logement, dans le cadre d’une régularisation annuelle, soit réalisée par le syndic.

Le 19 mars 2019, Madame [X] [N] épouse [U] a été destinataire d’une régularisation de charges au titre de l’exercice comptable compris entre le 1er octobre 2017 et le 30 septembre 2018, faisant état d’une consommation d’eau à hauteur de 353m3 qui lui était facturée 1 021,59€.

Sur mandat de Madame [X] [N] épouse [U], une réunion d’expertise amiable a été organisée par le cabinet AGEX le 27 novembre 2019, à laquelle Monsieur [O] [B] et la SA PROXISERVE étaient aussi présents. Le syndic LYONNAIS & GERANCE était absent malgré sa convocation.

Dans son rapport en date du 29 novembre 2019, l’expert a constaté que l’indice figurant au compteur est de 792. Il a retenu la responsabilité du syndic et éventuellement des vendeurs du logement à raison de leur inaction pour identifier l’origine de la surconsommation.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 octobre 2020, Madame [X] [N] épouse [U] a contesté devoir régler la dette de consommation d’eau qui lui était imputée et informait le syndic de la recherche de fuite qu’elle allait faire réaliser.

Le 21 janvier 2021, la société HYDROTECH n’a relevé l’existence d’aucune fuite dans le logement et, plus généralement, d’aucun problème de nature à expliquer la surconsommation d’eau.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 mars 2021, Madame [X] [N] épouse [U] a mis en demeure le syndic de lui rembourser la somme de 1 021,59€, d’effacer sa dette relative aux frais de mise en demeure du 2 juin 2020 et du commandement de payer du 14 septembre 2020, puis de lui rembourser les frais de recherche de fuite à hauteur de 504€.

Par courrier en réponse du 16 avril 2021, le syndic LYONNAIS & GERANCE a refusé de faire droit à cette demande et invitait Madame [X] [N] épouse [U] à se rapprocher de la société PROXISERVE.

Le 11 février 2022, Madame [X] [N] épouse [U] a saisi un conciliateur de justice lequel a dressé, le 9 mai 2022, un constat de carence.

Par actes de commissaire de justice en date du 1er et 2 juin 2023, Madame [X] [N] épouse [U] a fait assigner la SA PROXISERVE et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 225-227 grande rue de la Guillotière à Lyon 7ème arrondissement, représenté par son syndic en exercice la SARL SYNDIC LYONNAIS&GERANCE, devant le pôle de la proximité et de la protection du Tribunal judiciaire de LYON aux fins de les voir condamner in solidum à lui verser les sommes suivantes :
1 021,59€ au titre du remboursement de la surconsommation d’eau, 504€ au titre du remboursement de la facture de recherche de fuite de la société HYDROTECH, 167,95€ au titre des frais de relance et de mise en demeure et de commandement de payer, 3 000€ au titre de l’indemnisation de son préjudice moral, 2 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et à prendre en charge les dépens de l’instance.
L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 septembre 2023 lors de laquelle un renvoi a été ordonné. Plusieurs autres renvois ont ensuite été ordonnés pour réplique.

L’affaire a été définitivement retenue à l’audience du 14 novembre 2024 lors de laquelle toutes les parties ont, par l’intermédiaire de leur conseil respectif, déposé un dossier de plaidoirie visé par le greffe et ont soutenu leurs demandes à l’oral.

Se référant à ses dernières écritures, Madame [X] [N] épouse [U] maintient ses demandes initiales et modifie l’identité du syndic représentant le syndicat des copropriétaires par la SAS KEY SOLUTIONS – ORPI. Elle fonde ses demandes sur la loi du 10 juillet 1965 et notamment son article 14, sur la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 et son décret d’application n°2012-1078 du 24 septembre 2012 ainsi que sur les articles L2221-12-4-III bis et suivants du Code général des collectivités territoriales (CGCT).

Elle explique que son logement a présenté une surconsommation d’eau particulièrement anormale, à hauteur de 353m3, entre septembre 2017 et septembre 2018 ; à laquelle le syndicat des copropriétaires, qui en avait été informé par la SA PROXISERVE, n’a nullement réagit alors même qu’il avait l’obligation de solliciter l’avis de la compagnie des eaux sur le bon fonctionnement du compteur dans un délai d’un mois.

En réponse à l’argument du syndicat selon lequel elle était tenue d’assumer les frais relatifs à la régularisation annuelle des charges de l’exercice en cours au moment de la vente, elle indique ne pas contester devoir régler l’appel de charge mais seulement le quantum des charges qui est appelé en ce qu’il ne correspond pas à la consommation d’eau effective sur l’exercice en question.

Aussi, elle conteste l’argument du syndicat selon lequel les compteurs d’eau individuels ne constituent pas des parties communes au motif que ces compteurs ne sont pas la propriété des copropriétaires de l’immeuble et sont installés selon contrat souscrit par le syndic auprès de la SA PROXISERVE. Dès lors, elle fait valoir que la surconsommation d’eau fictive étant imputable à un défaut de fonctionnement de son compteur d’eau, le syndicat des copropriétaires engage pleinement sa responsabilité.

Elle soutient que les frais qu’elle a engagé pour la recherche de fuite l’ont été en raison de la faute du syndicat des copropriétaires qui n’a pas pris les mesures nécessaires lorsque cette surconsommation d’eau est apparue. De la même manière, elle demande remboursement des frais de relance qui lui ont été facturés de manière injustifiée en ce que la créance de charges était erronée. Enfin, elle justifie son préjudice moral à raison des pressions exercées à son encontre pour le règlement des charges et des démarches qu’elle a dû effectuer auprès du syndicat.

S’agissant de la responsabilité de la SA PROXISERVE, elle se prévaut de l’arrêt « [Z] c/ Boot Shop » rendu le 6 octobre 2006 dans lequel la Cour de cassation a décidé qu’un tiers au contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que celui-ci lui a causé un dommage. Dès lors, elle soulève un manquement de la SA PROXISERVE à son obligation d’assurer le bon enregistrement des consommations d’eau et lui reproche de n’avoir procédé au changement du compteur qu’en décembre 2020, puis de n’avoir jamais réagi à ses demandes de vérifications.

Enfin, elle ajoute que la taille du logement ne permettait pas d’héberger des personnes et que les consommations d’eau relevées prouvent à elles seules l’emballement du compteur avant son blocage dans la mesure où il aurait été question pour la locataire de prendre 6,23 bains par jours sur le semestre compris entre le 18 septembre 2017 et le 9 mars 2018 ; et que la consommation relevée entre le 9 mars et le 1er juillet 2018 est sept fois supérieure à la normale.

Se référant à ses dernières écritures, la SA PROXISERVE sollicite à titre principal le débouté de Madame [X] [N] épouse [U] pour l’ensembles de ses demandes, fins et conclusions. À titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à la relever et garantir intégralement de toute condamnation en principal, accessoires, frais et dépens, qui pourrait être prononcée à son encontre. En tout état de cause, elle demande à voir l’exécution provisoire être écartée, outre la condamnation de Madame [X] [N] épouse [U] à lui régler la somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et à prendre en charge les dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle explique qu’elle intervient pour relever les index des compteurs individuels et les transmettre au syndic qui a la charge d’établir les décomptes individuels au titre de la régularisation des charges afférentes à la consommation d’eau. Elle soutient avoir effectué toutes les diligences qui lui incombaient en ce qu’il n’existe aucun défaut d’enregistrement, outre que Madame [X] [N] épouse [U] prétend à tort et sans la moindre preuve qu’elle n’a pas réagi à ses demandes.

En réponse à l’argument de Madame [X] [N] épouse [U] selon lequel elle a tardé à procéder au changement du compteur, elle fait valoir avoir été particulièrement diligente et que l’allongement des délais dont se elle se plaint résulte de la déclaration tardive qu’elle a faite du sinistre auprès de son assureur, à savoir le 10 octobre 2019, alors même qu’elle s’est aperçue de la situation à compter du 19 mars 2019.

De surcroît, elle conteste la preuve de la défaillance du compteur antérieure au 21 septembre 2018, date à laquelle il se serait bloqué et soutient que Madame [X] [N] épouse [U] ne démontre pas que la consommation d’eau excessive ne soit pas imputable aux locataires.

Enfin, s’agissant de sa demande d’appel en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires, elle fait valoir que ce dernier n’a pris aucune mesure particulière en vue de faire cesser l’augmentation du volume d’eau consommé, et ce malgré l’alerte qu’elle lui a adressé en ce sens le 25 avril 2018.

Se référant à ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires sollicite le débouté de Madame [X] [N] épouse [U] pour l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, outre sa condamnation à lui verser 5 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et à prendre en charge les dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que Madame [X] [N] épouse [U] était tenue de payer la régularisation annuelle des charges de l’exercice 2017/2018 à défaut d’avoir prévu dans l’acte de vente que celle-ci devait être assumée par les vendeurs.

Il ajoute que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas vocation à s’appliquer à défaut pour les compteurs individuels d’être des parties communes de l’immeuble et compte tenu du fait que ceux-ci appartiennent à la SA PROXISERVE selon stipulation prévue au contrat.

En outre, il soutient que l’article L2221-12-4-III bis du Code général des collectivité territoriales est inapplicable étant donné que la surconsommation d’eau ne résulte pas d’une fuite selon le rapport HYDROTECH. Il ajoute que, selon la jurisprudence, le syndicat n’est pas responsable d’une anomalie relative à une surconsommation d’eau et que la preuve d’une erreur dans le relevé du compteur incombe au propriétaire et non au syndicat. Il soutient également que Madame [X] [N] épouse [U] ne prouve pas l’inexactitude du relevé du compteur d’eau durant la période allant du 18 septembre 2017 au 21 juin 2018 et qu’il n’est pas exclu que la surconsommation provienne de la locataire en place pendant cette période dans l’hypothèse où elle aurait hébergé plusieurs personnes.

S’agissant de la demande en remboursement des frais de recherches de fuite, il soutient que c’est Madame [X] [N] épouse [U] qui a librement pris l’initiative de mandater la société HYDROTECH et, qu’au surplus, aucune fuite n’ayant été relevée, rien ne justifie qu’il soit tenu de cette dépense. En outre, la charge de la preuve de l’erreur dans le relevé du compteur incombant à Madame [X] [N] épouse [U], il estime qu’il lui appartenait de faire les démarches pour tirer au clair les raisons de cette surconsommation.

En ce qui concerne sa demande en remboursement des frais de relance, il se prévaut de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et explique que ces frais ont été nécessaires pour recouvrir sa créance. S’agissant du préjudice moral invoqué par la demanderesse, il soutient ne pas avoir commis de faute en ce qu’il ne lui appartenait pas de vérifier l’anomalie provenant de la surconsommation d’eau et qu’il a répondu aux deux lettres de Madame [X] [N] épouse [U] des 22 octobre 2020 et 26 mars 2021.

Enfin, il soutient que, selon son contrat, seule la SA PROXISERVE est responsable en cas de surconsommation d’eau résultant d’une défaillance d’un compteur individuel. En outre, il conteste l’appel en garantie formé par cette dernière à son encontre au motif que, si le relevé mentionnant une suspicion de fuite, qui n’était pas avérée, a été édité le 25 avril 2018 par cette structure, il ne lui a été transmis qu’après le mois de juin 2018, soit à une période où il était trop tard pour que l’intervention du syndic permette de limiter la consommation d’eau du compteur individuel.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025, prorogé jusqu’à ce jour, par mise à disposition au greffe, les parties ayant été informées de la date fixée.

MOTIVATION
A Titre liminaire, le Tribunal fait observer que l’assignation a été délivré au syndicat des copropriétaires [I] située 225-227 Grande rue de la Guillotière à Lyon 7ème arrondissement représenté par son syndic la SARL syndic LYONNAIS & GERANCE, l’acte ayant été remis à une personne qui s’est déclaré habilitée à recevoir l’acte
Lors de l’instance, toutes les parties s’accordent pour indiquer que le syndicat des copropriétaires LE VICTORIEN située 225-227 Grande rue de la Guillotière à Lyon 7ème arrondissement était représenté par son nouveau syndic la SAS KEY SOLUTIONS – ORPI à la date de la délivrance de l’assignation, ce dernier ayant pris d’ailleurs des conclusions sur la base de cette représentation
De telle sorte que l’ensemble des parties n’ayant soulevé aucune difficulté, il convient de procéder à la régularisation de la situation en déclarant l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires LE VICTORIEN située 225-227 Grande rue de la Guillotière à Lyon 7ème arrondissement représenté par son syndic la SAS KEY SOLUTIONS – ORPI et de mettre hors de cause le syndicat des copropriétaires LE VICTORIEN située 225-227 Grande rue de la Guillotière à Lyon 7ème arrondissement représenté par son syndic la SARL syndic LYONNAIS & GERANCE en application de l’article 328 et suivants du code de procédure civile
Sur la demande en remboursement au titre de la régularisation de charges pour l’exercice 2017/2018
En application de l’article 10 alinéas 1 et 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. »

Sur l’existence d’une surconsommation d’eau non imputable à Mme [U] : Selon l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

Il est constant qu’il incombe au copropriétaire qui conteste l'exactitude des indications données par un compteur d'eau individuel de justifier des éléments de nature à renverser la présomption simple d'exactitude des relevés du compteur. Si cette présomption est renversée, il appartient alors au syndicat des copropriétaires de justifier de l’exactitude des relevés.

En l’espèce, il ressort des relevés fournis par la SA PROXISERVE que la consommation d’eau effective afférente à l’appartement de Madame [X] [N] épouse [U] n’a pu être relevée le 15 mars 2019, l’index étant de 792,865 et donc identique à celui relevé le 21 septembre 2018. Au surplus, lors de la réunion d’expertise amiable du 27 novembre 2019, l’expert a pu constater que le compteur était toujours bloqué sur ce même index et la SA PROXISERVE a pu confirmer sa défectuosité à cette date.

Ainsi, il est possible d’estimer avec certitude que le blocage du compteur est intervenu entre le 9 mars et le 21 septembre 2018 et éventuellement même avant le 1er juillet 2018 puisque l’état des lieux d’entrée de Madame [W] laisse apparaître un relevé de la consommation d’eau à 792m3.

En outre, le rapport de la société HYDROTECH confirme, au 21 janvier 2021, l’absence de fuite dans le logement de Madame [X] [N] épouse [U] et, bien que certaines anomalies aient pu être relevées, il est indiqué que celles-ci sont sans lien avec le problème de surconsommation. Quant à une fuite survenue entre octobre 2017 et septembre 2018, aucun élément ne permet d’en considérer l’existence, étant toutefois noté que Madame [X] [N] épouse [U] a acquis le bien en juin 2018 et que les vendeurs n’ont pas été mis en cause dans la présente procédure afin de contredire cette hypothèse.

Encore, pour ce qui est du fait de savoir si le compteur s’est emballé avant son blocage et, dès lors, si les mesures relevées le 9 mars et 21 septembre 2018 sont erronées, il convient de noter que Madame [X] [N] épouse [U] n’ayant pas appelé dans la cause les vendeurs, elle n’apporte aucun élément sur l’existence ou non d’une fuite dans le logement avant la vente

Toutefois et à la lecture des pièces du dossier il convient de noter que, avant le 9 mars 2018, la consommation oscillait entre 3m3 et 38m3 / semestre avec une moyenne de 22m3/ semestre. S’il n’est pas exclu que Madame [J], locataire en place pendant neuf des douze mois de la période litigieuse, ait hébergé des individus entre septembre 2017 et juin 2018, aucun élément ne vient accréditer cette simple hypothèse, et ce encore moins compte tenu de la superficie du logement qui est, pour rappel, de 19m2.

En tout état de cause, eu égard au fait que le compteur se soit bloqué, que les consommations soient 10 fois supérieures à celles relevées en moyenne avant mars 2018 et qu’elles semblent anormales pour un occupant d’un local de 19 m2 au regard des relevés effectués pour les autres lots de type F1 de la copropriété, il y a lieu de considérer que la défectuosité du compteur, sur la période comprise entre octobre 2017 et septembre 2018 est établie et, in fine, que les relevés de consommation des 9 mars et 21 septembre 2018 sont erronés.

Par conséquent, la surconsommation d’eau n’est pas imputable à Madame [U].

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic en exercice Selon l’article 14 alinéa 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Il est constant que la responsabilité de plein droit instituée par les dispositions de l'article 14 ne s'applique qu'aux dommages causés par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes. Dès lors, cette responsabilité spécifique ne peut trouver à s'appliquer lorsque la cause du dommage réside non dans un vice de construction ou un défaut d'entretien mais dans le fait d'un tiers.

Au surplus, un copropriétaire est recevable à agir en responsabilité contre le syndicat des copropriétaires du fait des manquements commis par son syndic.

En effet, ce dernier est tenu d’agir avec vigilance et diligence dans sa mission et ses obligations caractérisent une obligation de moyens. Ainsi son inertie peut engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires dont il est le représentant à l’égard des copropriétaires pris individuellement.

L’article 8 de cette même loi prévoit que le règlement de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. À défaut de classification, il convient de se référer, pour déterminer la nature d’une partie, à l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »

Toutefois dans le silence ou la contradiction des titres, l’article 3 de ladite loi dresse une liste non exhaustive des parties à considérées comme communes comprenant : « - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;- les locaux des services communs ;- les passages et corridors ;- tout élément incorporé dans les parties communes. »

Enfin, l’article L2221-12-4-III bis du Code Général des Collectivités Territoriales prévoit que « Dès que le service d'eau potable constate une augmentation anormale du volume d'eau consommé par l'occupant d'un local d'habitation susceptible d'être causée par la fuite d'une canalisation, il en informe sans délai l'abonné. Une augmentation du volume d'eau consommé est anormale si le volume d'eau consommé depuis le dernier relevé excède le double du volume d'eau moyen consommé par l'abonné ou par un ou plusieurs abonnés ayant occupé le local d'habitation pendant une période équivalente au cours des trois années précédentes ou, à défaut, le volume d'eau moyen consommé dans la zone géographique de l'abonné dans des locaux d'habitation de taille et de caractéristiques comparables.

L'abonné n'est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne s'il présente au service d'eau potable, dans le délai d'un mois à compter de l'information prévue au premier alinéa du présent III bis, une attestation d'une entreprise de plomberie indiquant qu'il a fait procéder à la réparation d'une fuite sur ses canalisations. L'abonné peut demander, dans le même délai d'un mois, au service d'eau potable de vérifier le bon fonctionnement du compteur. L'abonné n'est alors tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne qu'à compter de la notification par le service d'eau potable, et après enquête, que cette augmentation n'est pas imputable à un défaut de fonctionnement du compteur. […] »

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise amiable du cabinet AGEX que « la copropriété est équipée de compteurs d’eau privatifs situés dans les salles de bains et communicants ».

Le règlement de copropriété n’est pas produit. Toutefois, il résulte du contrat conclu entre le syndicat des copropriétaires et la SA PROXISERVE que le syndicat est preneur des compteurs et que ceux-ci restent la propriété de la première. Dès lors, les copropriétaires ne disposant d’aucun droit de propriété sur ces éléments, il ne peut être considéré qu’il s’agit d’une partie privative au sens de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour ce qui est de la responsabilité du syndicat à raison de la défectuosité des compteurs individuels situés en partie commune, Madame [X] [N] épouse [U] ne rapporte pas la preuve que ce dysfonctionnement résulte d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien.

Pour ce qui est de la responsabilité du syndicat du fait du syndic, il ressort des pièces versées aux débats qu’un état des consommations relevées au 9 mars 2018 faisant mention d’une suspicion de fuite pour le lot de Madame [X] [N] épouse [U] a été édité le 25 avril 2018 et transmis au syndic. Contrairement à ce que soutient le syndicat, il n’est pas rapporté la preuve que ce document ait été remis au syndic après le mois de juin 2018.

Or, le syndicat ne soutient pas avoir informé Madame [X] [N] épouse [U] – ou les anciens copropriétaires – de l’alerte qui lui a été donnée par la SA PROXISERVE et le fait qu’aucune fuite dans le logement n’ait été détectée par la société HYDROTECH, qui plus est postérieurement à la période litigieuse, ne suffit pas à justifier l’absence de communication de cette information qui ne pouvait être connue de Madame [X] [N] épouse [U]. En effet, à défaut de fuite avérée dans le logement, Madame [X] [N] épouse [U] n’avait aucun moyen de s’apercevoir de la surconsommation et donc d’entamer les démarches nécessaires à trouver sa provenance afin d’empêcher qu’elle ne perdure. Et il importe peu que l’état des lieux réalisé par Madame [X] [N] épouse [U] avec Madame [Q] [W] le 1er juillet 2018, soit pendant la période litigieuse, fasse mention de l’index figurant à cette époque sur le compteur d’eau individuel dans la mesure où cette donnée se rapporte à la consommation d’eau depuis la mise en service du compteur ou sa réinitialisation de sorte que Madame [X] [N] épouse [U], qui venait d’acquérir le bien, n’était pas en capacité d’identifier cette anomalie.

Enfin, il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires est le titulaire du contrat collectif de fourniture d’eau. Si l’article L2221-12-4 du CGCT laisse seulement une possibilité à l’abonné de solliciter la vérification de son compteur afin d’avoir une chance d’obtenir un dégrèvement de sa facture d’eau, il est établi que, du fait de la négligence du syndic en la personne de la SARL SYNDIC LYONNAIS&GERANCE à la période litigieuse, à lui communiquer la surconsommation relevée par la SA PROXISERVE dont elle ne pouvait avoir connaissance autrement, Madame [X] [N] épouse [U] n’a pu solliciter du syndicat, en sa qualité d’abonné, qu’il procède à une demande en ce sens auprès du service d’eau potable et in fine à son bénéfice. Ainsi il est démontré la faute de gestion du syndic mandatée à l’époque litigieuse et le syndicat des copropriétaires doit donc en répondre à l’égard de la demanderesse

Dès lors, la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 225-227 Grande rue de la Guillotière actuellement représenté par son syndic en exercice la SAS KEY SOLUTIONS – ORPI est engagée à raison des fautes commises dans sa mission de gestion par son ancien syndic mandaté sur la période litigieuse soit la SARL SYNDIC LYONNAIS&GERANCE, en raison de la négligence fautive de cette dernière

Sur la responsabilité de la SA PROXISERVE : « Selon l’article 1240 du Code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
L’article 1241 du Code civil prévoit quant à lui que « Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

Il est constant qu’un tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que celui-ci lui a causé un dommage.

Conformément à l’article 4 du contrat conclu entre le syndicat des copropriétaires et la SA PROXISERVE, il est prévu que « Pendant la durée du contrat la SA PROXISERVE s’engage à garantir le bon enregistrement des consommations par les compteurs dans la limite d’un usage normal de ceux-ci et des garanties techniques de fonctionnement données par le constructeur et conformes à la réglementation en vigueur, moyennant le paiement d’un forfait annuel par appareil. Et la SA PROXISERVE assurera gratuitement la réparation ou le remplacement des appareils reconnus défectueux par ses agents lors de leur passage, ce passage étant éventuellement effectué à la demande du preneur. […] »
En l’espèce, il est constant que la SA PROXISERVE est intervenue les 9 mars et 21 septembre 2018 afin de relever les consommations des compteurs divisionnaires comme il le lui incombe. Il n’est pas soutenu, ni même démontré, que les valeurs relevées par elle sur le compteur de Madame [X] [N] épouse [U] ne sont pas celles qui y figuraient.

Aussi, si la SA PROXISERVE est tenue de remplacer les appareils reconnus défectueux, il convient de relever que cette structure a alerté le syndic de l’hypothèse de l’existence d’une fuite sur le compteur de Madame [X] [N] épouse [U] dès avril 2018. Dès lors, à défaut pour le syndicat des copropriétaires de démontrer qu’une suite a été donnée à cette alerte, rien ne permet de considérer que la SA PROXISERVE savait si l’hypothèse d’une fuite avait été évincée ou non, et donc que la défectuosité du compteur trouvait son origine ailleurs. En tout état de cause, elle ne pouvait connaître la défectuosité du compteur avant le 15 mars 2019 puisque celui-ci affichait des mesures distinctes l’une de l’autre au 9 mars et 21 septembre 2018. Dès lors, elle n’avait pas l’obligation d’intervenir avant cette date et ne pouvait donc pas empêcher la facturation pratiquée par le syndic auprès de Madame [X] [N] épouse [U] pour la période litigieuse.

Enfin, il n’est pas démontré que la SA PROXISERVE n’a pas satisfait aux demandes de vérification qui lui auraient été adressées par Madame [X] [N] épouse [U] et il n’est pas démontré de lien de causalité entre le changement tardif du compteur d’eau individuel et la surconsommation facturée.

Par conséquent, aucun manquement contractuel ne peut être reproché à la SA PROXISERVE.

Sur le préjudice de Madame [U] : Il a été établi que c’est, du fait de la négligence de son syndic à l’avoir informée de la suspicion de fuite détectée par la SA PROXISERVE, qu’elle n’a pas eu l’opportunité de mettre fin à cette surconsommation et solliciter un contrôle de son compteur par le service d’eau potable.

Il est constant que le préjudice lié à la perte de la possibilité d’obtenir un dégrèvement de sa facture d’eau constitue une perte de chance puisqu’il n’est pas certain que Madame [X] [N] épouse [U] ait eu l’intention de faire cette démarche et que celle-ci aboutisse favorablement. Toutefois, la défectuosité du compteur d’eau ayant été établie ci-avant, il y a lieu d’évaluer cette perte de chance à 90%.

En revanche, si la défectuosité du compteur a empêché de relever la mesure exacte de la consommation d’eau entre octobre 2017 et septembre 2018, il n’en reste pas moins qu’il n’est pas démontré que la locataire en place n’a pas du tout consommé d’eau froide sur cette période. Dès lors et à défaut de connaître la consommation d’eau moyenne engendrée par l’occupation des lieux par Madame [Q] [W], il convient de déduire de la facture de régularisation de 1 021,59€ la somme de 127,16€ correspondant au coût du m3 pour 44m3 (22m3 en moyenne pour un semestre).

Dès lors, c’est la somme de 804,99€ qui doit être versée par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice à Madame [X] [N] épouse [U], correspondant à 90% de 894,43€ (1 021,59-127,16).

Sur la demande en remboursement de la facture de recherche de fuite :

En l’espèce, il est établi que Madame [X] [N] épouse [U] a fait réaliser une recherche de fuite par la société HYDROTECH le 21 janvier 2021. Toutefois, elle ne démontre pas en quoi cette somme doit être imputée au syndicat des copropriétaires ou à la SA PROXISERVE dans la mesure où elle n’est pas en lien avec la négligence du syndic et qu’elle aurait, dans tous les cas, dû l’assumer.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter cette demande.

Sur la demande en remboursement des frais de relance, de mise en demeure et de commandement de payer

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; […] »

En l’espèce, il ressort des courriers du 22 octobre 2020 et 26 mars 2021 que Madame [X] [N] épouse [U] a procédé au paiement de la régularisation de charges entre ces deux dates, soit postérieurement à la mise en demeure du 2 juin 2020 et au commandement de payer du 14 septembre 2020.
Au surplus et comme indiqué ci-avant, le local de Madame [X] [N] épouse [U] ayant été loué sur la période litigieuse, il ne peut être considéré que la consommation d’eau a été de 0m3. Dès lors, Madame [X] [N] épouse [U] ayant retenu la totalité de la somme réclamée alors qu’au moins une partie d’elle est justifiée, les actes de recouvrement qui s’y rapportent n’étaient pas inutiles

Pour autant, et en application de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, des frais restent à la charge du créancier avant obtention d’un titre exécutoire et alors que ces diligences représentent des actes de gestion courante du syndic et que le contrat de syndic n’est pas opposable à chaque co-propriétaire pris isolément.

De telle sorte que 167,95€ au titre des frais de relance et de mise en demeure et de commandement de payer facturée à Madame [X] [N] épouse [U] et dont il n’est pas contesté qu’elle l’a réglée, doit être rembourser à cette dernière qui a payé à tort ses frais. Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice est donc condamné à lui payer cette somme

Enfin, la SA PROXISERVE n’a aucun lien avec la facturation des frais de relance, de mise en demeure et de commandement de payer de sorte que sa condamnation n’a pas non plus lieu d’être prononcée à son encontre.

En conséquence, la demande de Madame [X] [N] épouse [U] à ce titre est rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral :

Selon l’article 1217 du Code civil, « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :…] — demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

En l’espèce, Madame [X] [N] épouse [U] justifie avoir réalisé une expertise amiable, avoir saisi un conciliateur et avoir fait procéder à une recherche de fuite afin de tirer au clair une situation dont elle ne pouvait avoir connaissance autrement que par le biais du syndic qui a négligé de l’informer quand il était encore utile de remédier au problème. Il est certain que cette situation a engendré chez elle de l’anxiété et de l’incompréhension face à la régularisation qui lui a été adressée en mars 2019.

En revanche, il n’est pas démontré en quoi la SA PROXISERVE serait à l’origine du préjudice moral subi par Madame [X] [N] épouse [U].

Quant à la somme sollicitée par, celle-ci n’apparaît pas justifiée dans son quantum de sorte qu’il convient de la réduire à la plus juste proportion fixée à celle de 500€.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic est condamné à verser à Madame [X] [N] épouse [U] la somme de 500€ au titre de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic qui succombe, supporte les dépens de la présente procédure.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [X] [N] épouse
[U] les frais qu’elle a été contrainte d’engendrer pour assurer la défense de ses intérêts. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic est condamné à verser à Madame [U] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SA PROXISERVE qui ne réclame une allocation sur ce fondement qu’à l’encontre de de Madame [X] [N] épouse [U], ce en raison de la situation économique des parties ce alors que quand bien même, la première a été mise hors de cause.

La SA PROXISERVE est donc déboutée de sa demande en ce sens.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ou que cette exécution provisoire soit incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’état, l’exécution provisoire de la présente décision est maintenue, aucun motif légitime justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,