TJ 69123, 30 juin 2026, RG 25/01306

DOSSIER N° RG 25/01306 - N° Portalis DB2H-W-B7I-2SCD

Jugement du :
30/06/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

[S] [V]
C/
[F] [D]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Roxane DIMIER

Expédition délivrée
le :
à : Me Ségolène PINET
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi trente Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : LUGHERINI Pauline
GREFFIER : SAVINO Grazia

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [S] [V], demeurant 9 allée Marc Etienne Bonnefoy - 26200 MONTELIMAR
représentée par Me Ségolène PINET, avocat eu barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

Monsieur [U] [G], demeurant 9 allée Marc Etienne Bonnefoy - 26200 MONTELIMAR
représenté par Me Ségolène PINET, avocat eu barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [F] [D]
né le 03 Octobre 1958 à UNTERSEEN (CANTON DE BERNE), demeurant 219 impasse du Ruffier - 69290 CRAPONNE
représenté par Me Roxane DIMIER, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1037

Cité à personne par acte de commissaire de justice en date du 05 Juillet 2024.

d’autre part

Date de la première audience : 13/05/2025
Date de la mise en délibéré : 30/06/2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 janvier 2020, Monsieur [F] [D] a consenti un bail d'habitation à Madame [S] [V] et Monsieur [U] [G] sur des locaux situés 72 rue Port Rave 69390 Vernaison, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 140 euros, indexé annuellement, outre provisions pour charges de 50 euros.

Madame [S] [V] et Monsieur [U] [G] ont donné congé pour le 23 juillet 2022.

Un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice le 22 juillet 2022.

Un litige est né s'agissant du décompte de sortie des lieux.

Les échanges entre les parties n'ont pas permis une résolution amiable du litige.

Madame [S] [V] et Monsieur [U] [G] justifient d'un constat d'échec de conciliation en date du 16 février 2023.

Par acte de commissaire de justice du 5 juillet 2024, Madame [S] [V] et Monsieur [U] [G] ont fait assigner Monsieur [F] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, demandant de le condamner à leur payer les sommes suivantes :
- 1 340 euros au titre de la restitution de la caution,
- 370 euros au titre du remboursement du trop-perçu de charges,
- 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L'affaire a été appelée à l'audience du 13 mai 2025 et a fait l'objet de plusieurs renvois pour échanges entre les parties.

L'affaire a été retenue à l'audience du 23 avril 2026, lors de laquelle chacune des parties, représentée par son conseil, s'en est rapportée à ses conclusions régulièrement déposées.

Aux termes de leurs conclusions, Madame [S] [V] et Monsieur [U] demandent de condamner Monsieur [F] [D] à leur payer les sommes suivantes :
- 1 340 euros au titre de la restitution de la caution,
- 370 euros au titre du remboursement du trop-perçu de charges,
- 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Aux termes de ses conclusions, Monsieur [F] [D] demande de :
- rejeter les demandes de Madame [S] [V] et Monsieur [U],
- condamner solidairement Madame [S] [V] et Monsieur [U] à lui payer la somme de 1 199 euros au titre du compte après départ,
- condamner in solidum Madame [S] [V] et Monsieur [U] à lui payer 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application des articles 4 et 5 du code de procédure civile, le juge statue dans la limite des demandes des parties.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Au préalable, il convient de relever que les parties s'accordent sur le fait qu'un dépôt de garantie de 2 280 euros a été versé par les locataires.

Par ailleurs, Monsieur [F] [D] justifie d'un versement aux locataires d'un montant de 2.328 euros réalisé le 13 septembre 2022, et non pas d'un montant de 1 929 euros comme mentionné dans un premier décompte du bailleur et dans les conclusions des locataires.

Ni les parties ni le juge ne sont liés par les différentes propositions des locataires et du bailleur intervenues lors de la phase amiable sur les montants restant dus.

Il sera donc tenu compte du versement de 2 328 euros après que les différents postes du décompte soient tranchés par le présent jugement.

Sur la dette locative

Sur les loyers

En l'espèce, par acte sous seing privé du 21 janvier 2020, Monsieur [F] [D] a consenti un bail d'habitation à Madame [S] [V] et Monsieur [U] [G] sur des locaux situés 72 rue Port Rave 69390 Vernaison, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 140 euros, indexé annuellement.

La preuve de l'existence de l'obligation à paiement des loyers est ainsi apportée et il appartient aux locataires de justifier du paiement.

Monsieur [F] [D] verse aux débats un décompte mentionnant un solde de loyer de 257 euros restant dû.

Madame [S] [V] et Monsieur [U] [G] n'apportent aucun élément de nature à remettre en cause le montant de 257 euros dû au titre de l'arriéré de loyer.

Compte tenu de la répartition de la charge de la preuve, il sera retenu un solde restant dû par les locataires de 257 euros au titre des loyers.

Sur les charges locatives

En application de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En application de ces dispositions, le bailleur copropriétaire est tenu de mettre à la disposition du locataire les pièces justificatives des charges locatives et le décompte détaillé par nature de charges.

Dès lors que le locataire conteste la somme qui lui est réclamée, il appartient au bailleur de démontrer son exigibilité.

Concernant les charges locatives, Madame [S] [V] et Monsieur [U] [G] soutiennent que le montant de 1929 euros prétendument restitué contenait 989 euros de trop-perçu de charges et demandent le paiement complémentaire de 370 euros au titre du trop-perçu de charges. Autrement dit, ils chiffrent le trop-perçu de charges à 1 359 euros (989 + 370).

Monsieur [F] [D] verse aux débats un décompte mentionnant une régularisation de charges de 1 315 euros en faveur des locataires, soit une différence de 44 euros.

Or, Monsieur [F] [D], à qui il incombe de démontrer l'exigibilité des charges locatives, ne justifie pas du décompte détaillé par nature de charges.

Compte tenu de la répartition de la charge de la preuve, il sera retenu une régularisation des charges locatives au bénéfice des locataires de 1359 euros.

Sur les frais de remise en état des lieux loués

L'article 1730 du code civil dispose que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L'article 1731 du code civil précise que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Un état des lieux d'entrée a été réalisé contradictoirement le 21 janvier 2020.
Un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 22 juillet 2022.

Monsieur [F] [D] chiffre les réparations locatives à la somme de 2209 euros décomposée comme suit :

- changement ampoule du puit (100 euros)

L'état des lieux de sortie relève que la lumière du puit ne fonctionne pas.

Les locataires ne contestent pas le principe de ces frais mais le montant retenu.

Compte tenu de la facture comparative de la société SCAPPATICCI de 244,50 euros HT, les frais de 100 euros réclamés à ce titre sont justifiés.

- changement robinet extérieur (100 euros)

L'état des lieux de sortie relève une fuite au niveau du robinet extérieur.

Les locataires ne contestent pas le principe de ces frais mais le montant retenu.

Compte tenu de la simulation en ligne de 215 euros TTC, les frais de 100 euros réclamés à ce titre sont justifiés.

- mise en place cylindre de sécurité sur serrure porte entrée (110 euros)

Le bailleur produit une facture de remplacement d'un cylindre pour 275 euros TTC.

L'état des lieux de sortie relève que les locataires fournissent au bailleur un nouveau cylindre avec cinq clés, sans aucune indication sur la nécessité de remplacer le cylindre de sécurité sur la serrure de la porte d'entrée.

Compte tenu de ces éléments, ces frais ne sont pas justifiés.

- réparation porte garage et enlèvement taches rouille (370 euros)

L'état des lieux de sortie relève quelques taches de rouille sur le sol de la terrasse et indique que le montant intérieur de la porte de garage est décollé.

Les locataires ne contestent pas le principe de ces frais mais le montant retenu.

Au regard de la facture de la société SAHIN d'un montant de 370 euros TTC pour la réparation de la porte et le décapage de la terrasse, ces frais sont justifiés.

- remplacement poignées meuble salle d'eau (50 euros)

L'état des lieux de sortie relève que les deux poignées des tiroirs du meuble de la salle de bain présentent quelques éclats.

Le montant de 50 euros retenu par le bailleur correspond à une juste appréciation de ces réparations.

Ces frais sont donc justifiés.

- taille bambous et arbustres (1 140 euros)

Les locataires contestent le principe de ces frais, faisant valoir qu'ils ont procédé à la taille annuelle à l'automne mais qu'ils sont partis en juillet 2022 avant la période propice pour ce faire, que l'état initial du poirier est inconnu, et que les travaux de nivellement du terrain ne peuvent leur être imputés.

L'état des lieux de sortie relève qu'une branche du poirier est morte et qu'une partie de la haie de bambous avance sur le jardin.

Conformément à l'article 1731 du code civil, en l'absence d'information sur l'état des lieux d'entrée du poirier, ce dernier est réputé avoir été en bon état lors de l'entrée dans les lieux.

Il convient de retenir, sur le principe, les frais d'arrachage des bambous et de remplacement d'un arbre. L'état des lieux de sortie ne permet pas de mettre à la charge des locataires les frais de taille des arbustres, ni de réfection du sol du jardin.

Compte tenu des différentes factures versées au débat, il convient d'évaluer les frais d'arrachage des bambous à 200 euros et les frais de remplacement du poirier à 300 euros.

Les frais réclamés à ce titre sont donc justifiés à hauteur de 500 euros uniquement.

- participation remplacement moteur volet D et store (75 euros et 164 euros)

L'état des lieux de sortie relève que le store extérieur ne descend pas complètement et se bloque ensuite, et qu'une latte de store est déboîtée en partie basse.

Les locataires contestent le principe de ces frais.

Il ressort du devis de la société REPAR'STORES qu'un volet roulant a été impacté par la grêle et que le moteur ne fonctionne plus suite à une surtension électrique.

Il n'est ainsi pas démontré de dégradation commise par les locataires ou de mauvais usage de leur part. Par ailleurs, le bailleur ne démontre pas avoir été privé de la possibilité d'activer son assurance par la faute des locataires.

Ces frais ne relèvent donc pas des réparations imputables aux locataires et ne sont donc pas justifiés.

- ramassage déjections canines (100 euros)

L'état des lieux de sortie relève quelques déjectons canines au sol du jardin.

Les locataires ne contestent pas le principe de ces frais mais le montant retenu.

Le bailleur produit une facture de sa société chiffrant à 100 euros l'intervention pour ramassage des déjection et arrachage des plantes à rhizomes. Or, l'arrachage des plantes à rhizomes a déjà été comptabilisé ci-dessus.

Il convient d'évaluer à 50 euros les frais de ramassage des déjections cannines.

Compte tenu de ces éléments, les frais de remise en état des lieux doivent être chiffrés à 1170 euros soit 100 + 100 + 370 + 50 + 500 + 50 euros.

Ainsi, il sera retenu des frais de remise en état dus par les locataires de 1170 euros.

Sur les frais d'état des lieux de sortie

L'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l'espèce, il ressort d'une conversation écrite versée aux débats que le 7 juillet 2022, le bailleur indiquait vouloir faire appel à un professionnel pour établir l'état des lieux de sortie, le coût devant être partagé entre les parties.

Madame [S] [V] et Monsieur [U] [G] versent au débat une facture de commissaire de justice de 393,20 euros.

Dans leurs conclusions, ils soutiennent que le montant de 1929 euros prétendument restitué contenait 100 euros de participation aux frais de commissaire de justice, et ne formulent pas de demande additionnelle de participation aux frais d'état des lieux de sortie. Il s'en déduit qu'ils demandent une participation du bailleur aux frais d'état des lieux de sortie à hauteur de 100 euros.

Compte tenu de ces éléments, il convient de retenir des frais d'état des lieux de sortie de 100 euros à la charge du bailleur.

Sur les comptes entre les parties

Au regard des développements ci-dessus, les comptes entre les parties s'établissement comme suit :

Loyers restant dus

Régularisation des charges

Frais de remise en état

Participation bailleur état des lieux de sortie

Dépôt de garantie

Remboursement du 13/09/2022

SOLDE RESTANT DU 257

-1359

1170

-100

-2280

2328

16

Par conséquent, Madame [S] [V] et Monsieur [U] [G] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [F] [D] la somme de 16 euros au titre des comptes entre les parties.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [S] [V] et Monsieur [U] [G], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

L'équité commande de faire droit à hauteur de 1200 euros à la demande de Monsieur [F] [D] concernant les frais non compris dans les dépens.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS