TJ 75056, 18 juin 2026, RG 25/08774

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Yaël BRAMI-CREHANGE
Préfecture de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08774 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA5PX

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 juin 2026

DEMANDEUR
IMMOBILIERE 3F
Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128

DÉFENDEUR
Monsieur [C] [X] [K]
demeurant [Adresse 2]
assisté de Maître Yaël BRAMI-CREHANGE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1099 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro N-75056-2026-002000 du 06/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 avril 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 juin 2026 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 18 juin 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/08774 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA5PX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 31 mars 2023, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [C] [X] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 263,77 euros, outre une provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SA IMMOBILIERE 3F a fait signifier par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 1053,78 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de décembre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2025, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner en référé Monsieur [C] [X] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [X] [K] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Monsieur [C] [X] [K] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 31 juillet 2025, soit la somme de 2263,17 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majoré de 50%,
- condamner Monsieur [C] [X] [K] à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 avril 2026.

A cette audience, la SA IMMOBILIERE 3F représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 2955,67 euros. Elle a indiqué que le loyer courant est payé. Elle s'est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en raison de troubles de voisinage qu’elle impute à Monsieur [C] [X] [K].

Assisté par son conseil, Monsieur [C] [X] [K] a fait viser des écritures soutenues oralement, par lesquelles il a sollicité de pouvoir se maintenir dans les lieux et a proposé de verser la somme de 30 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer la dette. Il a par ailleurs contesté à l’origine de quelconques troubles du voisinage.

La SA IMMOBILIERE 3F a été autorisée à être communiquer un décompte actualisé par note en délibéré.

La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, au visa de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. En outre, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, la SA IMMOBILIERE 3F n’a effectué aucune demande subsidiaire en résiliation du bail dans le dispositif de ses dernières écritures ni à l’audience, et qui seraient fondés sur les troubles du voisinage allégués.

Au surplus, il résulte de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique.

En l’espèce, le juge des référés étant juge de l’évidence, le moyen invoqué par la SA IMMOBILIERE 3F tirée de troubles du voisinage éventuels dont serait auteur Monsieur [C] [X] [K], ne saurait être invoqué en référé.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 septembre 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 30 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 1er septembre 2025.

En conséquence, l’action introduite par la SA IMMOBILIERE 3F est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail signé par les parties le 31 mars 2023 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 30 janvier 2024 pour la somme en principal de 1053,78 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 30 mars 2024.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [C] [X] [K] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la SA IMMOBILIERE 3F produit un décompte actualisé faisant apparaître que Monsieur [C] [X] [K] restait devoir la somme de 2955,67 euros à la date du 16 avril 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse (la dernière somme au crédit est de 380 euros le 14 avril 2026). Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Monsieur [C] [X] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 2955,67 euros arrêtée au 16 avril 2026, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1053,78 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [C] [X] [K] sera également condamné au paiement à compter du 17 avril 2026, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

En application de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et en l'absence de preuve d’un préjudice supérieur au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation, la demande de majoration sera rejetée.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le locataire a repris le paiement des loyers courants et sa dette locative est restée presque identique depuis l’assignation. Bien que ne percevant que le RSA, il demeure en capacité de pouvoir apurer progressivement sa dette, du fait que son montant demeure relativement faible.

Des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Faute pour Monsieur [C] [X] [K] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [X] [K] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS