TJ 75056, 18 juin 2026, RG 26/00950

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [J] [T]
Préfecture de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/00950 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB6FN

N° MINUTE : 11/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 juin 2026

DEMANDERESSE
PARIS HABITAT-OPH
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]
représenté par l’association AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER en la personne de Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire J114

DÉFENDERESSE
Madame [J] [T]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 avril 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 juin 2026 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 18 juin 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/00950 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB6FN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 mai 2024, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [J] [T] un appartement à usage d’habitation (comprenant une cave) situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 717,06 euros, outre une provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a fait signifier à Madame [J] [T] par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025 un commandement de payer la somme de 6.317,25 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de mai inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2025, l’EPIC PARIS HABITAT -OPHa fait assigner Madame [J] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion de Madame [J] [T] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamner Madame [J] [T] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 10 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus, soit la somme de 9.741,80 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Madame [J] [T] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 avril 2026.

A cette audience l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 10.583,35 euros au 7 avril 2026, terme de mars 2026 inclus. Elle a donné son accord à une suspension des effets de la clause résolutoire et à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire qui pourraient être accordés par le juge.

Comparante en personne, Madame [J] [T] a reconnu la dette et a proposé de verser la somme de 280 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer la dette. Elle a ajouté percevoir 3.000 euros de salaire par mois dans le cadre d’un CDI et a indiqué qu'elle a un enfant en situation de handicap à charge.

La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 décembre 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 13 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 23 décembre 2025.

En conséquence, l’action introduite par l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 16 mai 2024 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit six semaines après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 12 juin 2025 pour la somme en principal de 6.317,25 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 24 juillet 2025.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [J] [T] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [J] [T] restait devoir la somme de 10.583,35 euros à la date du 7 avril 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse (la dernière somme au crédit est de 1.000 euros le 30 mars 2026).

Les frais de poursuite d’un montant de 292,60 euros, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Madame [J] [T] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 10.290,75 euros (10.583,35 - 292,60) arrêtée au 7 avril 2026, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6.317,25 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Madame [J] [T] sera également condamnée au paiement à compter du 8 avril 2026, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le locataire a repris le paiement des loyers courants et effectué plusieurs versements importants en mars 2026. Ses ressources sont suffisantes pour pouvoir respecter un échéancier afin d’apurer progressivement sa dette locative sur 36 mois. Le bailleur a accepté à l’audience l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Compte tenu de l'accord intervenu à l'audience entre les parties, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Faute pour Madame [J] [T] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [J] [T] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS