TJ 75056, 30 juin 2026, RG 25/05905

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M. [E] [D]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Aurélie HERVÉ

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05905 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBMGS

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mardi 30 juin 2026

DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic, Le cabinet RL MEILLANT&BOURDELEAU dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Aurélie HERVÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0235

DÉFENDEUR
Monsieur [E] [D], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 juin 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 30 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05905 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBMGS

EXPOSE DU LITIGE :

M. [D] [E] est copropriétaire de deux chambres et d'un box situés dans l'immeuble du [Adresse 4], constituant les lots 26, 52 et 53 de la Copropriété et cadastrés AY [Cadastre 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 22/10/2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS RL MEILLANT&BOURDELEAU, a assigné M. [D] [E], aux fins de :

- voir condamner M. [D] [E] au paiement de:
- la somme de 4684,93 euros pour les charges dues au 7/ 10/ 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21/ 08/ 2025
- la somme de 1500 euros de dommages et intérêts

- voir dire que les intérêts se capitaliseront en application de l'article 1343-2 du Code Civil
- voir condamner M. [D] [E] au paiement de la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
- voir rappeler l'exécution provisoire de droit.

L'affaire a été retenue le 4/ 05/ 2026.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur maintient ses prétentions, en faisant valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l'article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l'assemblée générale, et le bien - fondé de sa demande de frais à supporter en application de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.

M. [D] [E] n'a pas comparu ni été représenté, bien que régulièrement assigné, selon les formes de l'article 656 à 658 du Code de Procédure Civile.

DISCUSSION :

Sur l'assignation et la recevabilité :

M. [D] [E] a été régulièrement assigné à l'adresse de son domicile où lui sont envoyés les appels de charges, et l'action du syndicat des copropriétaires est recevable envers le copropriétaire

Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l'appui de sa demande:
-un extrait de matrice cadastral à jour en 2025
-les procès verbaux d'assemblée générale en date du 13/06/2024, 17/06/2025 approuvant les comptes et le budget prévisionnel
- le contrat de syndic signé le 13/ 06/ 2024
- des appels de charges pour les périodes 4ème trimestre 2024, quatres trimestre 2025, outre appels travaux ou d'autre nature
- la répartition annuelle des charges de l'exercice 2024
- une lettre de mise en demeure du 23/ 06/ 2025 non réclamée, et un commandement de payer du 21/08/2025
-un décompte des sommes dues entre le 01/09/2024 et le 7/ 10/ 2025 et des frais

En vertu de l'article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Au titre des charges entre le 01/09/2024 et le 7/ 10/ 2025, il est dû la somme de 2985,58 euros, appel du 4ème trimestre 2025 et fonds ALUR inclus.

En vertu de l'article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Décision du 30 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05905 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBMGS

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu'il comporte une clause d'imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d'hypothèque.
Le règlement de copropriété, opposable à chaque copropriétaire, n'est pas versé aux débats, et une clause d'imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l'appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l'assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de suivi des dossiers avocat, de constitution de dossier avocat ou commissaire de justice sont à imputer au syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Les frais de mise en demeure du 23/06/2025 sont justifiés, celle-ci n'étant pas réclamée, de même que les frais de commandement de payer du 21/08/2025, mais pas les mises en demeure ou relances antérieures au 23/06/2025 .

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l'article 10-1 doit être accueillie dans la limite de 380.35 euros.
M. [D] [E] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS RL MEILLANT&BOURDELEAU la somme de 2985,58 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21/08/2025, pour les charges dues entre le 01/09/2024 et le 7/ 10/ 2025, appel 4ème trimestre 2025 et fonds ALUR inclus et la somme de 380.35 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Les conditions de l'article 1343-2 du Code Civil sont réunies, il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 22/10/2025.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l'allocation de dommages et intérêts, en cas de mauvaise foi.

La carence du débiteur dans le paiement de la dette est caractérisée et réitérée sur plusieurs trimestres ; malgré des propositions de résolution amiable, il n'a pas été pris contact par le copropriétaire, ce qui caractérise une mauvaise foi. Cette carence cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS RL MEILLANT&BOURDELEAU une somme de 200 euros de dommages et intérêts.

Sur l'exécution provisoire :

L'exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l'article 700 du Code de Procédure Civile:

M. [D] [E] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS RL MEILLANT&BOURDELEAU la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

PAR CES MOTIFS :