TJ 75056, 2 juill. 2026, RG 23/09524

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me DELACHAUX

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me ROY CLEMANDOT

■

8ème chambre
3ème section

N° RG 23/09524
N° Portalis 352J-W-B7H-C2MFZ

N° MINUTE :

Assignation du :
21 juillet 2023

JUGEMENT
rendu le 2 juillet 2026
DEMANDERESSE

Madame [A] [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Sophie-Laurence ROY CLEMANDOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0040

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. Cabinet FOUINEAU IMMO
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Stéphanie DELACHAUX de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1811

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge
Madame Océane CHEUNG, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

Décision du 2 juillet 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/09524 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2MFZ

DÉBATS

A l’audience du 23 janvier 2026, tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 27 mars 2026, prorogé au 2 juillet 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

---

EXPOSE DU LITIGE

Mme [A] [D] est propriétaire des lots n°34 (appartement), n°37 (chambre), n°44 (cave) et n°68 (pièce) de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4].).

Lors de l’assemblée générale du 13 mai 2023, les résolutions suivantes ont été rejetées :
- résolution n°28.2 : allongement de la minuterie de la lumière de cage d’escalier droite ;
- résolution n°28.3 : réparation de la sonnette de la loge ;
- résolution n°28.5 : réalisation d’une contre-expertise des
coursives ;
- résolution n°28.7 : harmonisation de la couleur des balcons sur rue et demande d’autorisation de pose d’un opus incertum par Mme [D].

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 juillet 2023, Mme [A] [D] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d'obtenir à titre principal l’annulation de ces décisions.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 28 février 2024, et au visa des articles 9, 10, 10-1, 14, 25, 26 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et de l’article 18 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, Mme [A] [D] demande au tribunal de :

- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- annuler les résolutions 28-2, 28-3, 28-5 et 28-7 de l’assemblée générale du 13 mai 2023 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] ;

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] à payer 10 000 euros à Mme [D] au titre des frais irrépétibles ;

- ordonner que les frais exposés par le syndicat des copropriétaires de de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] à l’occasion de la présente instance ne seront pas imputés à Mme [D] au titre des charges communes ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de Maître Sophie-Laurence Roy Clemandot, avocat aux offres de droit.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 novembre 2024 par voie électronique, et au visa de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

- débouter Mme [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet Fouineau Immo ;

- condamner Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Fouineau Immo, la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [D] aux entiers dépens ;

- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction le 5 novembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 23 janvier 2026. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026, puis au 2 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande en annulation de décisions d’assemblée générale

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».

Le tribunal n'a pas à apprécier l'opportunité des décisions prises par l'assemblée générale, qui ne peuvent être annulées qu'en présence d'une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d'une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d'un excès de pouvoir ou d'un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.

L'abus de majorité se définit comme la situation dans laquelle une décision de l'assemblée générale, bien que respectant les règles de majorité requise, a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, en rompant l’égalité entre les copropriétaires ou dans l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

Il appartient au copropriétaire demandant l’annulation d’une décision de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains. L’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d'intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

*

Mme [A] [D] sollicite à titre principal l’annulation des résolutions n°28-2, 28-3, 28-5 et 28-7 prises par l’assemblée générale des copropriétaires le 13 mai 2023.

A titre liminaire, il convient de relever que les demandes en annulation de Mme [A] [D] sont recevables pour avoir été formées dans le délai imparti par l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce alors qu’elle dispose de la qualité de copropriétaire opposante, pour avoir voté en faveur de ces résolutions rejetées.

Pour s’opposer aux demandes adverses, le syndicat des copropriétaires fait valoir en premier lieu que les résolutions contestées par Mme [A] [D] ne pourraient être annulées dans la mesure où elles ne présenteraient pas de caractère décisoire.

Il est en effet constant, au visa de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, que seules les décisions ayant une existence matérielle et ayant donné lieu à un vote des copropriétaires sont susceptibles d’annulation. Il en va ainsi des « délibérations de l’assemblée générale dès lors qu’elles revêtent le caractère d’une véritable décision et non d’un simple vœu ou d’une mesure préparatoire », et des résolutions présentant une « efficacité juridique qui les distingue de mesures préparatoires ou de résolutions de principe » (Cass, 3e civ., 28 avril 1993, 91-14.007, publié au bulletin).

En l’espèce, les quatre résolutions contestées visent à effectuer des interventions techniques dans les parties communes (n°28-2 et 28-3), à faire intervenir un expert afin de réaliser une contre-expertise (n°28-5), et à autoriser une copropriétaire à faire réaliser des travaux (n°28-7). Elles présentent à l’évidence un caractère décisoire, dans la mesure où elles sont susceptibles de produire des effets juridiques et/ou matériels.

Elles sont par conséquent susceptibles d’annulation.

- Sur la décision n°28-2

La décision n°28-2 prise par l’assemblée générale le 13 mai 2023 a été rejetée à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et est intitulée « Minuterie lumière cage d’escalier droite ». Elle est ci-après reproduite : « Rallonger la durée de la minuterie de la cage d’escalier principal droit ou m’autoriser à mettre une prise lumineuse afin de ne pas jamais arriver au 7ème étage dans le noir. Quand l’ascenseur est monté dans les étages, la minuterie ne lui laisse pas le temps de redescendre et remonter au 7e étage si plusieurs personnes montent à la suite au 7e étage, elles arrivent dans le noir ».

Au soutien de sa demande, Mme [A] [D] fait valoir que la durée de la minuterie de la cage d’escalier est insuffisante pour permettre aux personnes montant au septième étage de bénéficier de l’éclairage ; que ceci est de nature à créer un risque d’accident pour les personnes ; qu’en outre, il en résulte une rupture d’égalité dans la mesure où son appartement ne bénéficie pas des éléments d’équipement commun dans les mêmes conditions que les autres copropriétaires.

A l’examen des pièces produites aux débats, il apparaît tout d’abord que les copropriétaires n’ont pas manifesté une intention de nuire à Mme [A] [D], dès lors qu’il a été voté en faveur de deux résolutions (n°28-1 et 28-4) qu’elle a fait inscrire à l’ordre du jour – dont une concernant précisément la durée d’une minuterie.

Par ailleurs, il est établi que l’interrupteur permettant d’allumer l’éclairage des parties communes au septième étage est situé juste devant la porte de l’ascenseur, si bien qu’il est facilement accessible. Pour cette raison, l’augmentation du risque d’accidents invoqué par la demanderesse ne semble pas caractérisée.

Le syndicat des copropriétaires produit en outre un courriel d’un membre du conseil syndical dans lequel il est indiqué que le gardien de l’immeuble assure que la minuterie est d’une durée de quatre minutes, et que le trajet en ascenseur jusqu’au septième étage serait seulement d’une minute et 53 secondes.

S’il s’agit certes de mesures effectuées par un membre du syndicat des copropriétaires dans des conditions non conformes aux articles 200 et suivants du code de procédure civile, ceci constitue néanmoins un commencement de preuve, en réponse auquel Mme [A] [D] ne démontre pas qu’il serait nécessaire d’accroître la durée de la minuterie d’éclairage.

Pour l’ensemble de ces motifs, le syndicat des copropriétaires a valablement pu refuser d’accéder à la demande formée par Mme [A] [D], qui sera donc déboutée de sa demande en annulation de la décision n°28-2 prise par l’assemblée générale le 13 mai 2023.

- Sur la décision n°28-3

La décision n°28-3 prise par l’assemblée générale le 13 mai 2023 a été rejetée à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et est intitulée « Réparation de la sonnette de la loge ». Elle est ci-après reproduite : « Dans le cadre de l’entretien de l’immeuble réparation de la sonnette de la loge ».
Au soutien de sa demande, Mme [A] [D] fait valoir que le refus de réparer la sonnette de la loge opposé par la copropriété constitue un abus de majorité, dans la mesure où il entre dans les obligations légales du syndicat des copropriétaires de veiller à la conservation et à l’amélioration de l’immeuble.

Les dispositions de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 donnent effectivement pour objet au syndicat des copropriétaires « la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes ». Toutefois, cette obligation légale n’implique pas que tous les éléments d’équipement existants doivent nécessairement être réparés ou restaurés en cas de dysfonctionnement.

En effet, sauf à « sanctuariser » les parties communes et empêcher l’évolution du bâti au fil du temps, les copropriétaires peuvent valablement décider collectivement qu’un équipement est devenu inutile et ne pas souhaiter le réparer.

Par ailleurs, il est établi et non contesté que si la sonnette de la loge du gardien n’est certes plus fonctionnelle depuis plusieurs années, il existe toutefois d’autres moyens de joindre aisément ce dernier (l’usage de frapper à la porte ayant été adopté).

Cette décision n’est donc pas contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires ou aux obligations légales du syndicat. Le tribunal ne peut par ailleurs se prononcer sur l’opportunité de faire procéder aux réparations sollicitées.

Mme [A] [D] sera ainsi déboutée de sa demande en annulation de la décision n°28-3 prise par les copropriétaires le 13 mai 2023.

- Sur la décision n°28-5

La décision n°28-5 prise par l’assemblée générale le 13 mai 2023 a été rejetée à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et est intitulée « Coursives pleines d’eau ». Elle est ci-après reproduite : « Voter le passage d’un expert pour une contre-expertise avant l’expiration de la garantie décennale de l’entrepreneur. Cela coûterait cher à la copropriété. Dès qu’il pleut nous ressortons les pieds dans l’eau, ce n’est pas recevable. La copropriété serait responsable en cas d’accident ».

Au soutien de sa demande, Mme [A] [D] soutient également que cette décision de refus contreviendrait aux obligations légales du syndicat des copropriétaires, qui se doit d’entretenir les parties communes de l’immeuble.

En premier lieu, s’il n’est pas contesté que des écoulements d’eau se produisent sur les coursives en cas de pluie, il est établi que le sujet a été abordé lors de l’assemblée générale du 18 novembre 2021 ; qu’une déclaration de sinistre a été effectuée auprès de l’assureur dommages-ouvrage le 26 octobre 2022 ; et qu’une première expertise a été réalisée en décembre 2022, concluant notamment au fait que « l’eau s’évacue normalement » et que « le flache reste dans les tolérances admissibles ».

Il apparaît ainsi que les désordres dénoncés par Mme [A] [D] ne présentent pas un degré de gravité imposant au syndicat des copropriétaires d’engager des réparations en urgence, et que la copropriété a d’ores et déjà effectué des démarches afin d’évaluer la viabilité de l’ouvrage.

Enfin, il doit être relevé que si le syndicat des copropriétaires est certes tenu de veiller à la conservation des parties communes, le fait pour celui-ci de refuser une contre-expertise ou même la réalisation de travaux à la suite de désordres ne constitue pas nécessairement un abus de majorité. La copropriété s’administre en effet souverainement et peut valablement décider que des mesures ne lui paraissent pas opportunes pour la sauvegarde de ses intérêts.

C’est donc avec un motif valable et sans méconnaître l’intérêt collectif que le syndicat des copropriétaires a rejeté, à l’unanimité, la résolution n°28-5. Mme [A] [D] sera ainsi déboutée de sa demande en annulation.

- Sur la décision n°28-7

La décision n°28-7 prise par l’assemblée générale le 13 mai 2023 a été rejetée à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et est intitulée « Balcon sur rue ». Elle est ci-après reproduite : « Voter pour un maintien de l’esthétique des balcons, harmonisation de la couleur. Ces balcons étaient historiquement en opus incertum comme partout ailleurs dans tout l’immeuble, remplacé par la copropriété par une résine qui a tout de suite posé des problèmes et continue à en poser. Considérant que l’esthétique de mon appartement se dégrade, je demande l’autorisation de faire poser à mes frais de l’opus incertum identique à celui des autres balcons refaits par la société Copcie Monsieur [B] sur le balcon de la cuisine ».

Au soutien de sa demande, Mme [A] [D] fait valoir que le syndicat des copropriétaires aurait refusé de manière abusive de l’autoriser à faire réaliser des travaux de réfection sur le balcon de son appartement, à ses frais exclusifs.

A l’examen du règlement de copropriété et des conclusions respectives des parties, il apparaît que les balcons ne figurent pas dans le descriptif de la consistance des lots privatifs, et il est en outre constant que le syndicat des copropriétaires y a fait réaliser des travaux (pose d’un revêtement en résine). Les balcons constituent donc des parties communes de l’immeuble, dont l’entretien et la rénovation incombent à la copropriété.

Il apparaît par ailleurs que si la demanderesse évoque certes des dégradations mineures du balcon, elle sollicite principalement l’autorisation de remplacer le revêtement de sol dans un but d’agrément et de valorisation de son bien. Les travaux souhaités sur cette partie commune ne présentent ainsi pas un caractère impératif ou urgent.

C’est donc sans commettre d’abus de majorité que le syndicat des copropriétaires a pu refuser de laisser Mme [A] [D] effectuer des travaux sur le balcon, dès lors que seule la copropriété est en droit d’intervenir sur les parties communes – le fait que la demanderesse supporte seule le coût des travaux étant indifférent.

Pour ces motifs, le syndicat des copropriétaires a valablement pu refuser d’accéder à la demande formée par Mme [A] [D], qui sera donc déboutée de sa demande en annulation de la décision n°28-7 prise par l’assemblée générale le 13 mai 2023.

2 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [A] [D], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Mme [A] [D] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,