TJ 75056, 30 juin 2026, RG 25/04741

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Jean FOIRIEN

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Liora BENDRIHEM HELARY

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04741 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAZU5

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mardi 30 juin 2026

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic la SAS MAVILLE IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Maître Jean FOIRIEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008

DÉFENDEURS
Monsieur [V] [F] [Y],
Monsieur [U] [F] [Y],
Madame [E] [F] [Y],
Madame [G] [F] [Y], demeurant ensemble [Adresse 3]
représentés par Maître Liora BENDRIHEM HELARY de l’AARPI TRIANON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2345

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 juin 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Anaïs RICCI, Greffier
Décision du 30 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/04741 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAZU5

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [F] [Y] [V], Mme [F] [Y] [E], Mme [F] [Y] [G], nu-propriétaires et M. [F] [Y] [U] usufruitier sont copropriétaires d'un appartement situé dans l'immeuble du [Adresse 4], constituant le lot 1 de la Copropriété et cadastré C.J [Cadastre 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 19/08/2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS MAVILLE, a assigné Mme [F] [Y] [V], Mme [F] [Y] [E], Mme [F] [Y] [G], M. [F] [Y] [U], aux fins de :
- voir condamner solidairement Mme [F] [Y] [V], Mme [F] [Y] [E], Mme [F] [Y] [G], M. [F] [Y] [U] au paiement de:
- la somme de 6080,38 euros pour les charges dues au 19/ 05/ 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la LRAR du 10/ 06/ 2024,
- la somme de 792 euros au titre des frais nécessaires exposés pour procéder au recouvrement des charges de copropriété
- la somme de 1000 euros de dommages et intérêts
- la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
- voir ordonner l'exécution provisoire de droit

L'affaire a été retenue le 4/ 05/ 2026.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :

- voir condamner solidairement Mme [F] [Y] [V], Mme [F] [Y] [E], Mme [F] [Y] [G], M. [F] [Y] [U] au paiement de:
- la somme de 4936.23 euros pour les charges dues au 01/04/2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la LRAR du 10/ 06/ 2024,
- la somme de 792 euros au titre des frais nécessaires exposés pour procéder au recouvrement des charges de copropriété
- la somme de 600 euros de dommages et intérêts
- la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
- voir ordonner l'exécution provisoire de droit

Le syndicat des copropriétaires expose que la contestation principale a porté sur les facturations d'eau forfaitairement appliquées , puis recréditées ensuite pour un forfait moindre.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété et de la mauvaise foi des défendeurs , qui ont nécessité plusieurs échanges.

Mme [F] [Y] [V], Mme [F] [Y] [E], Mme [F] [Y] [G], M. [F] [Y] [U] ont été représentés.

Ils soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicitent de :

- Débouter le syndicat des copropriétaires, de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions
- Condamner le syndicat des copropriétaires, à leur payer la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile

Mme [F] [Y] [V], Mme [F] [Y] [E], Mme [F] [Y] [G], M. [F] [Y] [U] font valoir que les charges générales étaient payées , qu'à l'occasion d'un changement de syndic , il a été opéré une erreur de solde de fin d'année de 906.88 euros, mais que le litige a surtout porté sur une facturation d'eau , qu'ils contestaient devoir.

Ils soulignent que leurs demandes d'explications au syndic sont restées ignorées , et que le syndicat des copropriétaires a assigné alors qu'il existait une erreur d'imputation d'eau, et n'a accepté de régularisation qu'en cours d'instance. Ils indiquent que dès lors , ils avaient demandé au syndicat des copropriétaires s'il entendait se désister.

Ils demandent le débouté du syndicat des copropriétaires et sa condamnation aux dépens , outre frais irrépétibles qu'ils ont dû engager.
En délibéré , sur autorisation , le syndicat des copropriétaires a adressé une note précisant que sa demande porte sur la seule somme de 600 euros due au 06/05/2026 avec intérêts au taux légal à compter du 10/06/2024 pour les charges dus , la somme de 600 euros de dommages et intérêts , la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et qu'il se désiste de sa demande au titre des frais de l'article 10-1.

DISCUSSION :

Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l'appui de sa demande:
-un extrait de matrice cadastral à jour en 2025
-les procès verbaux d'assemblée générale en date du 20/06/2022, 29/01/2024, 27/06/2025 approuvant les comptes et le budget prévisionnel
- le contrat de syndic signé le 27/ 06/ 2025
- des appels de charges pour les périodes des quatre trimestres quatre appels 2024 et 2025, 1er et 2ème appel 2026, outre appels travaux ou d'autre nature
- la répartition annuelle des charges de l'exercice 2022, 2023,2024
- une lettre de mise en demeure du 10/ 06/ 2024
-un décompte des sommes dues entre le 01/01/2024 et le 6/ 05/ 2026 et des frais

En vertu de l'article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements , il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Il ressort des pièces produites que la somme de 4321.95 euros imputée le 07/10/2024 au titre du solde de charges 2024 comprenait à tort une facturation d'eau de 1030 m3 , si bien que cette somme a été recréditée, pour redébiter une consommation de 200 m3 soit 788 euros.

Par conséquent , hormis ces charges d'eau, au 07/10/2024 , Mme [F] [Y] [V], Mme [F] [Y] [E], Mme [F] [Y] [G], M. [F] [Y] [U] étaient redevables de la somme de 1501.32 euros , hors frais , puis de 939.49 euros au 16/01/2025.

Au titre des charges entre le 01/01/2024 et le 6/ 05/ 2026, au total et hors frais, il n'est dû aucune somme, et le solde est créditeur de -245,61 euros, appel du 2ème trimestre 2026 et fonds ALUR inclus.

En vertu de l'article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu'il comporte une clause d'imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d'hypothèque.
Le règlement de copropriété ,opposable à chaque copropriétaire n'est pas versé en totalité aux débats, et une clause d'imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l'appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l'assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de suivi des dossiers avocat, de constitution de dossier avocat sont à imputer au syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire pour les frais exposés non compris dans les dépens, qui sont contestés .

Les frais de mise en demeure du 10/ 06/ 2024 étaient justifiés, de même que ceux du 11/12/2024, en raison d'une dette limitée mais existante, mais étaient réduits au total à 144 euros, si bien qu'en prenant en compte le crédit de 245.61 euros, aucune somme n'est due au syndicat des copropriétaires au titre des charges ou frais.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande pour les charges dues entre le 01/01/2024 et le 6/05/2026, appel 2ème trimestre 2026 inclus et au titre des frais.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l'allocation de dommages et intérêts, en cas de mauvaise foi.

Aucune mauvaise foi n'est à retenir de la part des défendeurs, qui justifient dès le 09/01/2025 avoir demandé des explications sur le solde de charges de 2023 de 4321.95 euros et de revoir les comptes depuis le 13/09/2022.

Or le syndicat des copropriétaires n'a pas proposé de vérifier les sommes réclamées, ni d'entretien aux copropriétaires. Il n'a pas recherché de mode amiable de résolution du litige, notamment devant un conciliateur de justice en application des articles 1536 à 1536-4 du code de procédure civile, alors qu'il a retenu tardivement en cours d'instance une erreur d'imputation de charges d'eau, qui pouvait être vérifiable antérieurement.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande indemnitaire qui est mal fondée .

Sur l'exécution provisoire :

L'exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l'article 700 du Code de Procédure Civile :

Il convient de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens et au paiement à Mme [F] [Y] [V], Mme [F] [Y] [E], Mme [F] [Y] [G], M. [F] [Y] [U] d'une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Il convient de rappeler que " Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires " en application de l'article 10-1 alinéa 3 de la loi du 10/07/1965.

PAR CES MOTIFS :