TJ 87085, 12 juin 2026, RG 26/00021

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00021 - N° Portalis DB3K-W-B7K-GSQF

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A.S. ASLER CONSTRUCTIONS

C/

[G] [N]
[X] [R]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 12 Juin 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 13 Mai 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 12 Juin 2026 :

Entre :

S.A.S. ASLER CONSTRUCTIONS
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Etienne DES CHAMPS DE VERNEIX, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [G] [N]
né le 19 Novembre 1994 à [Localité 1] (87)
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Océane LEGER, avocat au barreau de LIMOGES ;

Monsieur [X] [R]
né le 30 Octobre 2001 à [Localité 1] (87)
demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 11 Mars 2026, l’affaire a été renvoyée aux 22 Avril 2026 et 13 Mai 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat du défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 12 Juin 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 2 décembre 2024, la société ASLER CONSTRUCTIONS (SAS) a donné en location à [G] [N] et [X] [R] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel initial de 1.050 €.

Le 9 septembre 2025, la société ASLER CONSTRUCTIONS (SAS) a fait délivrer à [G] [N] et [X] [R] un commandement de payer la somme de 4.400 € au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 7 janvier 2026, la société ASLER CONSTRUCTIONS (SAS) a assigné [G] [N] et [X] [R] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit à la date du 21 octobre 2025 et obtenir :
- l'expulsion de [G] [N] et [X] [R] ainsi que de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est ;
- leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d'occupation égale d’un montant de 1.100 €, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 4.400 € au titre des loyers et charges impayés, terme de décembre 2025 inclus ;
- leur condamnation au paiement de la somme de 1.000 € au titre de dommages et intérêts ;
- leur condamnation au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l'audience du 13 mai 2026, la société ASLER CONSTRUCTIONS (SAS), représentée par son conseil, réitère ses demandes, précisant que la dette locative actualisée au mois de mai 2026 inclus s’élève à 1.881,61 €.

[G] [N], représenté par son conseil, sollicite son maintien dans les lieux, faisant que l’apurement de la dette est en cours.

[X] [R], assigné à étude, n’a pas comparu, n’est pas représenté et n’a pas fait connaître les motifs de son absence, de sorte que, la présente décision étant susceptible d'appel, il sera statué par décision réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la clause résolutoire et l'arriéré de loyers et de charges :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats :
- que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ;
- que le commandement du 9 septembre 2025 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 ;
- que [G] [N] et [X] [R], ainsi que le révèlent les décomptes produits par la société ASLER CONSTRUCTIONS (SAS) et non contestés par eux, ne sont pas acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Ainsi, le manquement des locataires à l'obligation de payer les loyers et charges n'est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Le bénéfice de la clause résolutoire du bail est acquis au bailleur depuis le 10 novembre 2025, soit deux mois après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis cette date, [G] [N] et [X] [R] sont occupants sans droit ni titre du logement et redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de leur départ.

Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [G] [N] et [X] [R], de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des décomptes versés aux débats que la dette de [G] [N] et [X] [R] s’élève désormais à la somme de 746,40 € à titre de loyers, indemnité d’occupation et charges, arrêtée au 13 mai 2026.

En effet, il n’y a pas lieu d’incorporer à la dette locative les divers frais de procédure et de recouvrement par voie de commissaire de justice d’un montant total de 1.135,21 €.

Ainsi, il y a lieu de condamner [G] [N] et [X] [R] au paiement de cette somme de 746,40 € à titre de provision, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l'espèce, compte tenu du paiement du loyer courant par le versement d’une somme cumulée de 2.600 € au mois d’avril 2026 et de la réduction très significative de la dette locative désormais inférieur à un mois de loyer, il convient, afin de solder cette dette tout en assumant le paiement du loyer courant, d’accorder aux locataires un délai de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de préciser que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais ainsi octroyés tant que [G] [N] et [X] [R] respecteront les modalités de remboursement de la dette en plus du paiement de l’indemnité d’occupation et des charges courantes.

En revanche, en cas de non-respect du paiement de l’une de ces échéances, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera alors définitivement acquise au bailleur qui pourra immédiatement poursuivre sans délai l’expulsion de [G] [N] et [X] [R] selon les modalités précitées, ces derniers devant payer à la société ASLER CONSTRUCTIONS (SAS) une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur demande de dommages et intérêts et de paiement des frais :

L’article 1236-1 alinéa 3 dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société ASLER CONSTRUCTIONS (SAS) se limite à demander des dommages et intérêts sans définir ni expliciter le préjudice qu’il a subi indépendamment du retard d’exécution de son locataire, de sorte qu’il ne démontre ni son préjudice ni la mauvaise foi de son locataire.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande.

Par ailleurs, les divers frais de recouvrement par commissaire de justice ne constituent pas des frais de procédure impératifs et relèvent du choix du créancier en opportunité, de sorte que la société ASLER CONSTRUCTIONS (SAS) doit conserver la charge de ces frais qui ne sont pas nécessaires.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [G] [N] et [X] [R], succombant au procès, seront tenus aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer du 9 septembre 2025 (158,15 €), de l’assignation du 9 janvier 2026 (61,75 €) et de leurs notifications (13,04 € + 73,24 €).

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de la société ASLER CONSTRUCTIONS (SAS) les frais qu’elle a dû exposer au titre de la présente procédure et [G] [N] et [X] [R] seront donc condamnés in solidum à lui payer la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS