TJ 13055, 25 juin 2026, RG 24/06112

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Juin 2026
Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 26 Mars 2026

GROSSE :
Le 02 juillet 2026
à Me BAINVEL
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 02 juillet 2026
à Me PROSPERI
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/06112 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5QNE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE [P]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [U] [J]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Sandrine PROSPERI, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-009380 du 23/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 janvier 2021 avec prise d’effet au 2 février 2021, la société [P] a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [J] sur des locaux situés à la [Adresse 3], lot n°36, [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 498,21 euros et d’une provision pour charges de 102,26 euros, outre 39,22 euros de provision pour eau froide.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 553,82 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [J] le 26 avril 2024.

Par assignation du 23 septembre 2024, la société ERILIA venant aux droits de la société [P] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des derniers loyers et des charges, soit 536,46 euros par mois d’occupation sans droit ni titre, aux mêmes conditions d’indexation et de révision, du 27 août 2024 jusqu’à complète libération des lieux loués,4 226,41 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 août 2024,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant en outre le coût du commandement de payer, de l’assignation et les frais d’exécution de la décision à venir.Elle sollicite en outre d’être autorisé à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet assisté, le cas échéant, d’un technicien ; séquestrer les effets immobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Appelée à l'audience du 28 novembre 2024, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l'audience du 26 mars 2026.

À cette audience, la société ERILIA venant aux droits de la société [P] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. La société ERILIA sollicite un renvoi.

Mme [U] [J], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses conclusions n°2 :
A titre principal
Déclarer le juge des Référés incompétent en application de l’article 834 du code de procédure civile, au vu de la contestation sérieuse émise par Mme [J],A titre subsidiaire
Faire injonction à ERILIA de produire un décompte locatif actualisé et rectifié, et de communiquer à la CAF l’attestation de respect du plan d’apurement par la locataire,Ordonner la suspension du jeu de la clause résolutoire et le maintien dans les lieux de la requise,Lui accorder les plus larges délais de paiement, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour l’apurement de sa dette locative.
A l’audience, Mme [J] se désiste de sa demande principale d’incompétence et s’oppose à la demande de renvoi. Elle déclare être en mesure de payer la dette locative.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La société ERILIA venant aux droits de la société [P] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 25 avril 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3 553,82 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 juin 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [U] [J] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 60 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [U] [J] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société ERILIA venant aux droits de la société [P] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 octobre 2025, Mme [U] [J] lui devait la somme de 1 397,10 euros.

Soustraction faite des frais de non réponse d’enquête sociale (7,62 euros x 10 = 76,2 euros) et des pénalités de défaut assurance non justifiées (1,32 euros x 6 + 1,43 euros x 4 = 13,64 euros), ce montant s’élève à la somme de 1 307,26 euros.

Mme [U] [J] relève que le décompte fourni par la bailleresse omet de comptabiliser au crédit de la locataire la somme de 534 euros correspondant aux sommes versées par la CAF pour le mois de mars 2024. Au soutien de sa prétention, elle verse aux débats une attestation de paiement de la CAF de janvier 2023 à janvier 2025 faisant mention pour le mois de mars 2024 de deux versements d’un montant de 104 euros et 430 euros au titre de l’APL et qui n’apparaissent pas dans le décompte fourni par la bailleresse. Cette somme sera donc déduite du montant de la dette locative.

La requise conteste également le montant de l’APL versé par la CAF en mai 2025 d’un montant de 351,44 euros alors qu’il est comptabilisé en 301,30 euros, elle justifie du montant de 351,44 euros par la production d’une attestation de paiement de la CAF du 23 mars 2026 pour les mois de janvier 2025 à février 2026 faisant apparaître pour les prestations du mois de mai un montant de 351,44 euros. Il sera donc fait droit à sa demande de correction.

En outre, la requise fait valoir être confronté à deux décomptes différents selon qu’elle consulte celui du site du bailleur lui indiquant un solde débiteur de 4 841,54 euros, ou celui de la présente instance d’un montant de 1 397,10 euros. Il sera retenu le décompte versé aux débats de la présente instance.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, le montant de la dette locative s’élève à 723,12 euros.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [U] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais de paiement, de reprise des effets de la clause résolutoire et de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 536,46 euros comme demandée par la requérante.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ERILIA venant aux droits de la société [P] ou à son mandataire.

Sur les demandes reconventionnelles

Il sera fait droit à la demande de la requise à ce que la bailleresse lui produise un décompte actualisé et rectifié ainsi que de communiquer à la CAF l’attestation de respect du plan d’apurement par la locataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

La demande relative aux frais d'exécution forcée, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,