TJ 35238, 30 juin 2026, RG 25/06373

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

30 Juin 2026

2ème Chambre civile
72A

N° RG 25/06373 -
N° Portalis DBYC-W-B7J-LWIS

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], sis [Adresse 2] à [Localité 1],

C/

[V] [H]

copie exécutoire délivrée
le :
à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente,

ASSESSEUR : Julie BOUDIER, Vice-présidente

GREFFIER : Fabienne LEFRANC qui a signé la présente décision.

JUGEMENT
Selon la procédure sans audience (article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire) et avec l’accord des parties
En premier ressort, réputé contradictoire,
par sa mise à disposition au Greffe le 30 Juin 2026,
date indiquée à l’issue du dépôt des dossiers
prononcé par Madame Sabine MORVAN
Jugement rédigé par Madame Sabine MORVAN,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], sis [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic le Cabinet DLJ, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Audrey FERRON, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant/postulant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [H]
[Adresse 5]
[Localité 3]
défaillant

FAITS ET PRÉTENTIONS

[V] [H] est propriétaire du lot n°218 au sein de la copropriété [Adresse 6], sise à [Localité 1] (35).

Des difficultés de paiement des charges de copropriété se sont fait jour.

Par jugement du 20 juin 2022, le tribunal judiciaire de Rennes a notamment condamné [V] [H] à régler à la copropriété la somme de 9.139,06 € au titre des charges impayées, arrêtées au 30 juin 2022.

De nouveaux incidents de paiement sont depuis survenus.

***

Par acte du 4 août 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner [V] [H] aux fins de condamnation à paiement notamment des charges impayées.

Par jugement du 10 février 2026, ce tribunal a rouvert les débats afin que le syndicat des copropriétaires s’explique sur la recevabilité d’une partie de ses demandes au regard de l’autorité de la chose jugée.

***

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 26 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES TERRASSES DU SUD, représenté par son syndic en exercice, la société DLJ GESTION, demande au tribunal, au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, des articles 1231-1 , 1231-6 et 1343-2 du Code civil, de :
- Condamner M. [H] à lui verser les sommes de :
* 9.324,07€ au titre des charges impayées,
* 2.000 € à titre de dommages et intérêts,
avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter du 4 juin 2025, date de la mise en demeure.
* 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
outre entiers dépens.
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de sa prétention, le syndicat des copropriétaires produit le relevé de compte propriétaire, affirmant qu’il correspond aux sommes dues à la date de l’assignation et que le document tient bien compte de la condamnation précédemment prononcée.

Il expose que les défauts répétés de règlement de ses charges par le défendeur lui cause un préjudice distinct du simple retard de paiement, dont il demande l’indemnisation.

***

[V] [H] n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 9 avril 2026.

En application de l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire, le demandeur a accepté une procédure sans audience et déposé son dossier. L’affaire a été mise en délibéré au 26 puis 30 juin 2026.

***

MOTIFS

1/ Sur le règlement des charges de copropriété

L’article 1353 du Code civil énonce : “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation”.

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis, pris en ses deux premiers alinéas, dispose : “Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.”

Enfin, l’article 10-1 du même texte indique : “Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret (...)”.

A l’occasion du jugement rendu le 10 février 2026, le tribunal avait sollicité du syndicat des copropriétaires des explications sur la recevabilité d’une partie des sommes réclamées, à l’aune du jugement du 20 juin 2022.

Force est de constater que le demandeur n’a pas estimé utile de fournir le moindre élément de compréhension, se contenant d’affirmer qu’il avait bien déduit de sa prétention le montant des sommes auxquelles avait été condamnées [V] [H].

Seulement, le décompte commence au 1er janvier 2018, atteint le solde négatif de 9.630,44 € (montant objet de la demande jugée le 20 juin 2022) le 1er avril 2022.
Il mentionne toujours les sommes de 180,70 €, 190 € et 22,50 € pourtant expressément rejetées par le tribunal dans son précédent jugement.

Déjà le bâts blesse.

Mais encore, nous assure-t-on, ce décompte (pièce 7), censé correspondre aux seul dû à la date d’assignation - ce qui n’est pas vrai - tiendrait compte des sommes auxquelles [V] [H] a été condamné et réglées auprès du commissaire de justice [Y] (pièce 9).

Seulement, le décompte de ce dernier mentionne un total dû de 12.485,78 € qui tient compte des frais irrépétibles et frais antérieurs à la première instance, pour des sommes versées de 11.350 € consistant en des virements.
Le décompte du syndicat des copropriétaires quant à lui comprennent au crédit, des chèques versés par la SCP [Y] et mentionnés comme tels pour un total de 2.280 €. Il est impossible de savoir si les autres versements sont intégrés au dit décompte.

En définitive, il ne suffit pas d’affirmer une chose pour qu’elle soit la réalité.

Il n’appartient pas au juge de suppléer la carence des parties en procédant à divers calculs à la seule fin d’essayer de comprendre le montant réclamé, à supposer que cela soit possible !

Il convient par conséquent d’exiger du syndicat des copropriétaires qu’il s’explique précisément sur la somme réclamée.

La réouverture des débats est donc, une nouvelle fois, ordonnée, et il est enjoint au demandeur de fournir un décompte précis, détaillé, non limité à la production du relevé compte propriétaire, des sommes réclamées, le tout à peine de radiation.

Soit il fournit un décompte pour les mêmes périodes, mais alors il l’expurge des sommes rejetées précédemment et il justifie clairement des sommes qui ont été versées au commissaire de justice et de ce qu’elles figurent bien au décompte.

Soit, il fournit un décompte qui commence au 11 avril 2022 en l’expurgeant des sommes réglées par M. [H] s’agissant des causes du jugement du 20 juin 2022.

L’affaire est renvoyé à l’audience de mise en état du 10 septembre 2026 pour ce faire.

2/ Sur les demandes accessoires

L’instance se poursuivant entre les parties, les dépens sont réservés.

Il n’y a lieu, à ce stade de la procédure, à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est, par application de l’article 514 du Code précité, de droit.

PAR CES MOTIFS