TJ 78646, 2 juill. 2026, RG 24/00989

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
02 JUILLET 2026

N° RG 24/00989 - N° Portalis DB22-W-B7I-R3SC
Code NAC : 71F
LCD

DEMANDEURS :

1/ Monsieur [F] [P]
né le 08 Mars 1946 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1],

2/ Madame [A], [T] [L] épouse [P]
née le 17 Janvier 1945 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 1],

3/ Madame [B], [I], [M] [C] épouse [Z]
née le 01 Juillet 1968 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 2],

4/ Madame [K] [O]
née le 23 Juillet 1950 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 3],

5/ Madame [Y], [V], [D] [J] épouse [X]
née le 18 Juillet 1980 à [Localité 5],
demeurant [Adresse 4],

6/ Monsieur [S], [N] [X]
né le 22 Mai 1974 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 4],

représentés par Maître Olivier DOUEK de l’AARPI CORTEN, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Anne LEJEUNE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro
490 205 184 dont le siège est situé [Adresse 7] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Banna NDAO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 09 Février 2024 reçu au greffe le 12 Février 2024.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 05 Mai 2026, après le rapport de Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente désignée par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Juillet 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint
Monsieur LE FRIANT, Vice-Président
Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier [Adresse 5], sis [Adresse 6], est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur [F] [P] et Madame [A] [L] épouse [P], Madame [B] [C] épouse [Z], Madame [K] [O] et Madame [Y] [J] épouse [X] et Monsieur [S] [X] sont propriétaires de lots au sein de cette copropriété.

L’ensemble immobilier, construit en 1968-1970, sur 9 hectares, se compose de 8 bâtiments carrés, 15 bâtiments longs, d’une chaufferie, une piscine, d’un centre commercial ainsi que d’un pavillon comprenant, la loge et l’appartement des gardiens et deux appartements de copropriétaires.

L’ensemble de la partie habitation représente 190 068 tantièmes et le centre commercial 10 000 tantièmes sur un total de 200 068 tantièmes.

Il a bénéficié d’un premier ravalement en 1988 et d’un second en 2004 mais il est apparu que ces ravalements ont caché des désordres issus de malfaçons.

Ainsi, l’ensemble des façades des immeubles s’est détérioré et pour éviter un accident, une purge a été réalisée en 2015.

Le syndicat des copropriétaires a missionné le cabinet d’Architecte ADYTON (Monsieur [R] [E]) afin de réaliser un audit des façades.
L’architecte a conclu que « Après deux ravalements relevant de la cosmétique et une purge d’urgence, on en est toujours au même stade. Les désordres sont donc généralisés, évolutifs et certains. »

Lors de l’assemblée générale du 28 septembre 2022, le contrat de maîtrise d’œuvre avec le cabinet ADYTON pour la réhabilitation des façades a été validé.

Lors de l’assemblée générale du 20 novembre 2023, la copropriété a voté la décision d’engager les travaux de ravalement sur la base des études de l’architecte mandaté par l’assemblée générale du 28 septembre 2022.

Les résolutions 9 à 26, toutes adoptées, proposaient aux copropriétaires de se prononcer sur les modalités des travaux : mission de maîtrise d’œuvre, mission de contrôle technique, repérage amiante, coordinateur sécurité, choix des sociétés mises en concurrence lot par lot suivant leurs domaines de compétence, assurance dommage-ouvrage, honoraires du syndic et appels de fonds.

Ces résolutions précisent à chaque fois la clef de répartition des charges, à savoir « charges générales habitation ».

L’ensemble de ces votes aboutit à un coût global de l’opération de 12.256.763,77 euros.

Monsieur [F] [P], en désaccord avec le mode de répartition des appels de fonds pour financer les travaux, a sollicité l’inscription d’une résolution n°32 visant à répartir le coût des travaux en charge de chaque bâtiment (tantièmes bâtiments) qui a abouti à un rejet.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 février 2024, Monsieur [F] [P] et Madame [A] [L] épouse [P], Madame [B] [C] épouse [Z], Madame [K] [O] et Madame [Y] [J] épouse [X] et Monsieur [S] [X] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, devant le tribunal de céans aux fins de voir prononcer la nullité des résolutions 7 et 32 de l’assemblée générale du 20 novembre 2023.

La clôture est intervenue le 12 février 2026.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 15 janvier 2026, Monsieur [F] [P] et Madame [A] [L] épouse [P], Madame [B] [C] épouse [Z], Madame [K] [O] et Madame [Y] [J] épouse [X] et Monsieur [S] [X] demandent au tribunal de :
Vu les articles 6-2, 8-I, 25f et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 6, 7 et 15 du règlement de copropriété,
Vu les pièces produites au débat,
- Dire et juger recevable et bien fondés Monsieur [F] [P], Madame [T] [L] épouse [P], Madame [B] [C] épouse [Z], Madame [K] [O], Madame [Y] [J] épouse [X] et Monsieur [S] [X] en leurs demandes ;
Et ce faisant,
- Prononcer la nullité des résolutions 7 et 32 de l’assemblée générale du
20 novembre 2023 ;
- Dispenser les copropriétaires demandeurs de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagée par le syndicat des copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA MANSART, au paiement au profit des copropriétaires demandeurs d’une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA MANSART, aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Anne LEJEUNE, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 4 février 2026, le syndicat des copropriétaires copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] demande au tribunal de :
Vu la loi du 10 juillet 1965 et l’article R173-4 du Code de la construction et de l’habitation,
Vu la jurisprudence,

- débouter Monsieur [F] [P], Madame [T] [L] épouse [P], Madame [B] [C] épouse [Z], Madame [K] [O], Madame [Y] [J] épouse [X] et Monsieur [S] [X] de l’intégralité de leurs demandes.
- condamner Monsieur [F] [P], Madame [T] [L] épouse [P], Madame [B] [C] épouse [Z], Madame [K] [O], Madame [Y] [J] épouse [X] et Monsieur [S] [X] en leurs demandes à payer au Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 5], sis [Adresse 6] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 et aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande d’annulation des résolutions n°7 et 32 de l’assemblée générale du 20 novembre 2023

Aux termes de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 pris en ses deux premiers alinéas, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il résulte par ailleurs de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 que :
« I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ;

b) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;
[...] »

1.1 Sur la résolution n°7

La résolution litigieuse est libellée comme suit :
« 7. REHABILITATION DES FACADES : DECISION D’ENGAGER LES TRAVAUX DE RAVALEMENT SUR LA BASE DES ETUDES DE L’ARCHITECTE MANDATE PAR L’ASSEMBLEE GENERALE DU 28/09/2022
Projet de résolution :
Après avoir pris connaissance du Dossier de Consultation des Entreprises (DCE), du Rapport d’Analyse des Offres de l’Architecte (RAO), de ses recommandations et de l’avis du Conseil Syndical, l’Assemblée Générale décide d’engager les travaux de ravalement concourant à la réhabilitation des façaces de tous les bâtiments d’habitation de la Résidence de [Adresse 5], sur la base du projet résultant des études de la SAS ADYTON, Architecte, mandaté par l’Assemblée Générale du 28/09/2022, l’exécution des travaux dévolue en 9 lots constituant une opération unique et indissociable.
Ces travaux sont appelés en “CHARGES GENERALES HABITATIONS”. »

Elle a été adoptée à la majorité simple, les demandeurs ayant voté contre.

1.1.1 Sur le moyen tiré de l’absence d’inclusion du pavillon dans les travaux de réhabilitation

Les demandeurs soutiennent que les travaux de réhabilitation des façades ne comprennent pas l’intégralité des façades des immeubles d’habitation car le pavillon, qui comprend le logement du gardien et deux appartements, ne serait pas concerné par les travaux. Ils font valoir que l’ensemble des charges communes aux copropriétaires des locaux d’habitation telles que fixées par l’article 15 B a) se justifient parce que ces charges concernent l’ensemble des copropriétaires au regard de leur caractère commun. Enfin, ils exposent que le syndic a, postérieurement à la résolution litigieuse et à l’assignation, décidé unilatéralement, sans que cela fasse l’objet d’une résolution d’assemblée générale, d’intégrer le pavillon aux travaux de ravalement afin de justifier a posteriori du recours à l’article15 B a).

Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que le règlement de copropriété n’opère aucune distinction selon le nombre de bâtiments concernés par un ravalement de façade. Il précise que le règlement de copropriété exclut du champ d’application des charges s’appliquant exclusivement à un bâtiment d’habitation déterminé les frais de ravalement des façades pour permettre que la nature, les choix techniques, qualitatifs et conceptuels ainsi que le coût de ces travaux et leurs modalités d’exécution ne soient pas laissés à la libre et seule appréciation des copropriétaires d’un seul bâtiment. Il ajoute que le pavillon a été intégré aux travaux de ravalement, à la demande du copropriétaire du pavillon.

Sur ce,

L’article 15 B du Règlement de Copropriété dispose que : « Sont réputées CHARGES COMMUNES AUX COPROPRIETAIRES DES LOCAUX D’HABITATION :
a) A TOUS les Copropriétaires de ces locaux :
[...]
4°) les frais de ravalement des façades (en ce compris les frais de peinture), des balcons, des extérieurs des fenêtres, des persiennes, des garde-corps, balustrades, appuis des balcons et fenêtres de chaque local.
[...]
b) A un BÂTIMENT D'HABITATION déterminé :
1°) Les frais de réparation de toute nature (grosses ou menues) à faire aux gros murs (sauf cependant les menues réparations à faire aux gros murs à l'intérieur des locaux) à la toiture, terrasse, ainsi que les terrasses des étages, aux façades et balcons, aux têtes de cheminées, aux canalisations d'eau chaude et froide, de gaz, d'électricité, de chauffage central [...] »

Il en résulte que le réglement de copropriété n’exige pas que le ravalement concerne l’ensemble des bâtiments pour soumettre les frais dudit ravalement à tous les copropriétaires des locaux d’habitation. Le fait que le pavillon soit ou non concerné par le ravalement est donc indifférent, tous les frais de ravalement des façades étant, en application de l’article 15 B susvisé, réputés charges communes à tous les copropriétaires des locaux d’habitation.

Le moyen sur ce point sera donc écarté.

1.1.2 Sur le moyen tiré de la qualification de ravalement des travaux projetés

Les demandeurs font valoir que les travaux projetés excèdent de beaucoup ce qui constitue habituellement un ravalement.

Ils produisent à l’appui de cette affirmation une note de Monsieur [H] [J], expert-foncier, expert judiciaire honoraire près la cour d’appel d’Orléans, laquelle mentionne : « le projet de conception générale des travaux résultant des études de l’Architecte dont l’objet est bien de remédier de manière pérenne aux désordres constatés depuis 2015 concerne :
- la corrosion des pieds de garde-corps et poussées des fers à béton,
- les chutes de blocs de béton,

- les infiltrations d’eau dans les appartements.
On relèvera qu’il ne s’agit que de travaux de restauration ou de rénovation et en aucun cas, de travaux de ravalement dont la nature est toute autre, ce que conforte la lecture des propositions diverses des entreprises consultées.
Sur ce point particulier, il convient de mentionner ici le dire de Monsieur [G] en date du 23 janvier 2023 où il expose (p.5) que la définition des travaux de ravalement dans le dictionnaire professionnel du BTP s’entend comme “le nettoyage d’un mur extérieur pouvant comprendre un grattage, un sablage ou un décapage selon le revêtement puis une mise à neuf”.
Il en résulte à l’évidence que les travaux à envisager ne peuvent constituer un ravalement généralisé à tous les bâtiments, dont le seul objectif était de rénover les façades.
Le financement de cette opération collective devait en conséquence être assuré sur la base des tantièmes généraux, tel que prévu par l’article 15.B.a (p.219) ».

Les demandeurs soutiennent également qu’au regard du montant des travaux de reprise de la façade, le ravalement de la façade, à savoir une remise à neuf du revêtement de celle-ci, est accessoire aux travaux de désamiantage, de reprise du gros œuvre, des garde corps, fissures, infiltrations, etc.

Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part que Monsieur [J] est le père d’une des demanderesses et qu’il est expert foncier et non architecte, de sorte qu’il n’a pas qualité pour se prononcer sur des éléments techniques relevant de la compétence d’un architecte. Il ajoute que le ravalement peut tout aussi bien se définir comme un « Travail consistant à remettre à neuf le parement d'un ouvrage de maçonnerie en procédant de haut en bas » (Définition du Centre National de Ressources Textuelles et Lexicales – CNRS), et qu’il résulte de la Circulaire du 26 mars 1959 relative au ravalement et à l’entretien des immeubles que « Le ravalement des façades est non seulement une opération de propreté, mais surtout d’entretien par les travaux de réfection des enduits, boiseries, descentes d’eaux et ferronnerie qu’elle suppose. Elle entraîne généralement, et il est souhaitable d’en montrer l’intérêt aux propriétaires, la réparation des gouttières ou chéneaux, des toitures et souches de cheminées. »

Il ajoute que le Dossier de consultation des entreprises et le rapport d’analyse des offres permettent d’établir que les travaux envisagés ne concernent que des éléments de la façade des immeubles et que l’architecte qualifie les travaux indifféremment de ravalement ou de réhabilitation.

Le syndicat des copropriétaires soutient que, compte tenu du nombre de bâtiments concernés (soit 23 immeubles et un pavillon et donc autant d’échafaudages), de la durée de l’opération (deux années), et du remplacement des garde-corps, le coût des travaux n’est nullement surprenant et ne permet pas d’exclure la qualification de ravalement. Il expose que les demandeurs échouent à démontrer que le ravalement ne serrait que l’accessoire des travaux alors qu’il en est l’élément le plus important et structurant

Sur ce,

Les demandeurs ne contestent pas que Monsieur [J] est le père de l’une d’entre eux, ce qui est de nature à questionner son impartialité.

Il résulte par ailleurs du “Rapport d’Analyse des Offres 870 - Réhabilitation des façades” rédigé par Monsieur [R] [E], du cabinet ADYTON Architectes, le 10 octobre 2023, document versé aux débats par le syndicat des copropriétaires, que l’architecte qualifie effectivement le projet indifféremment de réhabilitation des façades et de ravalement des façades. Il indique notamment en introduction “Ce projet de ravalement des façades objet du présent document couvre l’ensemble des actions nécessaires permettant de corriger les désordres observés sur l’ensemble des bâtiments de la Résidence de [Adresse 5]”.

Il résulte en outre de l’article R173-4 du code de la construction et de l’habitation, visé par le syndicat des copropriétaires, que “ Lorsqu'un bâtiment fait l'objet de travaux de ravalement importants portant sur des parois de locaux chauffés donnant sur l'extérieur et constituées en surface à plus de 50 %, hors ouvertures, de terre cuite, de béton, de ciment ou de métal, le maître d'ouvrage réalise sur les parois concernées des travaux d'isolation thermique conformes aux prescriptions techniques fixées en application de l'article R. 173-3.
Au sens du présent article, sont considérés comme travaux de ravalement importants tous travaux de ravalement comprenant soit la réfection de l'enduit existant, soit le remplacement d'un parement existant ou la mise en place d'un nouveau parement, concernant au moins 50 % d'une paroi d'un bâtiment, hors ouvertures.”

Il apparaît ainsi que la qualification de “ravalement” ne concerne pas exclusivement le nettoyage d’un mur extérieur puis une mise à neuf, le code de la construction et de l’habitation lui-même l’envisageant sous un angle beaucoup plus large.

Le cabinet ADYTON relève par ailleurs dans le document intitulé “étude de faisabilité 870” en date du 20 novembre 2018, que les bâtiments ont fait l’objet d’une opération de réparation des maçonneries, revêtements des façades, peinture en 2002/2003, puis d’une purge des façades en 2015 et que “de nouveaux éclats ont poussé depuis”.

Le cabinet ADYTON conclut que « Après 2 ravalements relevant de la cosmétique et une purge d’urgence, on en est toujours au même stade.
Les désordres sont donc généralisés, évolutifs et certains.
Pour preuve, postérieurement à la purge qui a été effectuée voici plus de
2 ans, de nouvelles poussées se manifestent ». (page 21)

Il résulte par ailleurs du courrier en date du 18 novembre 2022 adressé par le Maire de [Localité 7] à Foncia Mansart en sa qualité de syndic de la résidence [Adresse 5], que :
« Mes services ont été alertés par la Préfecture des Yvelines le 24/10/2022 pour des désordres situés dans les immeubles de la résidence “[Adresse 5]” dont vous êtes le syndic.

Il a été constaté dans un rapport les éléments suivants :
- les scellements en rive du nez de dalle des pieds de garde-corps sont fragilisés par les éclatements du béton et la désagrégation de la chape.
- Les fixations latérales de garde-corps dans les joués latérales sont également critiques.
- Les balcons présentent également de multiples épaufrures.
[...]
Ainsi, en vertu de mes pouvoirs de police spéciale en matière d’habitat, et conformément aux dispositions des articles L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation, je vous informe que j’engage, par la présente, la phase contradictoire préalable à la prise d’un arrêté de mise en sécurité ordinaire, aux fins de mettre durablement terme à tout risque lié à l’état de votre immeuble.

Aux fins de remédier aux désordres identifiés, il apparaît nécessaire, a minima, qu’il soit procédé, dans le respect des règles de l’Art et des réglementations de voirie et d’urbanisme, à la réalisation des mesures suivantes :
- Purge de tous les éléments en béton dégradés,
- Dépose totale des garde-corps existants,
- Démolition des chapes et jouées préfabriquées,
- Reconstitution des dalles de balcons,
- Réalisation d’essais d’arrachements,
- Pose de nouveaux garde-corps avec fixations par sabots en retrait des nez de dalles (à déterminer suivant notes de calculs bureau d’études). »

Il en résulte que, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, la remise à neuf du revêtement de façade nécessite un certain nombre d’interventions obligatoires comme le désamiantage des parties contenant de l’amiante, la reprise des fissures, le traitement des éclats, épaufrures et des fers sous-jacent sur les différentes parties des façades, travaux qui forment un tout indissociable. Au demeurant, ces travaux s’inscrivent dans le cadre d’une reprise uniforme et cohérente des façades, ce qui correspond au principe d’un ravalement.

L’ensemble de ces travaux entrent dans la catégorie des travaux destinés à assurer la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes dont le financement est proportionnel aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots de chacun des copropriétaires.

Le fait que le coût des travaux soit très important n’est pas de nature à exclure la qualification de ravalement, étant relevé au demeurant que lesdits travaux concernent des surfaces très étendues compte tenu de la taille de la copropriété.

Dans ces conditions, la répartition des frais des travaux en charges communes générales apparaît conforme à l’article 15. B a) du règlement de copropriété et à l’article 10, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le moyen sur ce point sera donc écarté.

1.1.3 Sur le moyen tiré du fait que les travaux inclueraient une isolation thermique par l’extérieur

Les demandeurs font valoir que les travaux votés incluent une isolation thermique par l’extérieur, comportent des travaux d’amélioration non obligatoires et représentent un coût exceptionnel (environ 12 M€), de sorte qu’ils relevaient impérativement de la majorité prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, voire d’un vote distinct par nature de travaux.

Toutefois, comme le relève le syndicat des copropriétaires et contrairement à ce qu’indiquent les demandeurs, le dossier de consultation des entreprises (DCE) ne fait pas référence à de tels travaux. Les pages du DCE visées par les demandeurs dans leurs conclusions sont en effet relatives au Système d’Etanchéité Liquide (SEL), lequel est une technique d’étanchéification des chapes des balcons.

Il résulte en revanche du DCE que, comme le soutiennent les demandeurs, le lot peinturage comporte la pose de panneaux KINGSPAN Kooltherm K5, lesquels sont des panneaux d’isolation thermique.

Il n’en demeure pas moins que, comme tranché ci-dessus, l’ensemble des travaux votés constitue un tout indissociable, justifiant qu’ils aient fait l’objet d’un vote unique à la majorité de l’article 24. En tout état de cause, au regard des désordres affectant les façades et de l’engagement par la mairie de
[Localité 7] de la phase contradictoire préalable à la prise d’un arrêté de mise en sécurité ordinaire de la copropriété, les demandeurs ne peuvent valablement soutenir que les travaux de ravalement, dont ceux d’isolation thermique, sont des travaux d’amélioration relevant de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Le moyen sur ce point sera donc écarté.

1.1.4 Sur le moyen tiré du fait que les travaux portent sur des parties privatives

Les demandeurs font valoir que les travaux portent sur les garde-corps, parties privatives, de sorte qu’ils ne pouvaient, au visa de l’article 10 de la loi du
10 juillet 1965, être mis à la charge de l’ensemble des copropriétaires des bâtiments à usage d’habitation. Ils citent à cet égard un arrêt de la
3ème chambre civile de la Cour de cassation en date du 22 mars 2018
(n°17-13.867).

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que les garde-corps sont des parties privatives. Il soutient que la Cour de cassation a modifié son analyse en retenant que des travaux portant sur l’entretien et la conservation de l’immeuble devaient être pris et exécutés dans leur ensemble sans dissocier parties communes et parties privatives. Il précise que l’article 15 du règlement de copropriété ne distingue pas les parties communes des parties privatives dans le cadre des travaux de ravalement et que, la mairie de [Localité 7] lui ayant enjoint de réaliser des travaux sur les garde-corps sous la menace d’une injonction d’arrêté de mise en sécurité, il lui appartenait d’intervenir, de sorte que les travaux de réhabilitation des garde-corps, indissociables des travaux de ravalement généraux, ont été mis à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

Sur ce,

Il convient de relever que l’arrêt cité par les demandeurs vise des travaux concernant exclusivement des parties privatives (remplacement des bois des balcons), situation très différente de celle de la présente espèce.

Surtout, l’article 15. B, a) du règlement de copropriété stipule expressément que les frais de ravalement des garde-corps - parties privatives - relèvent des charges communes générales.

Le moyen sur ce point sera donc écarté.

1.1.5 Sur le moyen tiré de la rupture d’égalité entre les copropriétaires

En dernier lieu, les demandeurs font valoir que le vote et la répartition en charges générales habitation ne respectent pas le principe d’égalité entre les copropriétaires, faisant participer au coût des travaux de réhabilitation des façades les copropriétaires titulaires de lots au sein du pavillon du gardien et en ne tenant pas compte des spécificités de chacun des bâtiments dont le coût des travaux diffère dans des proportions importantes suivant qu’il s’agisse d’un bâtiment carré ou d’un bâtiment long.

Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part qu’il n’y a pas rupture d’égalité dès lors que l’ensemble des copropriétaires est traité de la même façon, les appels de charges étant appelés sur la base des tantièmes généraux. Il ajoute que les travaux de ravalement du pavillon ont bien été intégrés dans les marchés des entreprises sans augmentation de prix et que les copropriétaires du pavillon sont donc concernés par ces travaux. Enfin, il fait valoir que le règlement de copropriété ne détaille pas les surfaces des loggias et des appartements, de sorte que la déclaration des demandeurs est invérifiable, et que la comparaison des longueurs des loggias entre bâtiments n’est pas la seule différence entre les bâtiments carrés et rectangulaires et ne peut donc servir de critère.

Comme tranché ci-dessus, les travaux votés entrent dans la catégorie des travaux destinés à assurer la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes dont le financement est proportionnel aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots de chacun des copropriétaires, sans qu’il y ait lieu de tenir compte des spécificités de chacun des bâtiments. La question du pavillon, lequel est en tout état de cause désormais concerné par les travaux, est également indifférente.

Le moyen de ce chef sera dès lors également écarté.

En conséquence, les demandeurs seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 20 novembre 2023.

1.2 Sur la résolution n°32

La résolution litigieuse est libellée comme suit :
« 32. A LA DEMANDE DE MR [P] : MODALITE DE REPARTITION DU COUT DES TRAVAUX QUI SERONT VOTES A CETTE ASSEMBLEE EN CHARGE DE CHAQUE BATIMENT
[...]
Projet de résolution :
L’Assemblée Générale Extraordinaire, après en avoir délibéré, décide de répartir le coût des travaux qui seront votés lors de cette Assemblée, en charge de chaque bâtiment (tantièmes bâtiments). »

Elle a été rejetée à la majorité simple, les demandeurs ayant voté pour.

Les demandeurs soutiennent que la résolution n° 32, en ce qu’elle rejette la répartition du coût des travaux par bâtiment, est directement contraire aux dispositions du règlement de copropriété sur la répartition des charges et que, pour les mêmes raisons que celles développées relatives à la résolution n° 7, la résolution n° 32 ne pourra qu’être annulée.

Le syndicat des copropriétaires indique que l’annulation de la résolution n°32 n’emporte pas son acceptation et donc une modification de la répartition des travaux de ravalement. Il sollicite le rejet de la demande d’annulation de la résolution n°32 pour les mêmes motifs que ceux justifiant le rejet de la demande d’annulation de la résolution n°7.

Les demandeurs ayant été déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°7, ils seront, pour les mêmes motifs, déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°32.

2. Sur les autres demandes

Les demandeurs, qui succombent, supporteront la charge des dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, les demandeurs seront condamnés à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ils seront corrélativement déboutés de leur demande à ce titre.

Les demandeurs étant déboutés de l’intégralité de leurs demandes, il n’y a pas lieu de les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS