TJ 94028, 29 juin 2026, RG 25/01765

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 29 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01765 - N° Portalis DB3T-W-B7J-WRUC
CODE NAC : 54G - 0A
AFFAIRE : SCCV SAINT MAUR 69 BELLECHASSE C/ [M] [P], [X] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Catherine MATHIEU, Présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

SCCV SAINT MAUR 69 BELLECHASSE, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 921 082 780, dont le siège social est sis 71, avenue du Général de Gaulle - 94160 SAINT-MANDE

représentée par Me Stéphane BULTEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1120

DEFENDEURS

Monsieur [M] [P] né le 09 Mai 1977 à PARIS 15ème (75), demeurant 67 boulevard de Bellechasse - 94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSÉS

représenté par Me Frank AIDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1084

Madame [X] [I], demeurant 17 rue Albert de Mun - 94100 SAINT-MAUR DES FOSSES

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 18 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 15 Juin 2026
Prorogé au 29 Juin 2026
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2026

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EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La société civile de construction vente SAINT-MAUR 69 BELLECHASSE, ci-après désignée société SAINT-MAUR 69 BELLECHASSE réalise un programme de construction d'un immeuble de 74 logements au 67 bis/69 bis boulevard de Bellechasse à Saint-Maur-des-Fossés. Monsieur [M] [P] est propriétaire indivis de la parcelle voisine avec Madame [X] [C] [E].

Les travaux étant en voie d'achèvement, la société SAINT-MAUR 69 BELLECHASSE souhaite bénéficier d'un tour d'échelle sur la propriété du défendeur pour les besoins du ravalement du mur pignon.

C'est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2025, la société SAINT-MAUR 69 BELLECHASSE a fait assigner Monsieur [M] [P] et Madame [X] [I] devant le juge des référés afin de demander notamment :
- d'accorder à la société SAINT-MAUR 69 BELLECHASSE ainsi qu'à toute entreprise et maître d'oeuvre mandatés par ses soins un droit d'occupation temporaire partielle de la propriété de Monsieur [M] [P] et Madame [X] [I],
- de dire que cette occupation temporaire partielle s'effectuera dans les termes et conditions précisées dans le courrier officiel du 28 octobre 2025 du conseil de la société SAINT-MAUR 69 BELLECHASSE à celui de Monsieur [M] [P] et Madame [X] [C] [E], et selon la méthodologie de la SAS LES RAVALEURS FRANCILIENS,
- de condamner Monsieur [M] [P] et Madame [X] [I] aux dépens et à payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées à l'audience du 18 mai 2026 et soutenues oralement, la société SAINT-MAUR 69 BELLECHASSE maintient ses demandes et sollicite qu'il lui soit donné acte qu'elle propose de régler une somme de 10 000 euros à Monsieur [M] [P] pour la gêne occasionnée.

Par conclusions déposées à l'audience du 18 mai 2026 et soutenues oralement, Monsieur [M] [P] demande le rejet des demandes.
Subsidiairement, il souhaite :
- voire fixer la durée des travaux à une période de 20 jours maximum,
- la réalisation d'un constat d'huissier préalable aux frais de la demanderesse comprenant les instructions de l'entreprise concernant les végétaux,
- la condamnation de la demanderesse à lui fournir à ses frais un parking fermé et sécurisé au parking INDIGO de l'avenue Carnot,
- la fixation du début des travaux un mois après une lettre recommandée avec accusé de réception en précisant les modalités prévues,
- l'exigence que la mise en place des protections et le montage des échaffaudages ne pourra avoir lieu qu'en sa présence, et que le démontage, en sa présence ne pourra exéder trois jours,
- que le nettoyage quotidien doit avoir lieu entre 16h30 et 17h00 en sa présence,
- qu'un constat d'huissier post-travaux soit mis à la charge de la demanderesse,
- que toute dégradation notamment des végétaux arrachés ou dégradés donnera lieu à un remplacement à l'identique sous astreinte de 500 euros par jour de retard au delà du 15ème jour après le constat.

Il sollicite en outre la condamnation de la société SAINT-MAUR 69 BELLECHASSE au paiement :
- d'une indemnité provisionnelle de 1000 euros par jour calendaire courant du jour du premier constat au jour du second constat,
- d'une provision préalable de 20 000 euros,
- d'une provision de 4000 euros à valoir sur son manque à gagner professionnel,
- d'une somme de 1500 euros par jour de retard à compter du 20ème jour calendaire,
- 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il demande que le juge des référés se réserve la liquidation de l'astreinte.

Il soutient que la société SAINT-MAUR 69 BELLECHASSE ne fait pas la preuve de la condition d'urgence et prétend que sa demande se heurte à des contestations sérieuses.

Madame [X] [I] ne s'est pas fait représenter.

Il est renvoyé aux conclusions sus-visées des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2026, prorogé au 16 juillet en raison de la surcharge d'activité du magistrat.

SUR CE,

- Sur la demande :

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 544 du code civile consacre que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Il est admis corrélativement que le propriétaire a l'obligation de s'abstenir d'en abuser en causant à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Il est admis qu'une occupation temporaire partielle d'un terrain peut être organisée par le juge lorsque les travaux sont indispensables, qu'il est impossible de les réaliser autrement qu'en passant sur le fond voisin, sous réserve que l'atteinte soit proportionnée et limitée et que les préjudice soient indemnisés.

S'agissant de l'urgence, il est constant que la société SAINT-MAUR 69 BELLECHASSE est en charge de la construction et de la livraison d'un ensemble immobilier en phase finale de sa construction. Elle verse au débat un courrier de son maître d'oeuvre, la société Assistance Pilotage chantier, du 23 mars 2026 indiquant que "le ravalement [de ce]mur pignon conditionne l'achèvement et la livraison de la résidence" et qui rappelle que la date de livraison initiale était fixée au 29 mars 2026, reportée au premier juin 2026. Il rappelle les indemnités de retard dues, justifiées au demeurant par la production de deux contrats de vente en futur achèvement du 29 février 2024. L'urgence est donc bien caractérisée par la proximité de la date de livraison.

Monsieur [M] [P] conteste en outre à la société SAINT-MAUR 69 BELLECHASSE sa qualité à agir au motif qu'elle ne prouve pas être titulaire du permis de construire ni le lien contractuel avec les sociétés impliquées dans le ravalement.

Aux termes de l'article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

Aux termes de l'article 74, les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public.

En l'espèce, le défendeur a omis de soulever cette exception de procédure avant toute défense au fond. Elle sera donc déclarée irrecevable.

Monsieur [M] [P] reproche en outre à la société SAINT-MAUR 69 BELLECHASSE de n'avoir pas fait de proposition à madame [C] [E].
Outre qu'il ne justifie en rien le grief qui en résulterait, la société SAINT-MAUR 69 BELLECHASSE produit un courrier de madame [C] [E] indiquant qu'elle est séparée de Monsieur [M] [P], qu'elle ne réside pas dans la maison et qu'elle ne s'oppose pas au tour d'échelle demandé.

Monsieur [M] [P] soutient enfin que les conditions du tour d'échelle ne sont pas réunies en ce qu'elle ne fait pas la preuve du caractère impératif et nécessaire des travaux, de l'impossibilité de les effectuer sans passer par son fond ni de l'absence de sujétion intolérable et excessive.

En l'espèce, la société SAINT-MAUR 69 BELLECHASSE justifie de la nécessité des travaux par le courrier de son maître d'oeuvre, soulignant que le ravalement du mur pignon est nécessaire à la réception du bâtiment et au démontage des échaffaudages autour du bâtiment.

Elle justifie par le document technique des RAVALEURS FRANCILIENS du 2 septembre 2025 que les échaffaudages envisagés sont installés "sur console" sans appui ni emprise directe sur le fond de Monsieur [M] [P], mais en surplomb sur son terrain. En conséquence, la solution technique proposée est équivalente à celle présentée par Monsieur [M] [P] comme une alternative (échaffaudages suspendus). Il est prévu des bâches de protection du cabanon et du sol.

Les passages sur le fond de Monsieur [M] [P] seront limités, aux termes de ce document, aux étapes suivantes :
- mise en place des protections au sol et sur le cabanon et installation des pieds de console
- quelques passages pour le nettoyage quotidien,
- le démontage de l'échaffaudage et le nettoyage final.

Il est également demandé à Monsieur [M] [P] de "tailler les végétaux", ce qu'il analyse comme une sujestion intolérable. Au vu des photographies produites par le défendeur lui-même de sa propriété, il s'agit en ralité de plantes grimpantes très courantes, comme du lierre, qui courrent sur un muret de béton. Ces "végétaux", au vu de leur qualité n'ont pas le caractère d'ornement ni ne contribuent à la valeur de la propriété du défendeur. En conséquence, la taille qui est demandée ne peut en aucun cas être considérée comme une sujétion intolérable.

Il résulte de l'ensemble de ces considérations que le refus de Monsieur [M] [P] de laisser à la société SAINT-MAUR 69 BELLECHASSE un accès limité à son fond est dispoportionné et abusif au regard des intérêts en présence. Il sera donc fait droit à la demande de la société SAINT-MAUR 69 BELLECHASSE selon les conditions suivantes :
- la réalisation d'un constat de commissaire de Justice avant la réalisation des travaux, aux frais de la demanderesse, dont la date et l'heure seront communiquées par tout moyen quarante-huit heures avant à Monsieur [M] [P], constat comprenant notamment les précisions sur la taille des végétaux attendue, taille qui restera à la charge de Monsieur [M] [P] dans les 48h00 suivantes,
- au plus tard 48h00 après le constat, Monsieur [M] [P] devra laisser accès à son fond, libre de tout véhicule pour l'installation des protections et le montage des échaffaudages, puis chaque jour si nécessaire, pour le nettoyage du chantier, sans qu'il soit nécessaire que le défendeur soit personnellement présent,
- le financement par la société SAINT-MAUR 69 BELLECHASSE d'une place de stationnement pour un véhicule automobile et pour une moto dans le parking de l'avenue Carnot à Saint-Maur des Fossés pendant toute la durée des travaux,
- le démontage des échaffaudages sera précédé d'un délai de prévenance de 48h00 par tout moyen, sans que la présence de Monsieur [M] [P] sur toute la durée de l'opération ne soit une condition nécessaire,
- la réalisation d'un constat de commissaire de Justice aux frais de la société SAINT-MAUR 69 BELLECHASSE pour réaliser un état des lieux de fin de travaux,
- la remise en état des lieux en cas de dégradation.

Les autres demandes de Monsieur [M] [P], en particulier sa demande d'astreintes seront rejetées comme étant excessives au vu des intérêts en présence.

- sur les demandes de provision sur indemnisation de son préjudice :

Il est indéniable que l'accès partiel temporaire au fond de Monsieur [M] [P] est à l'origine d'un trouble de jouissance qui justifie réparation, dont le montant est limité au niveau de l'évidence requise en référé.

En l'espèce, la demande au titre du manque à gagner professionnel n'étant fondée sur aucune pièce, elle sera rejetée.
S'agissant du trouble de jouissance, compte-tenu de la durée estimée des travaux de 20 jours et des impacts sur la propriété de Monsieur [M] [P], il y a lieu de fixer une provision de 7 000 euros et de renvoyer le défendeur devant le juge du fond pour le surplus de ses demandes.

- Sur les demandes accessoires :

L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il y a lieu de laisser les dépens à la charge de la société SAINT-MAUR 69 BELLECHASSE.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l'espèce, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les frais exposés dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS