TJ 83050, 2 juill. 2026, RG 23/07087

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 02 Juillet 2026
Dossier N° RG 23/07087 - N° Portalis DB3D-W-B7H-KAG7
Minute n° : 2026/216

AFFAIRE :

Société SOFISOL C/ Le syndicat des copropriétaires HOTEL CLUB HOUSE, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA GRAND BLEU

JUGEMENT DU 02 Juillet 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, vice-présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Avril 2026
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Me Patrick CAGNOL
Me Laurent LE GLAUNEC

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

Société SOFISOL, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]

rerésentée par Me Richard DAZIN, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant, Me Patrick CAGNOL, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat postulant

D’UNE PART ;

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires HOTEL CLUB HOUSE représenté par son syndic en exercice la société FONCIA GRAND BLEU, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 2]
représenté par Me Laurent LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :
La société Sofisol est propriétaire du lot numéro 24 de la copropriété Hôtel & Club house située à [Localité 2], [Adresse 3].
L’ensemble immobilier a été construit par la société Maeva Pierre & Vacances qui a vendu les lots à des investisseurs privés dans le cadre d’une opération de défiscalisation, tout en se faisant concomitamment consentir des baux commerciaux.
Par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2023, la société Sofisol a fait assigner le syndicat des copropriétaires Hôtel et Club House devant le tribunal judiciaire de Draguignan afin de voir, au visa des articles 7, 29 et 46 du décret du 17 mars 1967, 18 et 14-261 de la loi du 10 juillet 1965 :
A titre principal :
Prononcer la nullité de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Hôtel et Club House du 3 août 2023
Désigner tel administrateur qu'il plaira au Tribunal avec mission de se faire remettre l'ensemble des documents relatifs à la copropriété, administrer celle-ci le temps qu'il sera nécessaire et procéder à la convocation d'une assemblée générale aux fins de désignation d'un syndic.
A titre subsidiaire :
Annuler les résolutions n° 9, 16, et 20 de l'assemblée générale de la copropriété Hôtel et Club House du 3 août 2023
En toutes hypothèses
Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SAS Sofisol la somme de 3000,00 € au titre des dispositions de I 'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Me Patrick Cagnol, avocat aux offres et affirmations de droit, dépens dont sera exonérée la requérante pour sa quote-part de frais et honoraires exposés par le syndicat dans la procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Les deux parties ont conclu, l’affaire a été clôturée le 15 septembre 2025, avec effet différée au 2 mars 2026 et fixée à l’audience à juge unique du 2 avril 2026.
Elle a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.
PRETENTIONS ET MOYENS :
Par conclusions en réplique, notifiées par RPVA le 28 février 2025, la société Sofisol maintient ses demandes initiales.
Le syndicat des copropriétaires Hôtel et Club house représenté par son syndic en exercice la société Foncia Grand Bleu demande au tribunal de :
Prononcer la pleine et entière validité de l’assemblée générale du 3 août 2023.
Prononcer la pleine et entière validité des résolutions n° 9, 16 et 20 de l’assemblée générale du 3 août 2023
Débouter la société Sofisol de toutes ses demandes, fins et conclusions.
Condamner la société Sofisol à verser au syndicat des copropriétaires Hôtel Club House la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire
Condamner la société Sofisol à verser au syndicat des copropriétaires Hôtel et Club House la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Les prétentions et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de nullité de l’assemblée générale du 3 août 2023 :

Moyens des parties :

La SAS Sofisol fait valoir que l’assemblée générale du 5 août 2022 a été convoquée par la société Fiducimo le 6 juillet 2022 sous l’entête Foncia [Localité 3]-[Adresse 4] et a été annexée à la convocation un compte rendu de gestion précisant que l’entité Fiducimo existait toujours et que le contrat actuel avec la copropriété était toujours valable.

Elle indique que le mandat de la société Fiducimo s’est poursuivi puisqu’il expirait le 31 mars 2024 mais que l’assemblée générale du 3 août 2024 a été convoquée par la société Foncia-[Localité 3]-[Adresse 4].
Elle expose que par acte sous seing privé du 21 septembre 2021, à effet du 4 avril 2021, la société Foncia Grand Bleu a acquis l’intégralité des parts sociales composant le capital de la Sarl Fiducimmo précédemment détenue par M. [W] [C], Mme [S] [C] et Mme [Z] [C].

Elle souligne que la SAS Foncia Grand Bleu ne vient pas aux droits de la Sarl Fiducimmo puisqu’elle n’a pas acquis son fonds de commerce et qu’il n’y a pas eu de désignation d’un nouveau syndic, alors qu’il s’agit d’un mandat personnel en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Elle ajoute que la société absorbante ne se trouve pas de plein droit substituée à la société absorbée syndic en exercice et qu’en cas de cessions de parts sociales ou d’actions le mandat demeure dans le portefeuille de la société désignée comme syndic, seul change l’actionnariat de la personne morale.

Elle fait observer que dans une procédure initiée par Foncia Grand Bleu contre l’ancien syndic Vindicis, la société Foncia et la société Fiducimo avaient conclu en ce sens et cette dernière était intervenue volontairement à la procédure. Elle souligne également que dans une ordonnance du 27 octobre 2021 le juge des référés a indiqué que la SAS Foncia Grand Bleu n’était pas le nouveau syndic de la copropriété mais l’associé unique de celle-ci.

Elle considère que la convocation a été adressée par la société Foncia Grand Bleu qui n’est pas le syndic, de sorte que l’assemblée doit être annulée, que la Sarl Fiducimmo était toujours le syndic de la copropriété lors de la convocation, qu’elle est toujours immatriculée et active.

Elle souligne que la société Fiducimo n’est pas devenue Foncia [Localité 3] [Adresse 4], ces deux personnes morales ayant des immatriculations au RCS distinctes, de sorte que Foncia [Localité 3] est un établissement secondaire de Foncia Grand Bleu mais pas de la société Fiducimo.

Elle expose que le défaut de qualité de l’auteur de la convocation d’une assemblée générale entraine de facto la nullité de l’entière assemblée générale, sans qu’il soit nécessaire de démontrer un quelconque préjudice.

Elle fait valoir que cette annulation entraine la vacance du poste de syndic puisque Foncia Grand Bleu a été désigné aux termes de la résolution numéro 8 le 3 août 2023 et qu’il convient alors de désigner un administrateur judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires Hôtel Club House fait valoir qu’il a été géré par Fiducimo en qualité de syndic suite à sa désignation lors de l’assemblée générale du 1er avril 2021 mais que les dirigeants de cette société ont décidé de céder leurs droits sociaux à la société Foncia Grand Bleu et qu’à compter du 1er avril 2021, elle est devenue son associé unique et a procédé à la convocation de l’assemblée générale du 3 août 2023, ce qui n’affecte pas la légalité de la convocation.

Réponse du tribunal :

Selon l’article 7 du décret du 17 mars 1967, « Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.
Sauf s'il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic. 
Les dispositions des alinéas précédents ne sont pas applicables lorsque l'administrateur provisoire est investi par le président du tribunal judiciaire, sur le fondement de l'article 62-7, de tous les pouvoirs de l'assemblée générale. Lorsqu'il n'est investi que d'une partie de ces pouvoirs, les dispositions du deuxième alinéa ne s'appliquent que dans la limite des pouvoirs conservés par l'assemblée générale. »
Ainsi l’assemblée générale des copropriétaires ne peut être valablement convoquée que par le syndic dont le mandat est en cours de validité à défaut, la convocation n’a aucune valeur et l’assemblée générale est elle-même atteinte de nullité.

En l’espèce, la convocation à l’assemblée générale du 3 août 2023 pour la copropriété Club a été faite par la société Foncia le 19 juin 2023.

Suivant acte constatant la décision collective des associés en date du 10 mars 2021 et un avenant au protocole d’accord du 24 mars 2021, Mme [S] [C], Mme [Z] [C] et M. [W] [C], associés de la Sarl Fiducimo se sont engagés à céder l’intégralité du capital social à la société Foncia Grand Bleu et cette dernière s’est engagée à l’acquérir. A partir d’avril 2021, la société Foncia Grand Bleu est devenue l’associé unique de la société FIducimo.

Cependant, le contrat de syndic est conclu intuitu personae et ne peut faire l’objet de transmission sans décision de l’assemblée générale or le 1er avril 2021, l’assemblée générale de la résidence Hôtel Club House à [Localité 2] a nommé le Cabinet Fiducimo Immobilier à compter du 1er avril 2021 et jusqu’au 31 mars 2024 et lors de l’assemblée générale du 3 août 2023, les copropriétaires ont voté en faveur de la résolution numéro 8 pour désigner Foncia Grand Bleu en qualité de syndic à compter du 31 mars 2024 et jusqu’’au 30 mars 2027, son établissement secondaire, Foncia [Localité 3] [Adresse 4] [Localité 3] assurant la gestion quotidienne de l’immeuble.

Il ne s’agit pas en l’espèce d’un défaut de signature de la convocation par le syndic dont le mandat est cours de validité mais d’une convocation qui a été effectuée par Foncia alors que cette société n’avait pas la qualité de syndic de la copropriété Hôtel Club House à cette date.

Le contrat de syndic, conclu intuitu personae, ne peut faire l'objet d'une transmission, compte tenu des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet, aucun mandat tacite n’est susceptible de valider une convocation réalité par une personne qui n’est pas le syndic nommé et la société Foncia ne pouvait aucunement se substituer au syndic désigné le 1er avril 2021, le Cabinet Fiducimo, sans un vote de l’assemblée générale des copropriétaires, vote qui n’a pas eu lieu avant la convocation du 19 juin 2023.

La SARL Fiducimmo et la société Foncia Grand Bleu sont deux personnes morales distinctes même si la SAS Foncia Grand Bleu est l’associé unique de la Sarl Fiducimo.

Par conséquent, à défaut de qualité de la société Foncia Grand Bleu et/ou de son établissement secondaire Foncier [Localité 3] [Adresse 4] pour procéder à la convocation de l’assemblée générale du 3 août 2023, il convient de prononcer la
nullité de cette l’assemblée générale, sans que société Sofisol ait à justifier d’un grief quelconque pour l’obtenir.

Sur la désignation d’un mandataire provisoire :

L’assemblée générale de la résidence Hôtel Club House à [Localité 2] au cours de laquelle la société Foncia Grand Bleu a été désignée en qualité de syndic a été annulée et la copropriété est alors dépourvue de syndic.

En application de l’article 47 du décret de 1967 " Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article , où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l'ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic dans les conditions prévues à l' article 9.

Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale."

Aussi, la demande formée devant le tribunal judiciaire est irrecevable et il appartiendra notamment à un copropriétaire de saisir La présidente du tribunal judiciaire de Draguignan pour la désignation d’un administrateur provisoire judiciaire. Il sera toutefois précisé que lors d’une assemblée générale du 8 décembre 2023, le syndic Foncia Grand Bleu a été désigné en qualité de syndic à compter du 31 mars 2024 et jusqu’au 30 mars 2027 et qu’il a été précisé que son établissement secondaire, Foncia [Localité 3] [Adresse 4] [Localité 3] assurerait la gestion quotidienne de l’immeuble.

Sur la demande reconventionnelle :

Eu égard à la solution du litige, le syndicat des copropriétaires Hôtel Club House sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

Le syndicat des copropriétaires Hôtel Club House à [Localité 2], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Selon l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 p « Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. »

En application de l’article précité la SAS Sofisol sera exonérée pour sa quote-part de frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires Hôtel Club House.

Selon l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.
Il y a lieu d’autoriser la distraction des dépens au profit de Me Patrick Cagnol, qui en ont fait la demande.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il apparait inéquitable de laisser l’ensemble des frais irrépétibles à la charge de la SAS Sofisol, de sorte que le syndicat des copropriétaires Hôtel Club House, à [Localité 2], sera condamné à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l'instance engagée après le premier janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Aucune raison ne justifiant d'écarter l'exécution provisoire, celle-ci sera de droit.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété Hôtel Club House à [Localité 2] en date du 3 août 2023 ;

DECLARE irrecevable la demande de désignation d’un administrateur judiciaire provisoire ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires Hôtel Club House, à [Localité 2], de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Hôtel Club House, à [Localité 2] aux entiers dépens de l’instance ;
DIT qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SAS Sofisol sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure qui sera répartie entre les autres copropriétaires ;
AUTORISE la distraction des dépens sollicitée par Me Patrick Cagnol ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Hôtel Club House, à [Localité 2] à payer à SAS Sofisol la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision. DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT-SIX.

La greffière, La présidente,