TJ 67437, 29 mai 2026, RG 25/00141

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAVERNE

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[Adresse 1]
[Localité 1]

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Chambre Civile

N° RG 25/00141 - N° Portalis DB2D-W-B7J-CQUU
Minute : 26/00096
AK/ML
République Française

Au Nom du Peuple Français

J U G E M E N T

du 29 mai 2026

dans l’affaire :

DEMANDERESSE

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2],
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représenté par son syndic, la SARL LA CHENAIE IMMOBILIER (LC IMMO)
prise en la personne de son représentant légal
représenté par Me Anne-sophie HORNECKER, avocat au barreau de SAVERNE, avocat postulant
assisté de Maître Steeve WEIBEL de la SELARL CSW CABINET D’AVOCATS, avocats au barreau de STRASBOURG, avocats plaidant,

DEFENDEUR

M. [Y] [L]
né le 30 Mars 1977,
demeurant [Adresse 4]
non représenté

OBJET DE LA DEMANDE : Demande en paiement des charges ou des contributions
code : 72A

COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE UNIQUE : Monsieur Alexandre KRAUSHAAR,
GREFFIER : Madame Stéphanie HERMANS,
En présence de [G] [P], Auditrice de Justice

DEBATS à l’audience publique du 13 Mars 2026

JUGEMENT

prononcé le 29 Mai 2026 par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire et en premier ressort
signé par Monsieur Alexandre KRAUSHAAR, et par Madame Mélanie LITTY,
I. Exposé du litige :

Arguant de la survenance d'impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 5] » situé [Adresse 6] à 67700 Saverne a, par le biais de son syndic la Sarl La Chenaie Immobilier (LC Immo), fait assigner Monsieur [Y] [L] devant la Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de Saverne, par acte de commissaire de justice signifié le 08 février 2025 par dépôt à l’étude, afin de voir :

- déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;
- constater que Monsieur [L] n’a pas procédé au règlement des charges de copropriété dont il est redevable à son encontre ;
En conséquence,
- condamner Monsieur [L] à lui payer une somme de 11.360,30 euros, augmentée d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter de la mise en demeure du 18 septembre 2024 sur la somme de 6.771,45 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus, à défaut à compter de la présente assignation pour le tout ;
- ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
- condamner Monsieur [L] à lui payer une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner Monsieur [L] aux entiers frais et dépens ainsi qu'au paiement d’une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans son jugement avant dire droit rendu le 24 juillet 2025, le Tribunal de céans a ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats débats afin de permettre au syndicat des copropriétaires de communiquer :

- les procès-verbaux des assemblées générales relatifs aux exercices comptables 2019/2020 et 2020/2021 ;
- les appels de fonds relatifs la période s’étendant du 1er trimestre 2019 au 1er trimestre 2023.

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Dans ses conclusions après réouverture des débats notifiées électroniquement le 22 octobre 2025 et signifiées par acte de commissaire de justice remis à la personne du défendeur le 30 octobre 2025 le syndicat des copropriétaires entend voir :

- déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;
- constater qu’il a fourni l’ensemble des éléments sollicités par la juridiction dans le jugement du 24 juillet 2025 ;
- constater que Monsieur [L] n’a pas procédé au règlement des charges de copropriété dont il est redevable à son encontre ;
En conséquence,
- allouer à celui-ci le bénéfice de ses conclusions d’assignation ;
- condamner Monsieur [L] à lui payer la somme de 11.360,30 euros, augmentée d’un intérêt égal au taux à compter de la mise en demeure du 18 septembre 2024 sur la somme de 6.771,45 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus, à défaut à compter de la présente assignation pour le tout ;
- ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
- condamner Monsieur [L] à lui payer une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner Monsieur [L] au paiement d’une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
- juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait notamment valoir :

- que Monsieur [L] est propriétaire des lots n° 5, 25 et 62 au sein de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
- que du fait de la survenance d’impayés s’agissant des charges de copropriété dues, il a adressé à Monsieur [L] une lettre de relance le 28 août 2023, ainsi qu’une mise en demeure le 18 septembre 2024 ;
- que le dernier paiement effectué par Monsieur [L] date en l’occurrence du 6 août 2018 ;
- que c'est dans ces conditions que, faute de paiement, il a été contraint d’engager la présente procédure.

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L'assignation a été signifiée par dépôt à l'étude le 8 février 2025 (vérifications consignées : « Sonnette. Boîte aux lettres »).

Les conclusions après réouverture des débats, notifiées électroniquement le 22 octobre 2025, ont quant à elles été signifiées par acte de commissaire de justice remis à la personne du défendeur le 30 octobre 2025.

Monsieur [L] n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement est donc réputé contradictoire (article 473 du code de procédure civile).

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Vu les pièces et documents versés aux débats ;

Vu les conclusions après réouverture des débats notifiées électroniquement le 22 octobre 2025 et signifiées par acte de commissaire de justice remis à la personne du défendeur le 30 octobre 2025 par le syndicat des copropriétaires ;

Auxquels il est renvoyé pour plus ample exposé des motifs, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;

Vu l'ordonnance de clôture du Juge de la mise en état datée du 23 janvier 2026 ;

L'affaire ayant été fixée à l'audience de plaidoiries du 13 mars 2026 et mise en délibéré au 29 mai 2026.

II. Discussion :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l'article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l'article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Enfin et en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndicat, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Dès lors qu'un syndicat des copropriétaires produit des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (voir notamment en ce sens : Cass. Civ. 3ème, 7 juillet 2016, pourvoi n°14-283.95).

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En l'état de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires entend voir condamner Monsieur [L] à lui payer, outre une indemnité de 2.000 euros, la somme globale de 11.360,30 euros qu'il convient plus justement de décomposer comme suit :

- 10.996,30 euros à titre de charges de copropriété non payées ;
- 224 euros et 140 euros au titre des éventuels frais nécessaires.

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Pour fonder sa demande principale tendant au paiement de la somme de 10.996,30 euros à titre de charges de copropriété non payées, concernant les lots de copropriété n° 5, 25 et 62, le syndicat des copropriétaires produit en l'espèce :

- un extrait du Livre Foncier en date du 3 février 2025 attestant de la qualité de propriétaire de Monsieur [L] s’agissant des lots n° 5, 25 et 62 relatifs à l’immeuble sis « [Adresse 5] » situé [Adresse 6] à [Localité 2] (Maître [U], annexe n°7) ;
- le contrat du 10 octobre 2024 portant désignation de la Sarl La Chenaie Immobilier (LC Immo) en qualité de syndic du 10 octobre 2024 au 30 septembre 2026 (Maître [U], annexe n°6) ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 12 septembre 2019, 14 septembre 2020, 7 octobre 2021, 8 septembre 2022, 12 octobre 2023 et 10 octobre 2024, portant notamment approbation des comptes des exercices comptables 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024, et votant les budgets prévisionnels des exercices comptables 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025 et 2025/2026 (Maître [U], annexe n°4) ;
- un extrait du compte de Monsieur [L] arrêté au 23 janvier 2025 et faisant apparaître un solde débiteur de 10.996,30 euros au titre des charges échues et impayées (Maître [U], annexe n°1) ;
- les appels de fonds adressés par le syndic à Monsieur [L] entre le 1er janvier 2019 et le 1er mars 2025 pour un montant global de 10.996,30 euros (Maître [U], annexe n°2) ;
- un extrait « répartition exercice 2023/2024 » faisant apparaître, s’agissant du compte de Monsieur [L], un débit de 6.916,45 euros (Maître [U], annexe n°3).

Cependant, plusieurs sommes figurant au décompte versé aux débats ne sont justifiées par aucun document comptable, à savoir :

- le débit « frais de rappel » du 16 septembre 2022, pour un montant de 35,45 euros ;
- le débit « relance » du 28 août 2023, d’un montant de 5 euros.

Ainsi, s’agissant des lots de copropriété visés, le montant du solde débiteur retenu, après soustraction des sommes ci-dessus identifiées, est de 10.955,85 euros (10.996,30 – 40,45).

Par conséquent, en application des textes visés et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, la créance de charges du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de 10.955,85 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées selon décompte arrêté au 1er trimestre 2025 (inclus).

Monsieur [L] est donc condamné au paiement de ladite somme au syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal sur la somme de 6.771,45 euros à compter de la présentation au défendeur, le 26 septembre 2024, de la mise en demeure du 18 septembre 2024 (courrier constitutif d’une interpellation suffisante au sens de l'article 1344 du code civil) et à compter de la présente assignation pour le surplus.

La capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière est ordonnée selon les modalités de l’article 1343-2 du code civil.

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Le syndicat des copropriétaires entend par ailleurs voir condamner Monsieur [L] à lui payer les sommes de 224 euros et de 140 euros.

A ces égards, il y a d'emblée lieu de rappeler que conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

En l’occurrence, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, sous annexe n°5, une facture d’avocat relative aux frais de mise en demeure, outre la mise en demeure du 18 septembre 2024 réceptionnée par Monsieur [L] le 26 septembre 2024.

Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires produit bien le contrat de syndic ainsi qu’une note d’honoraires sous annexes n°6 et 9, ces sommes relèvent toutefois des frais irrépétibles et non des frais de recouvrement imputables au seul copropriétaire concerné, résultant de diligences entreprises par le syndic lui-même, en application du § 9.1 du contrat se syndic, par ailleurs conforme au type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015).

Au vu de ce qui précède, Monsieur [L] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 224 euros, dûment justifiée, au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière est ordonnée, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

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Le syndicat des copropriétaires entend enfin voir condamner Monsieur [L] à lui verser une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

A cet égard, il y a d'emblée lieu de rappeler :

- que les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble (voir notamment en ce sens : Cass. Civ. 3ème, 12 juillet 2018, pourvoi n°17-21.518) ;
- que le seul fait d'être privé de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation (voir notamment en ce sens : Cass. Civ. 3ème, 27 février 2020, pourvoi n°18-25.093, 5ème moyen).

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de viser les frais engagés au titre du recouvrement de sa créance, sans caractériser le moindre préjudice et sans justifier que la défaillance de Monsieur [L] aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie quelconque ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie.

Faute de justifier de l'existence et de l'étendue du préjudice financier dont il se prévaut, distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance principale, le syndicat des copropriétaires ne peut donc qu'être débouté de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [L] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de la procédure et l'exécution provisoire :
Au vu de ce qui précède et conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] est condamné, en tant que partie perdante au principal, à supporter les entiers dépens.

Pour les mêmes motifs, celui-ci est condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin et conformément à l'article 514 nouveau du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :