TJ 67437, 12 juin 2026, RG 25/00172

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAVERNE

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[Adresse 1]
[Localité 1]

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Chambre Civile

RG n° N° RG 25/00172 - N° Portalis DB2D-W-B7J-CQU5
Minute : 26/00109
AK/ML
République Française

Au Nom du Peuple Français

J U G E M E N T

du 12 juin 2026

dans l’affaire :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “LE GAI LOGIS”
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par son syndic, la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE
pris en la personne de son représentant légal
représenté par Me Olivier CHARLES, avocat au barreau de SAVERNE, avocat postulant,
assisté de Me Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

DEFENDEURS

M. [Q] [R]
né le 24 Avril 1950,
demeurant [Adresse 3]
non représenté

Mme [V] [K]
née le 06 Août 1950 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 4]
non représentée

OBJET DE LA DEMANDE : Demande en paiement des charges ou des contributions

code : 72A

COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE UNIQUE : Monsieur Alexandre KRAUSHAAR,
GREFFIER : Madame Stéphanie HERMANS,

DEBATS à l’audience publique du 10 Avril 2026

JUGEMENT

prononcé le 12 Juin 2026 par mise à disposition au greffe
Réputée contradictoire et en premier ressort
signé par Monsieur Alexandre KRAUSHAAR, et par Madame Mélanie LITTY,

I. Exposé du litige :

Arguant de la survenance d'impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 6] à 67260 Sarre-Union a, par le biais de son syndic la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté, fait assigner Monsieur [Q] [R] et Madame [V] [K] devant le Tribunal Judiciaire de Saverne, par actes de commissaire de justice signifiés le 13 février 2025 respectivement par dépôt à l'étude et par remise à personne, afin de voir :

- condamner solidairement ou in solidum les consorts [P] à lui payer :
la somme de « 13.7387,87 » euros au titre des charges échues et impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 17 avril 2024, à défaut du 20 novembre 2024 ;la somme de 1.696 euros « au titre des dommages et intérêts relativement aux frais de relance, de mise en demeure, de transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir », la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, « si ce n’est en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 », outre les entiers dépens ; - ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans son jugement avant dire droit rendu le 27 juin 2025, le Tribunal de céans a ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats débats afin de permettre au syndicat des copropriétaires de communiquer :

- l’extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaires des consorts [P] pour les lots n° 1 à 18, 55 et 56 ;
- le règlement de la copropriété ;
- le(s) procès-verbal/verbaux d'assemblée générale ordinaire qui concerne(nt) la période s'étendant du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 ;
- tous justificatifs et/ou explications de droit complémentaires relatifs aux débits « intérêts de retard au 16 février 2024 » (montant de 54,89 euros) et « intérêts de retard au 26 février 2024 » (montant de 18,71 euros) présentement mis en compte au titre des charges de copropriété échues et impayées ;
- tous justificatifs et/ou explications de droit complémentaires relatifs au caractère indemnitaire ou, à défaut, à l'éventuelle qualification de frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de la somme de 1.696 euros présentement mise en compte « au titre des dommages et intérêts relativement aux frais de relance, de mise en demeure, de transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat ».

Le bordereau visant les nouvelles annexes n°14 à 24 du syndicat des copropriétaires a été délivré par actes de commissaire de justice remis le 21 octobre 2025 à la personne de chacun des défendeurs.

* * * * *

Dans son assignation délivrée par actes de commissaire de justice signifiés le 13 février 2025, le syndicat des copropriétaires entend voir :

- condamner solidairement ou in solidum les consorts [P] à lui payer :
la somme de « 13.7387,87 » euros au titre des charges échues et impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 17 avril 2024, à défaut du 20 novembre 2024 ;la somme de 1.696 euros « au titre des dommages et intérêts relativement aux frais de relance, de mise en demeure, de transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir », la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, « si ce n’est en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 », outre les entiers dépens ; - ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires a notamment fait valoir :

- que les consorts [P] sont propriétaires des lots n°1 à 18, 55 et 56 au sein de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
- que par trois jugements rendus par le Tribunal judiciaire de Saverne les 21 décembre 2020, 04 avril 2022 et 18 septembre 2023, les consorts [P] ont fait l’objet de précédentes condamnations en paiement de charges de copropriété ;
- que du fait de la survenance de nouveaux impayés, deux commandements de payer leur ont été adressés en date des 17 avril 2024 et 20 novembre 2024 ;
- que c'est dans ces conditions que, faute de paiement, il a été contraint d’engager la présente procédure.

* * * * *

Régulièrement cités par dépôt à l’étude et par remise à personne, les consorts [P] n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement est donc réputé contradictoire (article 473 du code de procédure civile).

* * * * *

Vu les pièces et documents versés aux débats ;

Vu les assignations délivrées le 13 février 2025 par le syndicat des copropriétaires ;

Auxquels il est renvoyé pour plus ample exposé des motifs, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;

Vu l'ordonnance de clôture du Juge de la mise en état datée du 23 janvier 2026 ;

L'affaire ayant fixée à l'audience de plaidoiries du 10 avril 2026 et mise en délibéré au 12 juin 2026.

II. Discussion :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de la somme de « 13.7387,87 euros » au titre des charges de copropriété :
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
En application du dernier alinéa de l'article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l'article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Enfin et en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndicat, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Dès lors qu'un syndicat des copropriétaires produit des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (voir notamment en ce sens : Cass. Civ. 3ème, 7 juillet 2016, pourvoi n°14-283.95).

* * * * *

En l'occurrence, la qualité de copropriétaires des consorts [P], s’agissant des lots n°1 à 18, 55 et 56, apparaît suffisamment établi à l'aune des trois décisions judiciaires en date des 19 décembre 2019, 4 avril 2022 et 18 septembre 2023, portant condamnation des défendeurs au paiement de charges de copropriété et des procès-verbaux d’assemblées générales identifiant « M. et Mme [R] [V] et [Q] » comme possédant 3.622 tantièmes de copropriété, les intéressés (qui ont été régulièrement assignés 13 février 2025 et se sont vus signifier le bordereau de pièces complémentaires daté du 26 août 2025 par actes de commissaire de justice délivrés à leur personne) n'ayant au demeurant pas jugé opportun de comparaître et de contester le cas échéant une telle qualité.

Pour fonder sa demande principale à hauteur de la somme de la somme de « 13.737,87 euros » (Cf. page 4 de l'assignation ; et non de « 13.7387,87 euros » comme indiqué par erreur en page 5 de ladite assignation) s’agissant des lots n°1 à 18, 55 et 56, au titre des charges de copropriété échues et impayées selon décompte arrêté au 1er trimestre 2025, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

- un relevé de compte individuel copropriétaire, arrêté au 27 janvier 2025, faisant apparaître un solde débiteur de charges de copropriété, de 13.737,81 euros (14.706,84 – 969,03) (Maître [F], annexes n°3 et 13 : à noter que ledit décompte commence à courir à compter de juillet 2023, soit après la période couverte par la dernière condamnation en date du 18 septembre 2023 qui s'étendait jusqu’au 2ème trimestre 2023 inclus) ;
- les appels de fonds adressés par le syndic aux consorts [P] entre le 1er juillet 2023 et le 31 mars 2025 (Maître [F], annexe n°4) ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 29 mars 2023 et 5 septembre 2024 portant notamment approbation des comptes de l’exercice comptable couvrant la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2023 et votant les budgets prévisionnels de l’exercice comptable couvrant la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2025 (Maître [F], annexes n°2, 15 et 16).

Cependant, plusieurs sommes figurant au décompte versé aux débats ne sont justifiées par aucun document comptable, à savoir :

- le débit « intérêts de retard au 16 février 2024 » du 16 février 2024, de 54,89 euros ;
- le débit « intérêts de retard au 26 février 2024 » du 26 février 2024, de 18,71 euros.

Au vu de ce qui précède et en application des textes visés et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de charges du syndicat des copropriétaires est en conséquence établie à hauteur de 13.664,21 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées du 1er juillet 2023 au 31 mars 2025 (appel du 1er trimestre 2025 inclus).

En l’absence de clause de solidarité prévue dans le règlement de copropriété produit sous annexe n°14 et à défaut de preuve suffisante quant à la situation matrimoniale actuelle des défendeurs (qui résidaient déjà séparément au jour de l'assignation et, même à la date de leurs précédentes condamnations / à noter également que Madame [K] est identifiée comme « divorcée » en page 1 du jugement rendu le 4 avril 2022 par le Tribunal Judiciaire de Saverne) – ce qui tend à exclure le jeu de la solidarité édictée par l’article 220 du code civil, les consorts [P] sont donc condamnés in solidum au paiement d'un tel montant au syndicat des copropriétaires avec majoration des intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025, date de l'assignation.

Sur la demande en paiement de la somme de 1.696 euros « au titre des dommages et intérêts relativement aux frais de relance, de mise en demeure, de transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat » :
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut plus particulièrement entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

L'article 1231-6 du code civil prévoit quant à lui que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il convient enfin de rappeler :

- que les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble (voir notamment en ce sens : Cass. Civ. 3ème, 12 juillet 2018, pourvoi n°17-21.518) ;
- que le seul fait d'être privé de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation (voir notamment en ce sens : Cass. Civ. 3ème, 27 février 2020, pourvoi n°18-25.093, 5ème moyen).

* * * * *

En l’espèce, le décompte produit par le syndicat des copropriétaires mentionne :

- le débit « relance après mise en demeure » du 16 février 2024, d’un montant de 30 euros ;
- le débit « mise en demeure » du 16 février 2024, d’un montant de 40 euros ;
- le « relance après mise en demeure » du 26 février 2024, d’un montant de 30 euros.

Si le syndicat des copropriétaires produit les courriers afférents sous annexes n°17, 23 et 24, seul le débit « relance après mise en demeure » du 16 février 2024, d’un montant de 30 euros est assorti de l’accusé de réception correspondant (Maître [F], annexe n°17).

Dans ces conditions, seule la somme de 30 euros peut être valablement retenue au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le décompte susvisé mentionne par ailleurs :

- le débit « constitution du dossier transmis à l’huissier » du 11 avril 2024, d’un montant de 399 euros ;
- le débit « constitution du dossier transmis à l’avocat » du 3 juin 2024, d’un montant de 399 euros ;
- le débit « Me [W] sommation de payer art 19 » du 14 juin 2024, d’un montant de 247,38 euros ;
- le débit « constitution du dossier transmis à l’huissier » du 8 novembre 2024, d’un montant de 399 euros ;
- le débit « OS/CNTX [Localité 4] A246768 sommation [R] » du 4 décembre 2024, d’un montant de 284,04 euros ;
- le débit « constitution du dossier transmis à l’avocat » du 27 janvier 2025, d’un montant de 399 euros.

Si les deux sommations de payer en date des 17 avril 2024 et 20 novembre 2024 sont versées aux débats (Maître [F], annexes n°8 et 9), force est toutefois de constater que le coût de ces actes ainsi que leurs dates ne correspondent pas aux débits susmentionnés.

S’agissant des autres débits identifiés, si le syndicat des copropriétaires produit les documents justificatifs afférents sous annexes n°18 à 22, il y a lieu de rappeler que ces sommes relèvent des frais irrépétibles et non des frais de recouvrement imputables au seul copropriétaire concerné, résultant de diligences entreprises par le syndic lui-même, en application du § 9.1 du contrat type annexé au décret n°67-223 du 17 mars 1967 (issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015).

Force est enfin de considérer que le syndicat des copropriétaires se contente, plus généralement, de viser les frais engagés au titre du recouvrement de sa créance, sans caractériser le moindre préjudice et sans justifier que la défaillance des consorts [P] aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie quelconque ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie.

Au vu de ce qui précède, les consorts [P] sont donc condamnés in solidum au paiement de la somme de 30 euros (« relance après mise en demeure » du 16 février 2024) au syndicat des copropriétaires s’agissant aux frais engagés pour le recouvrement de la créance, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les frais de la procédure et l'exécution provisoire :
Au vu de ce qui précède et conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, les consorts [P] sont condamnés in solidum, en tant que parties perdantes au principal, à supporter les entiers dépens.

Pour les mêmes motifs, ceux-ci sont condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile (Maître [F], annexe n°10), les frais d’avocats étant arbitrés dans le cadre d'une telle disposition légale conformément aux textes susmentionnés.

Enfin et conformément à l'article 514 nouveau du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :