TJ 06088, 2 juill. 2026, RG 24/03578

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : [O] [K], [X] [H] ÉPOUSE [K] c/ S.A.R.L. SARL ANNIE

MINUTE N°26/399
Du 02 Juillet 2026

2ème Chambre civile
N° RG 24/03578 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P7MF

Grosse délivrée à
Me Eric VEZZANI
Me Jean marc SZEPETOWSKI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du
deux Juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES,faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 23 Mars 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 02 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, prorogé au 02 juillet 2026.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Juillet 2026 après prorogation du délibéré, signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Madame ISETTA Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :
contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [O] [K]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Madame [X] [H] ÉPOUSE [K]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.A.R.L. SARL ANNIE prise en la personne de son représentant légal en exercice en exercice domicilié es qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

---

Vu l’exploit d’huissier en date du 4 octobre 2024 par lequel monsieur [O] [K] et madame [X] [I] épouse [K] ont fait assigner la SARL ANNIE prise en la personne de son représentant légal devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu les dernières conclusions de monsieur et madame [K] (rpva 12 février 2026) qui sollicitent de voir :
Vu les articles 1112-1, 1130, 1231, 1231-1, 1601-1, 1603 du code civil,
Vu la vente en l'état futur d'achèvement du 1er juin 2022,
CONDAMNER la SARL ANNIE à leur payer les sommes suivantes :
• 10.617,50 € à titre de dommages-intérêts pour le retard de livraison, et en réparation du préjudice qu'ils ont subi pour violation de l'obligation d'information et violation de l'obligation de délivrance conforme,
• 80.000 € au titre de la perte de valeur vénale du bien vendu,
• 10.000 € au titre de la perte de la valeur locative du bien vendu,
• 5.000 € au titre de leur préjudice moral.
CONDAMNER la SARL ANNIE à leur payer la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
S'ENTENDRE CONDAMNER à payer les entiers dépens comprenant notamment les frais d'hypothèque judiciaire conservatoire et de saisie conservatoire,
RAPPELER que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ;

Vu les dernières conclusions de la SARL ANNIE (rpva 19 février 2026) qui sollicite de voir :
DEBOUTER les époux [K] de l'ensemble de leurs demandes,
Les CONDAMNER à la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, distraits au profit de Me J.M SZEPETOWSKI-POLIRSZTOK ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 4 décembre 2025, fixant la clôture de la procédure au 23 février 2026 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS :

Suivant vente en l’état futur d’achèvement en date du 1er juin 2022, les époux [K] ont acquis de la SARL ANNIE les lots n°8, 32 et 51 d'un immeuble sis à [Localité 3], [Adresse 3]/[Adresse 4], au prix principal de 261.000 € TTC.

La livraison était prévue à la fin du 1er semestre 2023, soit au plus tard le 30 juin 2023.
Elle est intervenue le 16 octobre 2024.

Les acquéreurs invoquent une perte locative due au retard de livraison de 15 mois et demi, et la violation de l'obligation d'information et de l'obligation de délivrance conforme.

Ils soutiennent que la partie adverse n’a produit aucun élément permettant à la juridiction de considérer que le promoteur peut se prévaloir de motifs légitimes de prorogation du délai de livraison.

Ils expliquent que le lot n°8 consiste en un appartement de deux pièces au 2ème étage, plein Sud, disposant normalement d’une vue dégagée et d’un bon ensoleillement suivant les plaquettes commerciales diffusées par le promoteur.

Ils indiquent qu’à l'occasion d'une pré-visite en cours de travaux, ils ont constaté que, sans doute pour des contraintes techniques qui leur sont inopposables, l’appartement est aujourd’hui ceinturé par un mur de soutènement qui va le priver de l’essentiel de l’ensoleillement et de la vue.

Ils indiquent avoir confié le soin à un expert inscrit sur la liste des experts judiciaires, Monsieur [G], d'évaluer le préjudice résultant pour eux de cette grave non-conformité contractuelle, qui a rendu son rapport le 27 août 2024, concluant à une décote importante de la valeur du bien.

Ils soutiennent que seul un plan de coupe aurait permis de comprendre la consistance du polygone noir qui a été cerclé de rouge sur le plan joint à ce courrier, qui n’est pas cerclé de rouge sur le plan annexé à l’acte de vente, et que l’existence de ce mur dominant l’appartement du 1er étage n’apparaît pas sur les plans annexés au permis de construire, qu’au contraire, la copie du plan remis lors de la réservation de l’appartement leur a laissé penser que l’appartement allait donner sur un jardin.

En réponse, la SARL ANNIE soutient que dans l’acte d'acquisition, il est mentionné que les acquéreurs reconnaissent que dans le cadre de la notification du projet d'acte de vente ils ont reçu communication des plans côtés de l'appartement et du plan de masse de l'ensemble immobilier, avoir été mis en mesure de consulter les pièces déposées au rang des minutes de l'office notarial, et que les documents antérieurs n'avaient qu'un caractère "purement indicatif et prévisionnel" notamment "les maquettes, illustrations et plaquettes commerciales".

Elle ajoute que dans la notice descriptive il est mentionné que l'aménagement des espaces verts serait conforme au volet paysager du permis de construire.

Elle conclut au rejet des demandes des époux [K], au motif qu’ils ne contestent le fait que l'appartement livré correspond très exactement dans ses caractéristiques à ce qui figurait sur l'acte et les plans annexés, ni que le mur de soutènement n'aurait pas été matérialisé sur les plans puisqu'à l'inverse il y figure expressément.

Elle fait valoir que ce mur figure sur les différents plans du permis de construire, qu’il est distinctement visible par des traits noirs en gras délimitant le mur de soutènement le long du balcon de l'appartement en cause.

Elle conteste avoir cherché à dissimuler la présence de ce mur de soutènement qui figure sur les documents contractuels, et que sur la plaquette publicitaire figure des visuels non contractuels, ce que les demandeurs ont reconnu en signant l’acte notarié.

Elle soutient que le bien est parfaitement conforme à ses caractéristiques contractuelles, et que les documents fournis aux acquéreurs leur permettaient de disposer de l'ensemble des informations sur les caractéristiques du bien.

Concernant le retard de livraison, elle fait valoir que la date figurant sur le contrat est une date prévisionnelle susceptible de faire l’objet de prorogations en fonction de la survenance de causes légitimes qui sont énumérées à l’acte, indiquant que le maître d’œuvre de l’opération a retenu plusieurs causes légitimes, que le total des jours ouvrés de retard s’élève à 218 jours soit une prorogation contractuelle de 436 jours ouvrés soit 16 mois, donc qu’il n’y a pas de retard de livraison.

Sur le retard de livraison :

Aux termes de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Aux termes de l’article 1601-1 du même code, la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.

En l’espèce, la vente en l’état futur d’achèvement en date du 1er juin 2022 promettait une livraison de l’appartement au plus tard le 30 juin 2023.

Le contrat liant les parties prévoit en page 27 que s’il survenait une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal au double de celui pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux majoré de la répercussion sur l’organisation générale du chantier (en jours ouvrés).
Il prévoit également que l’acquéreur déclare s’en rapporter à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux sous sa propre responsabilité, que l’existence d’un cas de force majeure ou cause légitime de suspension du délai de livraison sera valablement justifiée par une attestation de l’architecte ou du maître d’œuvre de l’opération.

Le promoteur a annoncé à plusieurs reprises qu’il ne pourrait pas tenir le délai pour des raisons diverses (lettres du 29 février 2024, 29 mars 2024, 10 juin 2024, mail du 5 juin 2024).

Deux attestations de retard ont été établies par la maîtrise d’œuvre le 27 février 2024 pour 170 jours, et le 25 mars 2024 pour 48 jours, soit 218 jours au total, soit 7 mois.

Il n’est pas contesté que la remise des clés n’est intervenue que le 16 octobre 2024.

Les acquéreurs ont donc subi un retard de livraison non justifié de 8 mois.

Les demandeurs ont acquis ce bien dans le cadre d’un investissement « PINEL », lequel avait vocation à être loué dès le mois de juillet 2023.

Le rendement locatif net de l’appartement est d’environ 600 à 700 € par mois.

Un bail a d’ailleurs été conclu dès le 1er novembre 2024 moyennant un loyer de 685 € par mois (hors charges).

Le préjudice subi pour le retard de livraison s’élève au minimum à 8 mois x 685 euros = 5480 €.

La SARL ANNIE sera donc condamnée à payer cette somme aux demandeurs.

Sur la violation de l'obligation d'information et violation de l'obligation de délivrance conforme :

Aux termes de l'article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Aux termes de l’article 1130 du même code, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Au vu des plans fournis aux demandeurs avant la vente, il convient de retenir que si un acheteur profane « averti » pouvait éventuellement voir qu’un mur allait être érigé le long de l’immeuble, le fait que ce mur puisse atteindre le 2ème étage ne pouvait nullement être visualisé ni envisagé.
D’ailleurs, les époux [K] n’ont pas soutenu que ce mur n’existait pas sur le plan mais qu’il leur était impossible d’avoir une idée de sa hauteur, et qu’il atteindrait et occulterait tout leur séjour.
Seul un plan de coupe aurait permis de comprendre la consistance du polygone noir qui a été cerclé de rouge sur le plan joint au courrier du promoteur, dont il convient de constater qu’il n’est pas cerclé de rouge sur le plan annexé à l’acte de vente.
Sur les autres plans annexés au permis de construire, l’existence de ce mur n’apparaît pas.

La copie du plan remis lors de la réservation de l’appartement a pu laisser penser aux acquéreurs que l’appartement allait donner sur un jardin.

De plus, même si la présentation commerciale de l’immeuble n’est pas « contractuelle », il apparaît que l’appartement des demandeurs est entouré de végétation et non obstrué par un mur d’une hauteur telle qu’il atteint le 2ème étage où se situe leur appartement.

Ainsi, il convient de dire que le promoteur a recelé une information capitale qui a trompé le consentement des demandeurs, qui n’auraient sans doute pas acheté à ce prix.

En effet les époux [K] avaient le choix d’acheter le même appartement plein nord moins cher mais ont choisi celui-ci plus coûteux pour son exposition plein Sud et son ensoleillement, ce qui s’avère effectivement être un mauvais choix du fait de la présence de ce mur, comme ils le soulignent.

Cette analyse est confortée par Monsieur [G], expert sollicité par les demandeurs, qui conclut que "la perte d'une vue et d'ensoleillement entraînent une décote importante de la valeur du bien", que de ce fait, "le bien devient quasiment invendable".

Ce document a été valablement soumis à la contradiction et constitue un élément de preuve.

Le préjudice des époux [K] peut valablement s’évaluer à la somme de 80.000 €.

La SARL ANNIE a violé son l'obligation d'information et violation de l'obligation de délivrance conforme et a ainsi engagé sa responsabilité contractuelle.

Elle sera condamnée à payer aux époux [K] la somme de 80.000 € au titre de la perte de valeur vénale du bien vendu (telle que résultant de l’évaluation de Monsieur [G]).

Il est indéniable que la valeur locative du bien sera moindre, en raison de la présence de ce mur.
Il sera alloué aux époux [K] la somme de 10.000 € au titre de la perte de la valeur locative du bien vendu.

De plus, il leur sera alloué la somme de 5.000 € au titre de leur préjudice moral, celui-ci étant indéniable eu égard aux tracasseries nécessairement causées par la présente procédure.

Sur les demandes accessoires :

L’exécution provisoire est de droit.
Il n’y a pas lieu de l’écarter.
Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [K] leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La SARL ANNIE sera condamnée à leur payer la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Partie succombant à l’instance, la SARL ANNIE sera condamnée aux entiers dépens, y compris les frais de l'hypothèque judiciaire conservatoire et les frais de saisie conservatoire, qui seront distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :