TJ 92050, 4 juin 2026, RG 24/03257

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE
04 Juin 2026

N° RG 24/03257 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZLVG

N° Minute :

AFFAIRE

[A] [Z]

C/

[H] [Y]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [A] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Me Raphaël RICHEMOND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G400

DEFENDEUR

Monsieur [H] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Février 2026 en audience publique devant Thomas CIGNONI, Vice-président, statuant en Juge Unique, assisté de Fabienne MOTTAIS, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 23 juin 2023, M. [A] [Z] a consenti à M. [H] [Y] une promesse unilatérale de vente d’un ensemble immobilier à [Localité 4] (Val-d’Oise) au prix de 155 000 euros, pour une durée expirant le 15 septembre 2023 à dix-huit heures, sous diverses conditions suspensives, dont celle d’obtention d’un prêt.

L’acte stipulait le versement d’une indemnité d’immobilisation de 15 500 euros.

La vente n’a pas été réitérée dans les délais convenus, en ce que M. [Y] n’aurait pas justifié de l’accomplissement des démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt.

C’est dans ce contexte que, par acte judiciaire du 16 avril 2024, M. [Z] a fait assigner M. [Y] devant la présente juridiction en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Aux termes de son acte introductif d’instance, il demande au tribunal de :
- ordonner le versement intégral à son profit de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 15 000 euros,
- autoriser à cet effet la société à responsabilité limitée Notaire [Localité 5], titulaire d’un office notarial à [Localité 6] (Rhône), à se libérer entre ses mains de la somme de 8 000 euros séquestrée sur ses comptes,
- condamner M. [Y] à lui payer la somme de 7 500 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation qui n’a pas été séquestrée,
- condamner M. [Y] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [Y] aux dépens,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, il fait essentiellement valoir qu’il a consenti une promesse unilatérale de vente à M. [Y] jusqu’au 15 septembre 2023 à dix-huit heures, et que ce dernier n’a pas levé l’option dans ce délai et ne l’a pas davantage informé de l’obtention ou de la non-obtention des prêts bancaires érigés en condition suspensive ; que dans la mesure où le défendeur est ainsi déchu de plein droit du bénéfice de la promesse, l’indemnisation d’immobilisation lui est acquise en application des articles 1103 et 1104 du code civil.

Régulièrement assigné selon les modalités de l’articles 659 du code de procédure civile, M. [Y] n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 11 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

Selon l’article 1124, alinéa 1er, du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Lorsque le bénéficiaire de la promesse ne lève pas l’option, la somme correspondant au prix de l’exclusivité revient au seul promettant, sauf si la vente échoue pour un motif qui ne lui est pas imputable, notamment en raison de l’intervention d’un tiers ou d’un manquement du promettant à ses obligations.

Selon l’article 1304-3, alinéa 1er, du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la promesse de vente du 23 juin 2023 a été consentie sous diverses conditions suspensives, dont celle de l’obtention d’un prêt rédigée en ces termes :

“Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu, savoir :

a) Qu’elle sera réalisée par l’obtention d’un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes :
Organisme prêteur : Tous établissements bancaires
Montant maximum : cent cinquante-cinq mille euros (155 000,00 Eur)
Durée : 25 ans
Conditions financières : 4,00 % hors assurance

Le Bénéficiaire s’oblige à déposer les demandes de prêts dans les meilleurs délais et à en justifier au Promettant dans un délai de un (1) mois à compter des présentes.

[...]

c) Que ‘l’obtention’ des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive instaurée par l’article L. 313-41 susvisé, intervenir au plus tard le 31 août 2023.
Les présentes seront caduques de plein droit hui (8) jours après une mise en demeure restée vaine adressée par le Promettant au Bénéficiaire par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts, ou de la renonciation à la condition dans les termes prévus ci-après au d).

[...]

d) ‘L’obtention’ ou la ‘non obtention’ du ou des prêts demandés devra être notifiée par le Bénéficiaire au Promettant par télécopie, courrier ou courrier électronique au plus tard dans les cinq jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

[...]”.

Si aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que M. [Y] aurait déposé, dans les délais convenus, une demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse, il n’est pas démontré, ni même soutenu, que toutes les autres conditions suspensives prévues dans l’acte ont été réalisées.

En effet, la promesse a notamment été conclue sous la condition suspensive de non exercice du droit de préemption par ses titulaires, et prévoit à ce titre que “les formalités de purge seront accomplies à la diligence du Promettant qui mandate à cet effet le notaire qui est ainsi chargé de transmettre la notification à la personne ou administration intéressée”. Or, M. [Z] ne produit aucun élément probant, telle notamment une déclaration d’intention d’aliéner notifiée aux organismes publics concernés, de nature à établir que ces formalités auraient été accomplies avant l’expiration de la promesse.

Aussi, faute pour le promettant de démontrer que toutes les conditions suspensives étaient accomplies ou réputées accomplies, il ne peut valablement solliciter le bénéfice de l’indemnisation d’immobilisation.

En conséquence, il doit être débouté de sa demande tendant à son paiement.

Sur les frais du procès

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de l’instance seront supportés par le demandeur, qui succombe.

Au regard de l’issue du litige, la demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :