TJ 02722, 2 juill. 2026, RG 25/00403

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SOISSONS
[Adresse 1]
[Adresse 1]
☎ : [XXXXXXXX01]

Références : N° RG 25/00403 - N° Portalis DBWK-W-B7J-CSQH
N° minute :

JUGEMENT

DU : 02 Juillet 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
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Copie conforme délivrée
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à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marion SALLES

Greffier : Karine DEHU

dans l’affaire entre :

DEMANDEUR :

M. [Y] [G]
né le [Date naissance 1] 1994 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Adresse 2] non comparant
représenté par Me Xavier LEFEVRE, avocat au barreau de SOISSONS

ET :

DÉFENDERESSES :

Société MMA IARD
[Adresse 3]
[Adresse 3] non comparante
représentée par Me Vincent NIDERPRIM substitué par Me Jessy KEMADJOU, avocats au barreau de Paris

Mme [O] [R]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
non comparante

DECISION :

Réputé Contradictoire, Premier ressort, avec mise à disposition au greffe le 02 juillet 2026 par Mme SALLES Marion, Président assisté de Mme DEHU Karine, Greffier.

Par acte sous seing privé du 19 juin 2020, Monsieur [Y] [G], a donné à bail l’appartement [Adresse 5] dont il est propriétaire à Madame [O] [R].

Le 28 octobre 2021, Monsieur [G] a souscrit par l’intermédiaire du cabinet SUFFREN ASSURANCES ASSOCIES (SAA), courtier en assurance pour MMA, un contrat d’assurance aux conditions particulières « assurance des loyers impayés », « frais de contentieux et de procédure », option « détériorations immobiliers » à effet du 01er octobre 2021.

Le cabinet SUFFREN a résilié le contrat garantie des loyers impayés pour Madame [R], le 18 octobre 2023 à effet du 31 décembre 2023.

Une reprise des lieux a été réalisée sur demande du cabinet SUFFREN en date du 22 novembre 2023, et les clés du logement ont été transmises par lettre du 29 janvier 2024 à Monsieur [G], lui demandant de transmettre rapidement le décompte définitif de la dette arrêtée à la date de réception des clés.

Un état des lieux a été réalisé par commissaire de justice le 12 février 2024 constatant des dégradations.

Le 22 février 2024, la société SOBATIR a réalisé un devis pour un montant de 37.400 euros, et émis une facture de 12.672 euros pour la réparation des détériorations.

Le 02 avril 2024, le cabinet SUFFREN a envoyé à Monsieur [G] les modalités d’indemnisation des détériorations immobilières, ainsi qu’un comparatif entre les différents états des lieux.

Le 02 octobre 2024, Monsieur [G] a envoyé une lettre de réclamation de règlement pour le montant de 7.757,51 euros correspondant au plafond de prise en charge des détériorations immobilières au cabinet SUFFREN.

***

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 avril 2025, Monsieur [Y] [G], a fait assigner la société MMA IARD devant le tribunal judiciaire de SOISSONS pour obtenir le paiement de la somme de 7.625 euros au titre des dégradations immobilières, assortie des intérêts légaux à compter de la réception de la mise en demeure, avec capitalisation par année et 265,02 euros au titre des frais de procédure.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 décembre 2025, la société MMA IARD a fait assigner Madame [O] [R] devant le tribunal judiciaire de SOISSONS en intervention forcée, sollicitant la jonction avec l’instance 25/00403 aux fins de voir :
Condamner Madame [O] [R] à garantir et relever indemne la société MMA IARD de l’intégralité des condamnations qui pourraient être mises à sa charge ;

Condamner Madame [O] [R] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Madame [O] [R] aux entiers dépens.

Le 06 janvier 2026, la procédure d’intervention forcée de Madame [O] [R] a été jointe.

Appelée la première fois le 10 juin 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour permettre aux parties d’échanger leurs conclusions, avant d’être retenue à l’audience du 14 avril 2026.

***

A l’audience du 14 avril 2026, Monsieur [G] est représenté par son conseil tout comme la société MMA IARD.

Monsieur [G] se réfère à ses conclusions récapitulatives transmises pour l’audience, sollicitant de voir :
Condamner la société MMA IARD à lui payer la somme principale de 7.625 euros au titre de la garantie détériorations immobilières ;

Condamner la société MMA IARD à lui payer la somme principale de 265,02 euros au titre de la garantie protection juridique ;

Condamner la société MMA IARD à lui payer les intérêts légaux à compter de la réception de la mise en demeure du 02 octobre 2024, soit le 11 octobre 2024, sur la somme de 7.757,51 euros jusqu’au parfait paiement conformément aux dispositions de l’article 1344-1 du code civil avec capitalisation de ceux-ci conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du même code ;

Condamner la société MMA IARD aux frais irrépétibles pour un montant de 3.000 euros, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Juger ne pas avoir à écarter l’exécution provisoire.

Le conseil de la société MMA IARD s’en rapporte à ses écritures, sollicitant au visa de l’article 9 du code de procédure civile, de :
Débouter Monsieur [G] de l’intégralité de ses demandes ;

Subsidiairement, condamner Madame [O] [R] à garantir et relever indemne la société MMA IARD de l’intégralité des condamnations qui pourraient être mises à sa charge ;

En tout état de cause,

Condamner in solidum Monsieur [Y] [G], et Madame [O] [R] à payer à la société MMA IARD une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum Monsieur [Y] [G] et Madame [O] [R] aux entiers dépens.

Madame [O] [R], dont l’assignation a été remise à étude en son absence malgré la confirmation d’adresse par le facteur, les voisins et le nom sur la boîte aux lettres, ne s’est pas présentée à l’audience, ni n’a été représentée.

A l'issue, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendue à la date du 09 juin 2026.
Le délibéré a été prorogé à la date du 02 juillet 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la garantie dégradations immobilières

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
— refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
— poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
— obtenir une réduction du prix ;
— provoquer la résolution du contrat ;
— demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Selon l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

En l’espèce, les conditions générales du contrat d’assurance des loyers impayés prévoient :
à son TITRE II ASSURANCE DES DETERIORATIONS IMMOBILIERES, article 10 OBJET DE LA GARANTIE, que :

« L’assureur garantit à l’assuré le remboursement des sommes nécessaires à la remise en état des locaux faisant l’objet de la garantie du TITRE I (en fin de bail ou à la suite d’une expulsion), consécutive à des dégradations, destructions, altérations, causées par le locataire exclusivement sur les biens immobiliers faisant l’objet du bail à l’exclusion des dommages résultant de la transformation des locaux, de l’usure normale et du simple nettoyage » ;
à son TITRE II ASSURANCE DES DETERIORATIONS IMMOBILIERES, article 11. MONTANT DE LA GARANTIE, que :

« L’indemnité prévue en application des dispositions de l’article 10 ci-dessus, est limitée à une somme de 7.625 euros TTC, déduction faite de la franchise contractuelle de 382 euros, de la vétusté contractuelle fixée à l’article 13 du dépôt de garantie disponible ».
à son TITRE II ASSURANCE DES DETERIORATIONS IMMOBILIERES, article 12 MISE EN ŒUVRE DE LA GARANTIE :

1. Etat des lieux : « L’assuré s’engage à établir contradictoirement avec le locataire sortant ou en cas de refus du locataire sortant ou de départ furtif, à faire établir par huissier un état des lieux de sortie 20 jours au plus tard après la remise des clefs par le locataire ou la date de reprise des lieux. S’il n’existe pas d’état des lieux d’entrée, la garantie n’est pas applicable » ;

2. En cas de détériorations immobilières : « Si à l’occasion de l’établissement contradictoire de l’état des lieux, lors de la sortie du locataire – ou du constat dressé par l’huissier – l’assuré constate des dégradations ou destructions des biens loués :

Il adresse immédiatement au locataire un courrier recommandé le sommant sans délai d’effectuer lui-même ou par l’entreprise de son choix les réparations nécessaires à la remise en état des lieux ou de régler le montant des réparations déterminées selon devis fourni par l’assuré ;

Si, au plus tard, dans les 40 jours de la réalisation de l’état des lieux de sortie, le locataire n’a pas répondu, il adresse une déclaration de sinistre à l’assureur en lui transmettant les éléments listés à l’article 8 et les éléments suivants :

Etat des lieux d’entrée et de sortie,

Devis de remise en état détaillés et chiffrés pièce par pièce et poste par poste,

Factures d’éventuelles précédentes réfections » ;

3. Expertise : « Au reçu de la déclaration sinistre, l’assureur notifie dans les 15 jours à l’assuré s’il entend missionner un expert à ses frais avant tout exécution des travaux. Si la remise en état est réalisée par l’assuré avant le passage de l’expert mandaté par l’assureur, ce dernier sera en droit de refuser sa garantie ».

à son TITRE II ASSURANCE DES DETERIORATIONS IMMOBILIERES, article 13. PAIEMENT DES INDEMNITES, que :

Quatre mois au plus tard après l’état des lieux de sortie, l’assuré transmet à l’assureur un état définitif des dépenses avec justificatifs à l’appui. L’assureur s’engage à indemniser l’assuré dans la limité de la garantie, vétusté déduite, la vétusté étant contractuellement calculée sur la base de 6% l’an avec maximum de 50% et appliquée à partir de la date de construction ou de réfection du lot locatif concerné. En l’absence de justificatifs, il sera appliqué la vétusté maximale.

L’assureur règle à l’assuré, au plus tard dans les 30 jours suivant la réception de l’état définitif des dépenses (y compris les frais et honoraires d’huissiers), l’indemnité due, déduction faite de tout acompte que le locataire pourrait verser directement. Cette indemnité est versée sur présentation des factures correspondant aux travaux pris en charge, et à concurrence de leur montant, s’il est inférieur ou égal au montant de garantie prévu à l’article 11 ».

La comparaison de l’état des lieux d’entrée contradictoire du 20 juin 2020 faisant référence à un logement en parfait état, à l’état des lieux de sortie dressé le 12 février 2024 par commissaire de justice, permet d’établir une liste de détériorations immobilières, qui ont été évaluées par la société SOBATIR à un montant de 37.400 euros, et reprises puis facturées pour un montant de 12.672 euros le 22 février 2024.

Par ailleurs la cabinet SUFFREN a envoyé le 02 avril 2024 un courrier précisant les modalités d’indemnisation des détériorations immobilières, ainsi qu’un comparatif entre les différents états des lieux faisant apparaître le calcul de prise en charge par la compagnie, pour un montant total de 7.757,51 euros.

En l’espèce les développements de la société MMA IARD sur les suspicions de production de fausses factures en s’appuyant sur le rapport d’enquête du cabinet LAFORGE INVESTIGATIONS réalisé sur d’anciennes factures produites par les époux [G] relatives aux entreprises BIA et [S] [I], sont inopérants, la facture produite n’étant pas suspectée d’être fausse et ne provenant pas d’une de ces entreprises.

Toutefois, si les époux [G] indiquent avoir envoyé un courrier à Madame [O] [R] le 06 février 2024, sollicitant de faire effectuer les travaux ou de régler le montant des réparations dans les trente jours, ils ne produisent pas l’accusé de réception ni de preuve de dépôt permettant d’établir l’envoi effectif du courrier, pourtant nécessaire à la déclaration de sinistre et à la mise en œuvre de la garantie.

En l’absence de preuve de l’envoi par recommandé avec accusé de réception d’une mise en demeure du locataire de réaliser les travaux ou de payer le montant des réparations, Monsieur [G] ne peut bénéficier de la garantie détériorations immobilières.

Monsieur [G] sera débouté de sa demande en garantie des détériorations locatives du logement loué par Madame [O] [R] ainsi que de sa demande de paiement des intérêts légaux sur cette somme à compter de la mise en demeure reçue le 11 octobre 2024.

2.Sur la garantie protection juridique

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
— refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
— poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
— obtenir une réduction du prix ;
— provoquer la résolution du contrat ;
— demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Selon l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

En l’espèce, les conditions générales du contrat signé le 18 octobre 2021 prévoient que les frais de contentieux sont pris en charge par l’assureur jusqu’à la libération effective des lieux au TITRE III. FRAIS DE CONTENTIEUX ET DE PROCEDURE, ARTICLE 15. OBJET DE LA GARANTIE, B. EN RECOURS, et notamment que l’assureur s’engage à prendre en charge les frais inhérents à la procédure d’expulsion jusqu’à libération effective des lieux à l’exception des frais de garde-meubles et de déménagement.

Monsieur [G] a dû assumer à ses frais le coût de l’état des lieux de sortie par commissaire de justice, d’un montant de 265,02 euros, alors que cet acte est indispensable à la reprise des lieux et à l’indemnisation des détériorations locatives.

Par conséquent la société MMA IARD sera condamnée à payer à Monsieur [Y] [G] la somme de 265,02 euros au titre de la garantie frais de contentieux et de procédure.

3.Sur la demande de garantie par Madame [O] [R] des dégradations immobilières

La société MMA IARD fait valoir qu’étant la locataire de l’appartement situé [Adresse 5], Madame [R] est la véritable débitrice des sommes correspondant à la réparation des dégradations locatives, et qu’elle est bien fondée à solliciter la condamnation de Madame [O] [R] à la garantir de toute condamnation au titre des arriérés locatifs et des dégradations immobilières.

En l’absence de condamnation de la société MMA IARD au titre des dégradations immobilières, il convient de rejeter sa demande de garantie par Madame [O] [R] à ce titre.

4.Sur les autres demandes

4.1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société MMA IARD sera condamnée aux entiers dépens.

4.2. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société MMA IARD sera condamnée à payer à Monsieur [Y] [G] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est enfin rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS : Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,