TJ 62160, 30 juin 2026, RG 25/01405

N° RG 25/01405 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76K7H
Tribunal de Proximité de Calais
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
tel : [XXXXXXXX01]
[Courriel 1]

N° RG 25/01405 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76K7H

Minute :

JUGEMENT

Du : 30 Juin 2026

E.P.I.C. TERRE D'OPALE HABITAT

C/

M. [C] [F]

Copie certifiée conforme délivrée
à : Me Audrey LESAGE

le :

Formule exécutoire délivrée
à : T.O.H.

le :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

E.P.I.C. TERRE D'OPALE HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Madame [U] [P], gestionnaire au sein du service recouvrement et contentieux, avec pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [C] [F]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 3]
représenté par Me Audrey LESAGE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C62160-2025-004531 du 28/11/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 4])

Composition du tribunal lors des débats à l'audience publique du 02 Juin 2026 :
Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Adeline VERLÉ, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :
Par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Adeline VERLÉ, greffier ;

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 mars 2022, l'établissement TERRE D'OPALE HABITAT a consenti un bail d'habitation à M. [C] [F] sur des locaux situés au [Adresse 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 354,44 euros et d'une provision pour charges de 130 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4570,11 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [F] le 27 juin 2025.

Par assignation du 25 septembre 2025, l'établissement TERRE D'OPALE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [C] [F] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,6405,69 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 3 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 décembre 2025, renvoyée à plusieurs reprises à la demande de M. [C] [F], et finalement évoquée à l'audience du 2 juin 2026.

À l'audience du 2 juin 2026, l'établissement TERRE D'OPALE HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er juin 2026, s'élève désormais à 9888,03 euros, hors échéance du mois de juin 2026, soustraction faite des frais de procédure et déduction faite de l'arriéré locatif ayant fait l'objet d'une suspension d'exigibilité pendant 24 mois suivant décision du juge du surendettement du tribunal de proximité de Calais du 9 janvier 2025 à hauteur 5938,04 euros.

M. [C] [F], représenté par son conseil, et reprenant oralement ses conclusions, demande au tribunal de prononcer la nullité du commandement de payer et par conséquent de débouter le bailleur de sa demande d'expulsion. Il sollicite par ailleurs la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 4297,29 euros au titre des charges non justifiées, selon décompte arrêté au mois de mai 2026, et la compensation des créances réciproques. Il demande enfin des délais de paiement pour l'apurement de la dette.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un exposé plus ample de leurs moyens et prétentions respectifs.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

- Sur la validité du commandement de payer

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient notamment, à peine de nullité, le décompte de la dette.

En l'espèce, le commandement de payer contient un décompte à la lecture duquel la créance s'élève, selon le bailleur, à la date du 31 mai 2025, à la somme de 4570,11 euros, déduction faite de la somme de 5938,04 euros incluse dans le plan de surendettement de M. [C] [F].

M. [C] [F] est en désaccord quant au montant de la créance alléguée par le bailleur.

Toutefois, ce désaccord quant au quantum de la créance (qui sera vérifié plus bas) n'est pas de nature à entrainer la nullité du commandement.

Il sera donc débouté de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer ainsi que de ses demandes subséquentes tendant au rejet des demandes formulées par le bailleur relatives à la résiliation du bail, la fixation d'une indemnité d'occupation et son expulsion.

- Sur la notification au représentant de l'Etat dans le département et la saisine de la CCAPEX

L'établissement TERRE D'OPALE HABITAT justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 25 juin 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme visée par le commandement n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 août 2025.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, au regard du décompte produit aux débats, duquel il ressort qu'un paiement a été effectué par le locataire à hauteur de 511 euros au mois de janvier 2026 (postérieurement à l'assignation), la condition de reprise du paiement du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [C] [F] lui permettent d'assumer le paiement d'une somme de 205 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [C] [F] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, il convient de rappeler que suivant décision du juge du surendettement du tribunal de proximité de Calais du 9 janvier 2025, la dette locative a été fixée à la somme de 5938,04 euros, suivant décompte arrêté au 7 novembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse) et a fait l'objet d'une suspension d'exigibilité pendant 24 mois.

Par conséquent, la période à prendre en considération pour le calcul de l'arriéré locatif, objet du présent litige, ne peut débuter qu'au mois de décembre 2024.

Sur la dette locative hors charges
A la lecture du décompte produit aux débats, à compter du mois décembre 2024 jusqu'au 1er juin 2026, hors échéance du mois de juin 2026, la dette des loyers hors charges s'élève à la somme de 5871,89 euros, déduction faite des sommes portées au crédit de M. [C] [F] (891 euros) et des frais de justice (309,04 euros).

Sur les charges
S'agissant des charges, elles apparaissent ainsi dans les décomptes :

" - CHAUFFAGE - ACOMPTES : 96 euros
- CHARGES - ACOMPTES : 60 euros
- MULTISERVICES : 3,53 euros "

S'agissant du chauffage, le bailleur produit aux débats l'ensemble des factures, la répartition entre les frais globaux de la résidence et les frais individuels de M. [C] [F] ainsi que les avis de régularisation annuels. Sur ces derniers, apparaissent les critères de répartition des charges de chauffage (à titre d'exemple pour l'année 2024/2025, la dépense totale a été de 124 051,76 euros pour une surface totale de 7745 m2, représentant une charge individuelle annuelle pour M. [C] [F] de 1224,10 euros pour son logement de 67 m2, soit 102 euros par mois, conduisant par conséquent à une régularisation annuelle portée au débit du locataire à hauteur de 72,10 euros).

Les charges " CHAUFFAGE-ACOMPTES " sont donc justifiées et représentent, à la lecture du décompte et pour la période litigieuse du 1er décembre 2024 au 1er juin 2026, la somme de 1728 euros (18 x 96 euros), de laquelle il faut déduire la régularisation de charges portée au crédit de M. [C] [F] le 31 décembre 2024 à hauteur de 123,43 euros, soit la somme de 1604,57 euros.

S'agissant en revanche des postes " CHARGES - ACOMPTES " et " MULTISERVICES ", le tribunal, en l'état des pièces produites aux débats, n'est pas en mesure de vérifier la répartition des charges entre les locataires. Le bailleur ne produit pas, comme il le fait pour les charges relatives au chauffage, d'avis de régularisation permettant d'identifier ce qui est dû par chacun des locataires.

Ces charges seront donc écartées.

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En définitive, la dette locative globale (loyers et charges), s'élève donc à la somme de 7476,46 euros (5871,89 + 1604,57), déduction faite des frais de procédure.

M. [C] [F] sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes respectives.

Enfin, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [C] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 551,97 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 26 août 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement TERRE D'OPALE HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,