TJ 42218, 2 juill. 2026, RG 26/00017

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 26/00017 - N° Portalis DBYQ-W-B7K-JBS7

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Juillet 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Cécile PASCAL, juge déléguée dans la fonction de juge en charge du contentieux de la protection, assistée de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l'audience publique du 05 Mai 2026

ENTRE :

Madame [U] [J]
demeurant [Adresse 1] ([Localité 1])

représentée par Me Magali GANDIN, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [N] [P]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 2] ([Localité 1])

comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Juillet 2026
EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 21 février 2022 prenant effet le 25 février 2022, les consorts [J] ont donné à bail à Madame [N] [P], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 550,00 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 180,00 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 550,00 euros.

Madame [U] [J] a fait délivrer le 23 septembre 2025 à Madame [N] [P] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 943,88 euros, comprenant une mise en demeure de justifier de l'occupation du bien loué.

Par courrier avec accusé de réception électronique en date du 25 septembre 2026, Madame [U] [J] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 23 décembre 2025 et signifiée par dépôt à étude, Madame [U] [J] a attrait Madame [N] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :
à titre principal, de constater la résiliation du contrat de bail ;d'ordonner l'expulsion de Madame [N] [P] et de tout occupant de son chef ;de condamner Madame [N] [P] au paiement des sommes suivantes :1 990,43 euros au titre de sa créance locative, somme à parfaire le jour de l'audience, outre intérêts de droit à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;900,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
Madame [U] [J] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 1] par voie électronique le 24 décembre 2025.

L'audience s'est tenue le 5 mai 2026 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, Madame [U] [J], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 2 895,87 euros sa créance locative arrêtée au 30 avril 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse. Elle a précisé avoir délivrer, avant la présente procédure, un congé pour vente et avoir permis à la locataire de rester dans les lieux le temps de trouver un autre hébergement. Elle a ajouté ne pas s'opposer à l'octroi de délais de grâce s'agissant du paiement de l'arriéré locatif.

Madame [N] [P], comparante en personne, a indiqué ne pas contester le montant de sa dette. Elle a précisé rencontré des difficultés financières à la suite d'un investissement, lequel s'était avéré être un montage financier frauduleux. Elle a précisé avoir pour seule ressources les prestations sociales et rechercher actuellement un autre logement. Madame [N] [P] a sollicité le gel de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement, proposant de régler la somme de 80,00 euros par mois en plus de son loyer résiduel, lequel s'élève à 294,00 euros.

Le tribunal a offert aux parties la possibilité de produire dans le cadre d'une note en délibéré, un décompte actualisé ainsi que la preuve du paiement du loyer courant. Madame [U] [J] a adressé au tribunal un courrier pour attester de la réception de deux versements de 274,00 euros les 3 avril et 3 mai 2026, émanant de la fille de la locataire, lesquels ne figuraient pas sur le décompte versé aux débats. Madame [N] [P] n'a transmis aucun document complémentaire.
Le diagnostic social et financier n'a pas été versé au dossier du Tribunal avant l'audience.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l'effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, rappelant ce délai, a été délivré à Madame [N] [P] le 23 septembre 2025 pour un arriéré de loyers de 1943,88 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [N] [P] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 novembre 2025.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Madame [U] [J] verse aux débats un décompte arrêté au 30 avril 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2 895,87 euros.

Il convient toutefois de déduire de ce montant la somme de 548,00 euros correspondant aux deux virements de 274,00 euros réalisés les 03 avril et 03 mai 2026, évoqués par Madame [U] [J] dans son courrier transmis dans le cadre du délibéré.

Il convient par conséquent de condamner Madame [N] [P] à payer la somme de 2 347,87 euros actualisée au 03 mai 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement

Sur l'octroi de délais de paiement ayant pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort de l’historique produit que Madame [N] [P] n’a pas repris le paiement du loyer courant dans son intégralité. En effet, il est établi que le loyer résiduel dont elle a la charge s'élève, depuis le mois de février 2026, à la somme de 292,58 euros (784,58 – 492,00 euros). Or, malgré la possibilité qui a été offerte à Madame [N] [P] de justifier dans le temps du délibéré du paiement intégral de son loyer courant, aucun document ni justificatif n'a été versé aux débats dans le temps imparti par la défenderesse. Il ressort seulement du courrier adressé par Madame [U] [J] qu'une somme de 274,00 euros a été réglée le 03 mai 2026, laquelle ne couvre pas le montant total du loyer résiduel.

Dès lors, cette carence fait obstacle à l'octroi de délais de paiement sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [N] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L431-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et ce deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur l'octroi de délais de paiement de droit commun

L'article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Ce texte permet donc au juge, même d'office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. Le paiement des loyers courants ne constitue pas une condition sine qua non de l'octroi de délais de grâce.

En l'espèce, Madame [N] [P] sollicite des délais de paiement en mettant en avant la précarité de sa situation sociale et financière. Elle précise percevoir le RSA à hauteur de 800,00 euros par mois, étant précisé que le loyer résiduel actuel s'élève aux environs de 294,00 euros.

La bailleresse, Madame [U] [J], indique ne pas s'opposer à l'octroi de tels délais.

Dans ces conditions, au regard de la situation respective des parties, de la volonté du débiteur de s'acquitter de sa dette et de l'absence d'opposition du créancier, il convient d'accorder au preneur des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation

Madame [N] [P] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Madame [U] [J].

Il y a donc lieu de condamner Madame [N] [P] à verser cette indemnité à Madame [U] [J] et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [N] [P] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 septembre 2025, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Par ailleurs, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Madame [U] [J] l'ensemble des frais qui ne rentrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner Madame [N] [P] au paiement de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS