TJ 13108, 29 juin 2026, RG 25/00959

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° 26/00051

DOSSIER : N° RG 25/00959 - N° Portalis DBW4-W-B7J-DPWU

JUGEMENT DU 29 JUIN 2026

PARTIES :

DEMANDERESSE :

Société [S]
[X] [Localité 1] ET CO
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Philippe RAMON, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [P]
né le 20 Janvier 1946 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Me Allan ROCHETTE, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par Me Magali MAUBOURGUET, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [K] [P]
née le 11 Juillet 1952 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Allan ROCHETTE, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par Me Magali MAUBOURGUET, avocat au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON
Greffier lors des débats et du prononcé: Andréa LHOTE

PROCEDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 30 avril 2026
Date de délibéré indiqué par le Président : les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 29 juin 2026

copie + copie exécutoire
délivrées le : 29 JUIN 2026
à Me GHEZ, Me Allan ROCHETTE

Affaire [S] [A] [P]
EXPOSE DU LITIGE
Mmes [H] [V] et [I] [U], représentées par l’agence immobilière S.A.S. MAR’IMMO LISA, ont donné à bail à M. [J] [P], né le 20 janvier 1946, et à Mme [K] [P] , née le 11 juillet 1952, une maison à usage d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 6], par contrat du 30 juillet 2018 prenant effet le 6 août suivant, moyennant un loyer mensuel de 1 136 euros, y compris une provision de 15 euros pour charges locatives. Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement.
Le 1er janvier 2023, les bailleresses ont souscrit, par l’intermédiaire de la S.A.S. MAR’IMMO LISA, gestionnaire de leur bien, une assurance pour loyers impayés, frais de contentieux et dégradations immobilières auprès de la Société [S]. Ledit assureur, à la suite de la libération du logement par les époux [P], a versé à ses assurées la somme de 5 467.69 euros à titre de loyers et charges impayés et de frais de remise en état du logement et leur en a délivré quittance subrogative finale le 12 juillet 2024.
Après signification de cette quittance subrogative et d’une sommation de payer la somme correspondante, remises en mains propres aux époux [P], le 13 novembre 2024, par commissaire de justice, la Société [S] a assigné M. et Mme [P] devant le Juge des contentieux de la protection, par actes remis en mains propres le 23 mai 2025, pour les voir condamnés à lui payer la somme de 5 467.69 euros, en remboursement de la somme versée à ses assurées, outre la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et outre les dépens de l’instance. Elle demande également l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Après un renvoi, l’affaire, initialement audiencée au 27 novembre 2025, a été enrôlée à l’audience publique du 30 avril 2026 : les deux parties y ont été dument représentées.
La demanderesse, par l’intermédiaire de son conseil, a confirmé les termes de sa requête introductive d’instance et réitéré ses demandes. Elle a justifié celles-ci à l’aide d’un tableau récapitulatif, qui s’appuie en partie sur le relevé du compte locatif tenu par l’agence MAR’IMMO LISA, concernant notamment la date de libération du logement, notée au 7 juin 2024.
En réplique, les époux [P], par l’intermédiaire de leur conseil, ont entrepris de contester le bien-fondé de ces demandes, en invoquant les points suivants :
- ils ont libéré la maison en avril 2024 et non en juin et ne sont plus redevables de loyer à compter du 1er avril : preuve en est la production, à leur dossier, de quittance de loyer sur avril 2024 et appel de loyer sur mai 2024 pour un logement à [Localité 7], ainsi que le contrat de mise en service, par ENGIE, d’un compteur électrique, le 23 avril 2024, à cette adresse,
- quand ils ont quitté le logement, ils n’avaient aucun loyer de retard,
- l’état des lieux de sortie est un faux : ils n’ont pas participé à la rédaction du document, qui ne respecte pas le formalisme exigé et ne comporte aucune photographie ; ils ne l’ont pas signé et l’ont découvert à l’occasion de leur assignation,
- dans ce contexte, faute de preuve des dégradations portées sur l’état des lieux falsifié, il ne peut leur être réclamé la moindre prise en charge de travaux de remise en état du logement,
- les pièces produites par la demanderesse pour étayer ses prétentions, tels que la quittance subrogative ou l’extrait du compte locatif, sont incompréhensives ou erronées,
- les clauses pénales sont interdites dans les baux d’habitation : leurs anciennes bailleresses doivent par conséquent leur restituer le dépôt de garantie,
Pour l’ensemble de ces raisons, les époux [P] demandent non seulement que la partie adverse soit déboutée de l’ensemble de ses demandes, mais qu’elle soit également condamnée par le Tribunal à une amende civile, notamment pour avoir lancé une procédure judiciaire sur la base de documents irréguliers, potentiellement falsifiés, ou incompréhensibles, en vue d’obtenir indument une condamnation pécuniaire.
Si, par extraordinaire, il était fait droit, en tout ou partie, aux prétentions de la partie adverse, ils sollicitent un échelonnement de leurs paiements, compte tenu de leur situation financière peu enviable.
Enfin, ils demandent la condamnation de la Société [S] aux dépens de l’instance et à leur verser la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties, tel que prescrit à l'article 455 du Code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur le fondement de l’action de la Société [S]
Conformément à l’article L 121-12 du Code des assurances, « l'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur ».
En l’espèce, la compagnie d’assurance [S] a indemnisé ses assurées des loyers impayés par leurs locataires au jour de la rupture du bail, et des coûts de remise en état du logement présentés par elles, venant ainsi solder ces deux postes de dépenses à l’égard des bailleresses.
Ces dernières ont ainsi délivré une quittance subrogeant [S] dans leurs droits concernant uniquement les deux postes, à l’encontre des époux [P]. C’est ainsi que le sort réservé au dépôt de garantie est hors du champ de la présente action.
Sur le montant de la créance de la Société [S]
Pour justifier le montant de 5 467.69 euros réclamé aux époux [P], l’assureur a produit une quittance subrogative :
-concernant les charges et frais de remise en état du logement : il est réclamé la somme globale de 1434.12 euros ; dont acte,
-concernant les loyers impayés : le relevé du compte locatif, tenu par l’agence gestionnaire du bien, indique qu’au 16 octobre 2023, le solde du compte est à zéro ; jusqu’au 31 mai 2024, 7 loyers sont dus et le relevé indique que les locataires ont payé 5 loyers entre novembre 2023 et mai 2024. Le logement ayant été libéré le 7 juin 2024 (cf. infra), le loyer de juin s’élève, prorata temporis, à 287.83 euros ; ce dernier montant est bien réclamé, mais aussi bien le relevé du compte que la quittance subrogative ajoutent indument le loyer complet de juin.
En résumé, le gestionnaire du bien, suivi de l’assureur, ont débité à tort le compte des locataires d’un loyer mensuel complet : c’est ainsi que la créance de loyers impayés dont peut se prévaloir la demanderesse dans cette instance doit être ramenée de la somme de 4 033.57 euros à celle de 2 784.99 euros.
Sur la date de libération du logement
Aucune des deux parties n’a produit le moindre document formalisant le motif de la rupture du bail et sa date : seuls les défendeurs évoquent un départ « d’un commun accord avec le propriétaire, car celui-ci souhaitait vendre le bien ».
Le gestionnaire du bien fixe la date de libération au 7 juin 2024, les époux [P] au 1er avril 2024.
Dans ces conditions, il revenait au Tribunal de vérifier s’il pouvait forger sa conviction à partir des seules pièces produites par les parties :
-en provenance de la demanderesse :
-copie de courriels : le 27 mai 2024 à 14h55, [S] demande à l’agence MAR’IMMO LISA de lui confirmer l’information reçue des époux [P] selon laquelle ceux-ci avaient programmé la remise des clés et l’état des lieux le 5 juin suivant ; le même jour à 16h03, l’agence lui répond qu’elle vient d’échanger avec M. [P] et que la date de sortie est prévue le 7 juin 2024 ;
-l’état des lieux de sortie (cf. infra) est daté du 7 juin 2024 : sauf cas exceptionnels, cette opération est le marqueur incontestable de la libération d’un logement ;

-tous les devis de remise en état du logement ont été effectués entre le 12 et le 29 juin 2024 ;
-en provenance des défendeurs :
-production d’une quittance de loyer pour le mois d’avril 2024 et d’un appel de loyer pour le mois de mai suivant, concernant une maison louée à leur nom sur la commune de [Localité 8] (84),
-maison alimentée en électricité à compter du 23 avril 2024, selon contrat d’abonnement conclu avec ENGIE.
Au vu de ces documents, le Juge considère que la date du 7 juin 2024 comme date de libération des lieux est fiable et qu’il peut statuer sur cette base.
La prise en charge financière de leur nouveau logement dès le mois d’avril 2024 et une possible phase progressive d’emménagement expliquent peut-être la raison pour laquelle les époux [P] ont omis de payer les loyers d’avril et mai 2024 à [Localité 9].
Sur la validité de l’état des lieux de sortie
M. et Mme [P] estiment que l’état des lieux de sortie produit par la demanderesse pour justifier les dépenses de remise en état du logement, ne respecte pas les règles d’établissement d’un tel document, mais affirment, par-dessus ce constat, que l’état des lieux est un faux : ils n’ont pas participé à sa rédaction et ne l’ont pas signé.
Les défendeurs ne produisant aucun élément pouvant corroborer leur position et leurs signatures, apposées à la fin de l’état des lieux, étant suffisamment similaires à celles apposées sur l’état des lieux d’entrée, le Tribunal entérine la validité de l’état des lieux de sortie.
Par ailleurs, il convient de préciser que la méthode consistant à utiliser l’état d’entrée pour apposer les observations lors de la sortie est totalement admise, voire même encouragée, car elle fait apparaître aisément les écarts et évite les omissions. Par ailleurs, le recours à des photographies est totalement optionnel.
En l’espèce, les remarques à la sortie sont exhaustives, manuscrites et se différenciant clairement des remarques formulées à l’entrée dans les lieux, et les signatures des deux parties sont datées du 7 juin 2024 : par conséquent, il peut être valablement exploité.
Sur les travaux de remise en état
Il n’y a pas de décalage notable entre les constatations portées sur l’état des lieux de sortie et la liste des devis ou factures produits par la demanderesse :
-faute probablement de la production, par les locataires sortants, des attestations à jour d’entretien de la climatisation et de ramonage de la cheminée, il est admissible que les bailleresses leur facturent l’intervention de professionnels, justifiée pour raison de sécurité,
-pour toutes les pièces et couloirs du logement, il est clairement noté que l’état de propreté est très mauvais et que par conséquent, le logement n’a pas été nettoyé du tout : il est donc légitime que les bailleresses facturent aux époux [P], le ménage complet de la maison,
-à l’entrée dans les lieux, toutes les peintures étaient notées en bon état ; à la sortie, elles ont toutes été notées en état moyen, à l’exception du salon, d’une chambre et d’un couloir, notés en mauvais état. La différence s’explique en partie par une occupation des lieux qui a duré presque six ans et qui génère une vétusté laissée à la charge du propriétaire. Cependant, en cas de dégradation indépendante de l’usure du temps, il est instauré le principe d’une participation des occupants du bien aux coûts de remise en peinture. En l’espèce, il apparaît que le montant global de travaux réclamé aux époux [P] tient incontestablement compte des coûts qui devaient rester à la charge des bailleresses.
En résumé, le Tribunal valide la somme de 1 118.12 euros réclamée par la demanderesse pour les travaux de remise en état du logement.
Sur la créance globale de la Société [S] à l’égard des époux [P]
En conclusion, la créance que l’assureur [S] est en droit d’exiger de M. et Mme [P] s’élève au total à la somme de 4 219,11 euros, se répartissant ainsi :
-loyers impayés du 1er avril au 7 juin 2024 : 2 784.99 euros,
- charges locatives (TEOM) : 316.00 euros,
-coûts de remise en état du logement : 1 118,12 euros.
Cette créance sera assortie d’intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation des époux [P].
Sur les modalités de paiement
En vertu de l’article 1343-5 du Code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiement s’imputeront d’abord sur le capital ».
En l’espèce, les défendeurs ont produit leurs deux derniers avis d’imposition, pour éclairer le Tribunal sur le niveau modeste de leurs ressources, niveau ayant peu de chance de progresser significativement, compte tenu de leur statut de retraité : c’est pourquoi, dans l’intérêt même de leur créancier, il est opportun de les mettre en situation de pouvoir rembourser leur dette.
Dans ces conditions, il convient d’autoriser ces derniers à se libérer de ladite dette selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts de la part de la demanderesse
En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal consenti au créancier. Si ce dernier se plaint d’un préjudice indépendant de ce retard, résultant de la mauvaise foi du débiteur, il peut obtenir une indemnisation supplémentaire.
En l’espèce, le Tribunal estime que les échanges et les pièces produites entre la Société [S] et les époux [P] ont manqué de clarté et ont favorisé des incompréhensions qui n’étaient pas toutes empreintes de mauvaise foi.
Par conséquent, compte tenu de ces circonstances atténuantes, la bailleresse sera déboutée de sa demande indemnitaire.
Sur la demande de mise en œuvre de l’article 32-1 du Code de procédure civile
Dans sa motivation, le Tribunal exclut tout usage de faux et tout acte frauduleux ou dilatoire émanant de la partie demanderesse.
La sollicitation des époux [P] sera donc rejetée.
Sur les dépens
En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».
En l’espèce, M. et Mme [P] seront condamnés aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de payer du 13 novembre 2024.
Sur l’article 700 du Code de procédure civile
En vertu de cet article, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…);
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée (..) ».
En l’espèce, les époux [P] seront condamnés à verser à la Société [S] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».
En l’espèce, l’exécution provisoire de la présente décision ne nécessite pas de disposition particulière de la part du Tribunal.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
RECOIT la Société [S] partiellement en ses demandes,
CONDAMNE solidairement M. [J] [P] et Mme [K] [P] à verser à la Société [S] la somme de 4 219,11 euros, en paiement de leur dette à son égard, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025,
DIT que M. [J] [P] et Mme [K] [P] pourront s'acquitter de leur dette par 23 versements de 175 euros en capital par mois et par un 24ème versement regroupant le solde du principal et les intérêts moratoires calculés depuis le 23 mai 2025 sur le capital restant dû tous les mois,
DIT que les 24 versements devront s’effectuer le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, sans qu’il soit nécessaire que la Société [S] mette M. [J] [P] et Mme [K] [P] en demeure de payer ladite mensualité,
DEBOUTE la Société [S] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
DIT n’y avoir lieu à application de l’article 32-1 du Code de procédure civile à l’encontre de la Société [S],
CONDAMNE solidairement M. [J] [P] et Mme [K] [P] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de payer du 13 novembre 2024.
CONDAMNE solidairement M. [J] [P] et Mme [K] [P] à verser à la Société [S] la somme de 1 000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION LES JOURS, MOIS ET AN QUE SUSDITS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT