TJ 69264, 9 juin 2026, RG 25/00694

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]

N° RG 25/00694
N° Portalis DB2I-W-B7J-C6A6

Minute :

ORDONNANCE DU
09 Juin 2026

S.C.I. ACCAJOU

C/

[B] [K]
[S] [K]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉS

Après débats à l'audience du 14 Avril 2026, l'ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire pris en son pôle du contentieux de la protection le 09 Juin 2026, sous la présidence de Cécile CREPIN-CHAPUIS, juge des contentieux de la protection, assistée d'Olivier VITTAZ, greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

La S.C.I. ACCAJOU, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,
représentée par Me Jonathan AZERAD, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant - 710, substitué par Me Héloïse PELUX, avocate au barreau de Villefranche-sur-Saône.

D'UNE PART,

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [B] [K], demeurant [Adresse 3],
non comparante.

Monsieur [S] [K], demeurant [Adresse 4]
comparant.

D'AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier
à

Grosse, copie, dossier
à

Délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 27 février 2024, la SCI ACAJOU a donné à bail à 2 colocataires Madame [B] [K] et Monsieur [S] [K], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] THIZY-LES-BOURGS, moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant initial de 550,00 € hors charges.

la SCI ACAJOU a fait délivrer le 16 septembre 2025 à Madame [B] [K] et Monsieur [S] [K] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 434,59 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 17 septembre 2025, la SCI ACAJOU a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation en référé délivrée par huissier le 1 décembre 2025, la SCI ACAJOU a attrait Madame [B] [K] et Monsieur [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référés du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, aux fins :
- de constater l'application de la clause résolutoire contractuelle pour non paiement des loyers et charges ou à défaut, de prononcer la résiliation du bail ;
- d'ordonner l'expulsion de Madame [B] [K] et Monsieur [S] [K] ;
- de condamner solidairement Madame [B] [K] et Monsieur [S] [K] au paiement des sommes suivantes en guise de provision :
1 573,85 € au titre de sa créance locative arrêtée au 5 novembre 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
La SCI ACAJOU a notifié l’assignation à la préfecture du Rhône par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 3 décembre 2025.

Le dossier a été retenu à la première audience du 14 avril 2026.

La SCI ACAJOU représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et a actualisé la créance locative à la somme de 1 845,23 € à la date du 7 avril 2026. Elle a expliqué au soutien des prétentions : que les versements sont irréguliers et qu’elle s’oppose au prononcé de délai. Son conseil a déposé son dossier de plaidoirie à l’audience.

Madame [B] [K], régulièrement citée en l'étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Monsieur [S] [K], a comparu et n'a contesté ni le principe ni le montant de sa dette locative et a demandé au tribunal :
- d’accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 120,00 € par mois en plus du loyer courant ;
- la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le locataire a expliqué que son épouse et lui souhaitent rester dans le logement, et qu’il s’engage à payer le loyer chaque mois. Il expose avoir fait un versement la veille de l’audience, et un versement de 2 000 € apparaît sur le décompte le 7 avril 2026.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande en référé :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

L’article 835 du même code prévoit que : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’article L.213-4-3 du code de l’organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

L’article L 213-4-4 du même code prévoit que : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. »

En l’espèce, il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du dernier décompte versé à l’audience que Madame [B] [K] et Monsieur [S] [K] ne paient pas régulièrement leur loyer et font face à une dette locative qui ne cesse d’augmenter, qu’ils ne respectent dès lors pas les obligations qui leur incombent causant un trouble manifestement illicite au bailleur. En outre, le locataire présent à l’audience ne conteste pas cette dette de sorte qu’il ne soulève aucune contestation sérieuse aux demandes.

En conséquence, il convient de déclarer la demande en référé recevable.

- Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Rhône par la voie électronique le 3 décembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, il est démontré que la SCI ACAJOU a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

- Sur la résiliation du bail, la dette et les délais de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023 après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l'espèce, le commandement de payer a été délivré le 16 septembre 2025 et laisse un délai de six semaines au locataire pour s’acquitter de sa dette locative.

En l'absence de Madame [K] à l’audience, le montant de la dette locative ne peut en principe être actualisé selon le dernier décompte fourni à l'audience. Toutefois, Monsieur [K] est présent, a repris le paiement du loyer et bien que la SCI ACAJOU s’oppose au prononcé de délais de paiement, il est dans l’intérêt des parties d’actualiser le montant de la créance locative.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [B] [K] et Monsieur [S] [K] le 16 septembre 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 434,59 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai de six semaines, Madame [B] [K] et Monsieur [S] [K] n’ayant pas réglé la dette locative.

L’analyse des éléments comptables démontre également qu’au 7 avril 2026, la dette locative demeure impayée et se monte à la somme de 1 845,23 €, incluant le mois de avril et que Madame [B] [K] et Monsieur [S] [K] sollicitent des délais de paiement.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [B] [K] et Monsieur [S] [K] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 octobre 2025, soit six semaines après la délivrance dudit commandement.

Il convient donc de condamner à titre provisionnel Madame [B] [K] et Monsieur [S] [K] à payer la somme de 1 845,23 € à la SCI ACAJOU, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Toutefois, compte tenu de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience par Madame [B] [K] et Monsieur [S] [K], de la situation des locataire, de leur engagement, et des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, il convient d'accorder à Madame [B] [K] et Monsieur [S] [K] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 prévoit que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l'espèce, Madame [B] [K] et Monsieur [S] [K] ont exprimé leur souhait de se maintenir dans les lieux à l’audience et en reprenant le versement intégral de leur loyer courant avant l'audience. Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai accordé précédemment.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;
la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;
Madame [B] [K] et Monsieur [S] [K] devront régler à la SCI ACAJOU une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du mois de novembre 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
et faute par Madame [B] [K] et Monsieur [S] [K] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la SCI ACAJOU, aux frais et aux risques et périls de Madame [B] [K] et Monsieur [S] [K], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Il sera rappelé que « dans le cas où le juge maintient le bail et donne des délais pour un apurement de la dette, les aides au logement sont maintenues dans les conditions réglementaires » (circulaire du 9 février 1999 relative à la prévention des expulsions locatives pour impayés NOR : EQUU9900135C). La présente décision sera par conséquent adressée en copie à la caisse d’allocations familiales.

- Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Madame [B] [K] et Monsieur [S] [K] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 septembre 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner in solidum Madame [B] [K] et Monsieur [S] [K] à payer à la SCI ACAJOU la somme de 200,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS