TJ 69264, 9 juin 2026, RG 26/00027

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]

N° RG 26/00027
N° Portalis DB2I-W-B7K-C6PJ

Minute :

JUGEMENT DU
09 Juin 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES SERVICE CONTENTIEUX

C/

[M] [H]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l'audience du 14 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 09 Juin 2026, sous la présidence de Cécile CREPIN-CHAPUIS, juge des contentieux de la protection, assistée de Olivier VITTAZ, greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES SERVICE CONTENTIEUX, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant - 1152

D'UNE PART,

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [H], demeurant [Adresse 3]
non comparant

D'AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :
Grosse, copie, dossier
à

Grosse, copie, dossier
à

Délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 8 janvier 2021, la SCI MAS SAUNIER a donné à bail à Monsieur [M] [H], un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable d'un montant initial de 350 € hors charges.

Le bailleur a souscrit le 6 janvier 2021, un contrat de cautionnement VISALE auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, qu'il a actionné dès les premiers impayés.

En vertu de ce contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a indemnisé le bailleur des loyers et charges impayés et lui a délivré quittances subrogatives des montants correspondants.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer le 30 janvier 2025 à Monsieur [M] [H] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 624,00 €

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 9 décembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a attrait Monsieur [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, aux fins :
- De constater l'application de la clause résolutoire contractuelle pour non paiement des loyers et charges ou à défaut, de prononcer la résiliation du bail ;
- D'ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [H] ;
- De condamner Monsieur [M] [H] au paiement des sommes suivantes :
4 636,06 € au titre de sa créance locative arrêtée au 8 septembre 2025 ;Une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu'au départ effectif des lieux ;800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié l'assignation à la préfecture du Rhône par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 11 décembre 2025.

Le dossier a été retenu à la première audience du 14 avril 2026.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu l'ensemble de ses demandes et a actualisé la créance locative à la somme de 6 244,06 € à la date du 6 avril 2026. Son conseil a déposé son dossier de plaidoirie à l'audience.

L'assignation de la SCI MAS SAUNIER n'ayant pu être signifiée à Monsieur [M] [H], en l'absence de domicile connu, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé, conformément à l'article 659 du Code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier n'a pas été versé au dossier du tribunal.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR L'ABSENCE DU DEFENDEUR

En l'espèce, il convient de faire application de l'article 472 du code de procédure civile selon lequel " Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ".

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Le dispositif VISALE prévoit que l'organisme qui s'est porté caution pour le locataire est subrogé dans tous les droits du bailleur, y compris celui de solliciter l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion lorsque leurs conditions en sont réunies, en plus du remboursement des sommes qu'il a avancées au bailleur en remboursement des loyers et charges impayés.

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Rhône par la voie électronique le 11 décembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, il est démontré que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L'action est donc recevable.

SUR LA RESILIATION DE PLEIN DROIT, L'EXPULSION ET LA DETTE LOCATIVE

Selon l'article 2306 du Code civil, auquel fait expressément référence le contrat de cautionnement VISALE conclu, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur, jusqu'à concurrence des indemnités payées par elle au titre de la garantie.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de payer demeuré infructueux. ".

L'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. "

La Cour de cassation, aux termes d'un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que " les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ".

En l'espèce, le commandement de payer a été délivré le 30 janvier 2025 soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l'article 24 précité.

Néanmoins, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de deux mois, de sorte qu'il convient d'appliquer ce délai.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer a été délivré à Monsieur [M] [H] le 30 janvier 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 624,00 € et qu'il est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, Monsieur [M] [H] n'ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 mars 2025, à l'expiration du délai de deux mois prévu dans le contrat de bail, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Monsieur [M] [H] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [H] et de dire que faute pour Monsieur [M] [H] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d'un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu'aux termes de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ".

- Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation

L'occupation illicite des lieux par Monsieur [M] [H] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [M] [H] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

- Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l'absence de Monsieur [M] [H] à l'audience, le montant de la dette locative ne peut être actualisé selon le dernier décompte fourni à l'audience, celui pris en compte sera alors le montant du dernier décompte dont toutes les parties ont pu avoir connaissance.

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte arrêté au 8 septembre 2025 établissant l'arriéré locatif (loyers et indemnités d'occupation échus) à la somme de 4 636,06 €, incluant le mois de septembre 2025.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [M] [H] à payer la somme de 4 636,06 € actualisée au 8 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Considérant l'absence de reprise du versement intégral du loyer courant par Monsieur [M] [H], il convient de retenir que la créance ne pourrait pas être résorbée dans les délais légaux et que Monsieur [M] [H] n'est donc pas en situation de régler la dette locative. Il n'y a donc pas lieu, même d'office, d'accorder des délais de paiement sur le fondement de l'article 24-V de la loi susvisée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [H] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 janvier 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner Monsieur [M] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :