TJ 34172, 2 juill. 2026, RG 24/05632

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° RG 24/05632 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PKJ6
Pôle Civil section 2

Date : 02 Juillet 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

SAS FONCIERE VESTA, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 815 148 457, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité au siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER, Me Marc HOFFMANN, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

SAS R&S AUDIT FINANCE, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 810 576 223, représentée par ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Magali ESTEVE
Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 07 Mai 202

MIS EN DELIBERE au 02 Juillet 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 02 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Par acte sous seing privé en date du 21 juin 2023, un bail commercial à usage exclusif de bureaux d’une durée de neuf ans a été conclu entre la société Foncière Vesta, représentée par son mandataire la société ICF Novedis, et la société R&S Audit Finance portant sur un local numéro de lot 832047 et numéro de lot de copropriété 45 sis au 1er étage du [Adresse 3] à [Localité 1] (34) avec un emplacement de stationnement double portant numéro de lot 832091 et numéro 5 au sous-sol, moyennant le loyer annuel total de 7480 euros hors taxes hors charges à payer d’avance par trimestres avec clause de révision annuelle de plein droit outre 3529 euros de provision pour charges hors taxes et 1870 euros hors taxes hors charges de dépôt de garantie.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés et par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024, la société Foncière Vesta a fait délivrer à la société R&S Audit Finance un commandement visant la clause résolutoire de payer les loyers pour un montant de 6766.39 euros et de justifier d’une assurance.

Selon procès-verbal de commissaire de justice du 5 novembre 2024, la société Foncière Vesta a procédé à la saisie conservatoire de la somme de 13 977,83 euros sur un compte bancaire détenu par la société R&S Audit Finance et lui a dénoncé cette saisie par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, la société Foncière Vesta a fait délivrer à la société R&S Audit Finance, une assignation devant la présente juridiction aux fins de voir :

juger la société Foncière Vesta recevable en ses demandes et la déclarer bien fondée ;

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial ;

juger que le bail signé est résolu, le cas échéant, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

condamner la société R&S Audit Finance à payer à la société Foncière Vesta la somme de 6 766,39 € au titre des loyers et charges impayés, trimestre d’octobre 2024 inclus, sauf somme à parfaire, avec intérêts au taux légal majoré de 4 points, à compter de la présente assignation ;

valider la saisie conservatoire réalisée par Maître [H] [A], commissaire de justice, le 5 novembre 2024 qui sera convertie en saisie attribution ;

En conséquence,

ordonner l’expulsion pure et simple de la société R&S Audit Finance et de tout biens et tout occupant de son chef, des locaux situés [Adresse 4], à [Localité 3], consistant en un local d’environ 68 m² quote-part de parties communes incluse situé au 1er étage de l’immeuble et formant le lot de copropriété n° 45 ainsi qu’un emplacement de stationnement double formant le lot n° 5 au sous-sol du même immeuble, et assortir l’obligation de libérer les lieux de toutes personnes et de tout bien, d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

juger que l’huissier requis à l’effet de l’expulsion pourra se faire assister du commissaire de police et d’un serrurier le cas échéant ;

ordonner la séquestration de tous matériels, marchandises et objets se trouvant dans lesdits locaux à l’endroit qu’il plaira à la société Foncière Vesta aux frais avancés de la société R&S Audit Finance ;

condamner la société R&S Audit Finance à payer à la société Foncière Vesta une somme de 676,64 € (10 % de 6 766,39) à titre de pénalité contractuelle ;

juger que le montant du dépôt de garantie de 2 368,55 € sera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts ;

condamner la société R&S Audit Finance au paiement d’une indemnité mensuelle et indivisible égale au double du montant des loyers et charges qui auraient été dus chaque mois si le bail s’était poursuivi, soit 2 265,32 €, à la société Foncière Vesta, de l’acquisition de la clause résolutoire à la parfaite libération des lieux ;

condamner la société R&S Audit Finance au paiement d’une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Prétentions et moyens

Au soutien des prétentions de son acte introductif d’instance, la société Foncière Vesta explique que les arriérés n’ont pas été réglés et que le justificatif d’assurance n’a pas été transmis et sollicite l’application des dispositions contractuelles s’agissant de la clause pénale, de l’indemnité d’occupation et de l’indemnisation de son préjudice.

La société R&S Audit Finance, cité à son siège social, n’a pas constitué avocat.
*
L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 avril 2026 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 7 mai 2026.
A cette date, le conseil du demandeur a déposé ses pièces et a été avisé de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, en application de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur les «dire », juger» et les «constater» qui ne sont pas des prétentions en ce qu'ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu'ils s'analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande de résiliation du bail commercial

Conformément à la version de l’article L145-41 du code de commerce, applicable au contrat, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Conformément à l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l’espèce,

Le bail commercial comporte en page 33, l’article XXI « Clause résolutoire  - Pénalités de retard – intérêts de retard » qui mentionne qu’ « à défaut de paiement par le preneur d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou indemnité d’occupation et/ou accessoires à leur échéance ou à défaut d’exécution d’une seule des conditions et obligations du bail […] un mois après un commandement de payer ou une simple sommation d’exécuter visant la présente clause, ledit bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur. […]. »
et
« Le présent contrat sera résilié immédiatement de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, si bon semble au bailleur un mois après un commandement demeuré infructueux pour défaut d’assurance contre les risques locatifs ».

Il ressort des pièces versées au débat qu'au jour de l'assignation la clause résolutoire a pu produire effet car le commandement de payer, délivré le 30 octobre 2024, est resté infructueux pendant plus d’un mois, le défendeur ne justifiant pas avoir réglé la dette.
Il ne justifie pas non plus de l’assurance du local, de sorte que la clause résolutoire a également produit ses effets du fait du non-respect de l’article X – 10.2 « assurances du preneur » mentionné en page 17 du bail.

Il y a donc lieu de constater la résiliation de plein droit du bail commercial conclu le 21 juin 2023 entre la société Foncière Vesta et la société R&S Audit Finance à la date du 1er décembre 2024.

A défaut de départ volontaire, l'expulsion des lieux du preneur et de tous occupants de son chef sera ordonnée selon les modalités prévues au dispositif ci-après, et sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte, en l’absence d’éléments réactualisés de la situation actuelle. Il sera fait référence aux dispositions des modalités d’expulsion mentionnées au code de procédure civile d’exécution, sans nécessité de les expliciter.

Sur les demandes en paiement

Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’occupation sans droit ni titre d’un local commercial du fait de l'acquisition de la clause résolutoire cause nécessairement un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer, jusqu'à la libération des lieux.

En l’espèce,

Pour l’année 2024

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties, en page 39.

Le bailleur produit le décompte locatif en date du 27 novembre 2024, explicité dans l’assignation en page 6, qui permet de constater qu’une régularisation de charges a eu lieu en septembre 2024. Le décompte fait état d’un arriéré de loyer et charges pour l’année 2024 de 6766,39 euros.

S’agissant des intérêts, le contrat prévoit en page 33, au paragraphe « intérêts de retard » que « toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, porterait intérêt, à compter de la date d’échéance, au taux l’intérêt légal majoré de 4 (quatre) points, sans qu’aucune mise en demeure préalable ne soit nécessaire ».

Il convient donc de faire droit à la demande de majoration des intérêts à compter du 4 décembre 2024, date de l’assignation postérieure à la date d’échéance.

Etant relevé qu’il n’est pas justifié de la sortie des lieux de la société R&S Audit Finance en 2024, elle sera condamnée au paiement de la somme de 6766,39 euros, au titre des arriérés de loyer et charges pour l’année 2024 outre intérêts au taux légal majoré de quatre points à compter du 4 décembre 2024.

A partir de l’année 2025 et jusqu’à la libération des lieux

Le bail comprend en page 34 une clause intitulée « Occupation des lieux postérieurement à l’expiration ou à la résiliation du bail », qui stipule au paragraphe 22.2.1 que « au cas où, après cessation ou résiliation du bail, les locaux ne seraient pas restitués au bailleur au jour convenu, libres de toute occupation, le preneur ou ses ayants droit sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle calculée sur la base du dernier loyer annuel majoré de 100% (cent pour cent), charges et taxes en sus.
Cette indemnité d’occupation sera exigible en totalité au 1er jour de chaque mois, tout mois commencé étant dû, sans préjudice de tous autres dommages et intérêts ».

Il ressort du décompte du 27 novembre 2024, que le dernier loyer trimestriel de l’année 2024 du local est de 1988,57 euros et celui du stationnement de 379,98 euros, soit un total de 2368,55 euros équivalent à 789,51 euros par mois.

Conformément à la clause du contrat qui ne prévoit que la majoration de 100% du loyer et non des taxes et charges, l’indemnité d’occupation sera définie à la somme de 1579,03 euros par mois à laquelle devra s’ajouter les charges et taxes dument justifiées jusqu’à la libération des lieux.

La société R&S Audit Finance sera donc condamnée au paiement de la somme de 1579,03 euros par mois, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle outre les charges et taxes dument justifiées, à partir du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération des lieux.

Sur la pénalité contractuelle

Le contrat de bail prévoit en page 33 au paragraphe « Pénalités de retard » que « le montant de chaque échéance restant en tout ou partie impayée sera, à l’expiration d’un délai de 15 (quinze) jours à compter de cette échéance majorée forfaitairement de 10% (dix pour cent) à titre de pénalité et, sans préjudice de l’application éventuelle de la clause résolutoire. »

Il ressort du décompte du 27 novembre 2024, qu’à l’échéance trimestrielle au 1er octobre 2024 est demeuré un impayé d’un montant total de 6766,39 euros, de sorte qu’il convient de faire droit à la demande de condamnation au paiement de la pénalité de 676,64 euros.

La société R&S Audit Finance sera donc condamnée au paiement de la somme de 676,64 euros au titre de la pénalité de retard.

Sur le montant du dépôt de garantie

En page 34 du bail commercial, l’article XXI « intérêts de retard » stipule qu’ « en cas de résiliation du bail par suite d’inexécution de ses conditions pour une cause quelconque imputable au preneur, ou d’expulsion, le dépôt de garantie et les loyers payés d’avance, s’il y en a, demeureront acquis au bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice de plus amples dommages et intérêts et des dispositions de l’article 1760 du code civil ».

Il ressort du décompte du 27 novembre 2024 que le dépôt de garantie a été réactualisé selon l’indexation du loyer et facturé au locataire. A la date de la résiliation du bail il se portait à la somme de 2368,55 euros.

En application de la clause insérée au contrat s’agissant de sa non restitution en cas d’expulsion, il n’y a pas lieu de condamner la société Foncière Vesta à sa restitution, ni à le déduire des sommes restant dues par le preneur.

Sur les autres demandes

Sur la conversion de la saisie conservatoire en saisie attribution

Conformément à l’article L523-2 du code des procédures civiles d’exécution, si la saisie conservatoire porte sur une créance, le créancier, muni d'un titre exécutoire, peut en demander le paiement. Cette demande emporte attribution immédiate de la créance saisie jusqu'à concurrence du montant de la condamnation et des sommes dont le tiers saisi s'est reconnu ou a été déclaré débiteur.

Aux termes de l’article R523-7 de ce même code, le créancier qui obtient un titre exécutoire constatant l'existence de sa créance signifie au tiers saisi un acte de conversion qui contient à peine de nullité :
1° La référence au procès-verbal de saisie conservatoire ;
2° L'énonciation du titre exécutoire ;
3° Le décompte distinct des sommes dues en vertu du titre exécutoire, en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts ;
4° Une demande de paiement des sommes précédemment indiquées à concurrence de celles dont le tiers s'est reconnu ou a été déclaré débiteur.
L'acte informe le tiers que, dans cette limite, la demande entraîne attribution immédiate de la créance saisie au profit du créancier.

Il est constant que l'acte de conversion d'une saisie conservatoire en saisie-attribution, qui emporte attribution immédiate de la créance saisie au créancier, constitue un acte d'exécution, relevant de la compétence exclusive de l'huissier de justice.

En l’espèce, il n’y a donc pas lieu de valider la saisie conservatoire qui ne ressort pas de la compétence du tribunal et il convient de rappeler qu’en cas de contestation, seul le juge de l’exécution est compétent.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, la société R&S Audit Finance, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, l'équité commande de condamner la société R&S Audit Finance, au paiement de la somme de 1600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS