TJ 68224, 26 juin 2026, RG 26/00272

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 26/00272 - N° Portalis DB2G-W-B7K-JT7F

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 26 juin 2026

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. AEF, prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Alexandre TABAK de la SELARL ALEXANDRE TABAK AVOCAT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 81

PARTIE REQUISE :

Madame [S] [C] [O] épouse [F]
née le 25 Septembre 1961 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Manon HANSER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 26 juin 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 22 mai 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 8 octobre 2014, la S.C.I. AEF a donné à bail à Madame [S] [C] [F] née [O] un appartement à usage d’habitation et ses annexes situés au 1er étage du [Adresse 6] à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 553 € outre 50 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. AEF a fait signifier à Madame [S] [C] [F] née [O] le 29 septembre 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2026, la S.C.I. AEF a fait assigner Madame [S] [C] [F] née [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 14 avril 2026 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 22 mai 2026.

A cette audience, la S.C.I. AEF, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :
- Constater que le contrat de location a été résilié de plein droit en date du 30 novembre 2025,
En conséquence,
- Ordonner l’expulsion de Madame [S] [C] [F] née [O], et de tout occupant de son chef sans délai, sous astreinte non comminatoire de 100 € par jour de retard,
- Juger que cette astreinte commencera à courir deux mois après la signification à intervenir ;
- Condamner Madame [S] [C] [F] née [O] à verser à la partie demanderesse à titre d’arriérés de loyer la somme de 2541 € augmentée des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,
- Fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 30 novembre 2025 à la somme de 643 €,
- Condamner Madame [S] [C] [F] née [O] à verser jusqu’à la libération des lieux l’indemnité d’occupation de 643 € par mois,
- Juger que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié et notamment qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de références des loyers et majorée au titre des charges dument justifiées,
- Condamner Madame [S] [C] [F] née [O] aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris les frais de commandement de payer s’élevant à la somme de 179,52 € ainsi qu’à verser au bailleur la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit à sa personne, Madame [S] [C] [F] née [O] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

Un diagnostic social et financier a été réceptionné le 30 mars 2026 dont il en a été donné lecture à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l'obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 22 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.C.I. AEF justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 1er octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 8 octobre 2014 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 septembre 2025 pour la somme en principal de 3698 € au titre des loyers et provisions sur charges pour la période d’août 2024 à septembre 2025.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 novembre 2025.

Madame [S] [C] [F] née [O] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [S] [C] [F] née [O] de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d'une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 643 € et d'autre part, de dire qu'elle sera révisée selon les conditions de l’ancien bail.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n'y a pas lieu de l'assortir d'une astreinte.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire, non comparante n’a par définition pas sollicité la suspension de la clause résolutoire et en outre il n’est pas justifié de la reprise du paiement du loyer courant.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

La S.C.I. AEF produit dans le cadre de son assignation un décompte arrêté au mois de janvier 2026 démontrant que Madame [S] [C] [F] née [O] reste devoir la somme de 2541 € terme de janvier 2026 inclus.

Madame [S] [C] [F] née [O], non comparante, ne justifie par définition d’aucun paiement non pris en compte par le bailleur et n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Madame [S] [C] [F] née [O] sera donc condamnée, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 2541 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément à la demande.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le tribunal n’est pas en capacité de s’assurer que Madame [S] [C] [F] née [O] soit en capacité de régler la dette locative et cette dernière ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer courant.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [S] [C] [F] née [O] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (155,47 €) et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (24,05 €), de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard des démarches accomplies par la S.C.I. AEF une somme de 500 € lui sera allouée.

Sur l’exécution provisoire
Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS