TJ 68224, 26 juin 2026, RG 26/00717

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 26/00717 - N° Portalis DB2G-W-B7K-JVT3

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 26 juin 2026

PARTIE REQUERANTE :

Société OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR

PARTIE REQUISE :

Monsieur [A] [Q]
né le 27 juin 1975 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Manon HANSER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 26 juin 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 22 mai 2026
EXPOSE DU LITIGE

Par contrats du 14 février 2018, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a donné en location à Monsieur [A] [Q] un logement à usage d'habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 4] ainsi qu’un garage n°1 module n°28906001, moyennant un loyer initial mensuel de 523,44 euros pour le logement et 39,26 euros pour le garage outre les provisions mensuelles sur charges.

Le 10 décembre 2025, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a fait délivrer à Monsieur [A] [Q] un commandement de payer la somme de 3456,87 euros au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 4 mars 2026, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a assigné Monsieur [A] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE, statuant en référé, aux fins de :
- Constater la résiliation de plein droit des contrats de location conclus entre les parties à la date du 11 février 2026, portant d’une part sur le logement situé [Adresse 6] à [Localité 4] et d’autre part sur le garage n°1 situé [Adresse 7] à [Localité 4],
En conséquence,
- Ordonner au défendeur de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente décision,
- Dire qu’à défaut pour le défendeur d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, des immeubles appartenant au demandeur, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,
- Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
- Dire et juger qu’à compter du 11 février 2026, le défendeur sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire,
- Condamner le défendeur à payer à la partie demanderesse la somme de 6637,64 € au titre des loyers et charges locatives impayés à la date du 12 février 2026 avec les intérêts au taux légal à compter de cette même date,
- Condamner le défendeur aux entiers frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer,
- Le condamner au paiement d’un montant de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision de plein droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2026.

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, représenté par son conseil a repris les termes de son assignation et a maintenu l’intégralité des demandes. Il précise que l’arriéré locatif a augmenté et s’élève à la somme de 10867,50 € incluant le supplément de loyer de solidarité. Il ajoute que le loyer courant n’a pas été acquitté et s’oppose à toute demande de délais de paiement.

Monsieur [A] [Q] comparant, indique reconnaitre l’arriéré locatif qu’il explique par le non versement des allocations chômage découlant du fait qu’il vient seulement de recevoir de son employeur un justificatif attestant qu’il a travaillé en Suisse. Il précise être actuellement sans ressource. Enfin, il affirme que le logement va être libéré à la fin du mois du mai et sollicite des délais de paiement en versant 300 € tous les mois.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l'obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 4 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 décembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant des baux signés entre les parties qui prévoient une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail d’habitation conclu le 14 février 2018 contient une clause résolutoire en son article 4.5 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 décembre 2025 pour la somme en principal de 3456,87 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 février 2026.

Monsieur [A] [Q] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [A] [Q] de son bien ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d'une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si les baux s’était poursuivis (soit la somme de 608,49 € au titre du loyer, 58,06 € au titre du loyer du garage et 261,82 € au titre de la provision sur charges) et d'autre part, de dire qu'elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire ne justifie pas de la reprise du versement du loyer courant et à l’audience n’a pas sollicité la suspension de la clause résolutoire, indiquant que le logement sera libéré à la fin du mois de mai.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE produit à l’audience un décompte arrêté à la date du 21 mai 2026 démontrant que Monsieur [A] [Q] reste devoir la somme de 10867,50 € terme d’avril 2026 inclus.

Aux termes de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun justificatif démontrant qu’il a respecté les dispositions précitées. Dès lors, le demandeur n’est pas recevable à solliciter la somme mensuelle de 412,66 € au titre du supplément de loyer de solidarité à compter du mois de janvier 2026.

Par ailleurs, il convient de déduire la somme de 181,77 € se rapportant aux frais de poursuites qui ne relève pas de l’arriéré locatif.

Monsieur [A] [Q], comparant, reconnait l’arriéré locatif.

Dès lors, Monsieur [A] [Q] sera condamné, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 9035,09 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation soit le 4 mars 2026 sur la somme de 6637,64 € et à compter de la décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [A] [Q] sollicite des délais de paiement. Néanmoins, il ressort des débats à l’audience d’une part qu’il n’a pas repris le versement du loyer courant et d’autre part que ce dernier présente une situation financière délicate puisqu’il est sans ressource. En outre, il ne démontre pas ni le montant qu’il va percevoir au titre de l’allocation chômage ni la date à laquelle le versement va intervenir.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [A] [Q] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS