TJ 68224, 25 juin 2026, RG 25/03046

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/03046 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JRQO
Section 2
CG
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 25 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

OPH - HABITATS DE HAUTE-ALSACE, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Sonia SAMARDZIC , avocat au barreau de COLMAR,

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [K] [I]
né le 30 Août 1989 à [Localité 2] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
Natacha LANDAUER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 28 Avril 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Natacha LANDAUER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 22 février 2021, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a donné en location à Monsieur [K] [I] un logement à usage d'habitation ainsi qu’une cave situés [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant un loyer initial mensuel de 273,14 euros outre les provisions mensuelles sur charges d’un montant de 59,89 euros.

Le 21 juillet 2025, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a fait délivrer à Monsieur [K] [I] un commandement de payer la somme de 2302,82 euros au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 novembre 2025, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a assigné Monsieur [K] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de :
- Déclarer la demande recevable et bien fondée,
A titre principal,
- Constater la résiliation de plein droit du contrat de location conclu entre les parties à la date du 22 septembre 2025,
En conséquence,
- Ordonner au défendeur de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente décision,
- Dire qu’à défaut pour le défendeur d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, de l’immeuble appartenant au demandeur, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,
- Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
- Dire et juger qu’à compter du 22 septembre 2025, le défendeur sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire,
- Condamner le défendeur à payer à la partie demanderesse la somme de 3482,40 € au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 24 octobre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de cette même date,
- Condamner le défendeur aux entiers frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer,
- Le condamner au paiement d’un montant de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision de plein droit,
A titre subsidiaire,
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail entre l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE d’une part et le défendeur d’autre part portant sur le logement situé [Adresse 6] à [Localité 3],
En conséquence,
- Condamner le défendeur ainsi que tout occupant de son chef à évacuer, immédiatement et sans délai, corps et biens, les locaux qu’il occupe dans l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 3],
- Dire qu’à défaut d’évacuation volontaire dans un délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, il y sera procédé avec le concours de la force publique,
- Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
- Condamner le défendeur à payer à la partie demanderesse la somme de 3482,40 € arrêtée au 24 octobre 2025 avec les intérêts au taux légal à dater de la présente assignation,
- Condamner le défendeur à payer à la partie demanderesse les loyers, charges ou provisions sur charges à échoir à partir du 25 octobre 2025,
- Dire et juger qu’à compter du jugement à intervenir, le défendeur sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues et l’y condamner,
- Dire et juger que la clause d’indexation du loyer figurant dans le bail résilié s’appliquera à l’indemnité d’occupation, l’indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date du jugement à intervenir,
- Condamner le défendeur aux entiers frais et dépens et au paiement d’un montant de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision de plein droit.

L’affaire a été fixée et plaidée à l’audience du 28 avril 2026.

A cette audience, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, représenté par son conseil a repris les termes de son assignation et a maintenu l’intégralité des demandes. Il précise que la dette locative est en augmentation et qu’un seul versement est intervenu au courant du mois de février 2026. Enfin, il ajoute qu’un supplément de loyer est appliqué.

Monsieur [K] [I], comparant, précise que l’arriéré locatif est la conséquence de la clôture de ses comptes par son organisme bancaire. Il expose être auto-entrepreneur, avoir repris son activité au mois d’avril 2026 et propose de s’acquitter de sa dette, qu’il ne conteste pas, en versant une somme comprise entre 700 € et 800 € par mois.

Un diagnostic social et financier a été réceptionné dont il en a été donné lecture à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 21 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 22 février 2021 contient une clause résolutoire en son article 4.5 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 juillet 2025 pour la somme en principal de 2302,82 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 septembre 2025.

Monsieur [K] [I] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [K] [I] de son bien et ses annexes ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d'une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et d'autre part, de dire qu'elle sera indexée selon les clauses mentionnées dans le contrat de bail et majorée des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n'y a pas lieu de l'assortir d'une astreinte.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, à la lecture du décompte arrêté à la date du 27 avril 2026, il n’est pas démontré que Monsieur [K] [I] a repris le paiement du loyer courant avant la date d’audience. En effet, seul un versement du 23 février 2026 soit plus de deux mois avant l’audience, figure sur ledit décompte. Par ailleurs, lors de l’audience, Monsieur [K] [I] a uniquement sollicité des délais de paiement.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE produit à l’audience un décompte arrêté à la date du 27 avril 2026 démontrant que Monsieur [K] [I] reste devoir la somme de 5513,59 € terme de mars 2026 inclus.

Aux termes de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun justificatif démontrant qu’il a respecté les dispositions précitées. Dès lors, le demandeur n’est pas recevable à solliciter la somme de 466,68 € au titre du supplément de loyer de solidarité ni la somme de 25 € au titre des frais de dossier.

Par ailleurs, il convient de déduire la somme de 181,77 € se rapportant aux frais de poursuites qui ne relève pas de l’arriéré locatif.

Monsieur [K] [I], comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette et indique à l’audience reconnaitre le montant de la dette locative.

Monsieur [K] [I] sera donc condamné au paiement de la somme de 4840,34 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation soit le 21 novembre 2025.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le défendeur sollicite des délais de paiement et propose de verser tous les mois une somme comprise entre 700 € et 800 €. Si Monsieur [K] [I] indique percevoir environ 2 000 € de salaire et avoir repris son activité professionnelle, le tribunal constate que ce dernier procède par affirmation et ne produit aucun justificatif. En outre, il ressort du diagnostic social et financier que Monsieur [K] [I] s’était engagé à reprendre en mars 2026 le paiement de son loyer et à verser 50 € en complément afin d’apurer sa dette, mais le tribunal constate à la lecture du décompte produit, et non contesté par le défendeur, que ses engagements n’ont pas été respectés.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [K] [I] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité impose de rejeter la demande présentée par le bailleur au titre de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS