TJ 68224, 25 juin 2026, RG 26/00590

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 26/00590 - N° Portalis DB2G-W-B7K-JVBS
Section 3
NLA
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 25 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :

Organisme [Localité 2] HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 3] AGGLOMERATION, dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 4], représentée par Madame [K] [P] [U], en vertu d’un pouvoir de représentation en justice.

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [H] [S] épouse [V]
née le 16 Octobre 1989 à [Localité 3] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Monsieur [L] [V]
né le 10 Février 2026 à [Localité 5] (ALLEMAGNE) ([Localité 6]), demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
Victor ANTONY : Greffier

DEBATS : à l’audience du 28 Avril 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Natacha LANDAUER, Greffier
EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 4 juillet 2017, l’office public de l’Habitat de [Localité 7] a donné en location à Madame [H] [V] née [S] et à Monsieur [L] [V] un logement à usage d'habitation ainsi que ses annexes situés au [Adresse 6] à [Localité 8] moyennant un loyer initial mensuel de 412,26 euros outre une provision mensuelle sur charges.

Le 16 juin 2025, l’office public de l’Habitat de [Localité 7] a fait délivrer à Madame [H] [V] née [S] et à Monsieur [L] [V] un commandement de payer la somme de 2467,63 euros au titre des loyers impayés.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 25 février 2026, l’office public de l’Habitat de Saint-Louis Agglomération a assigné Madame [H] [V] née [S] et Monsieur [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de :
Déclarer la demande recevable et bien fondée, Dire et juger que le contrat de bail signé entre les parties en date du 4 juillet 2017 est résilié de plein droit aux torts des défendeurs, en application du commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 16 juin 2025, demeuré infructueux, Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties aux torts des défendeurs du fait de leurs manquements répétés à leurs obligations, Ordonner en conséquence l’évacuation des défendeurs ainsi que tous occupants de leur chef, de l’appartement situé au [Adresse 6] à [Localité 9], donné à bail le 4 juillet 2017, Autoriser la partie requérante à se faire assister d’un serrurier et de la force publique pour évacuer, dudit appartement Madame [H] [V] née [S] et Monsieur [L] [V] et au besoin autoriser le transport et l’entreposage des meubles meublants, En toute hypothèse,
Condamner Madame [H] [V] née [S] et Monsieur [L] [V] au paiement solidaire :D’un montant de 2308,17 € au titre des loyers et charges inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, D’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi normalement, à compter de septembre 2025 et jusqu’à leur évacuation définitive, De la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Les condamner solidairement aux entiers frais et dépens de la procédure, Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
L’affaire a été fixée et plaidée à l’audience du 28 avril 2026.

A cette audience, l’office public de l’Habitat de [Localité 3] Agglomération expose ne pas être opposé à l’octroi des délais de paiement à hauteur de 100 € par mois en complément du paiement du loyer courant.

Madame [H] [V] née [S] comparante, ne conteste pas l’arriéré locatif. Elle sollicite des délais de paiement et explique l’arriéré locatif par la perte d’emploi de son mari qui désormais a repris une activité professionnelle et perçoit un salaire d’environ 1300 € par mois.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, Monsieur [L] [V] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

Un diagnostic social et financier a été réceptionné dont il en a été donné connaissance à l’audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 25 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’office public de l’Habitat de [Localité 3] Agglomération justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale de constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail d'habitation est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de location conclu le 4 juillet 2017 contiennent une clause résolutoire en son article 4 prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié le 16 juin 2025 pour la somme en principal de 2467,63 euros, hors coût de l’acte.

Au vu des décomptes versés aux débats, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 août 2025.

Cependant, l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 date de son entrée en vigueur, précise que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».
En outre, aux termes de l’article 24 VII de la loi précitée, dans sa rédaction applicable à compter du 29 juillet 2023, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, l’office public de l’Habitat de [Localité 7] a indiqué à l’audience ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement sous réserve de l’application d’une clause cassatoire.

Il ressort du décompte produit à l’audience que Madame [H] [V] née [S] et Monsieur [L] [V] ont repris le versement intégral du loyer depuis le 19 août 2025 et verse une somme supplémentaire depuis cette date.

Compte tenu de l’accord exprès du bailleur exprimé à l’audience aux fins d’octroi de délais de paiement, du caractère d’ordre public de protection de l’article 24 précité, des efforts de règlements d’ores et déjà effectués depuis la délivrance de l’assignation par les locataires afin de se maintenir dans les lieux caractérisant leur volonté de régulariser leur situation vis-à-vis du bailleur et de leur situation personnelle, il y a lieu d’accorder à Madame [H] [V] née [S] et Monsieur [L] [V] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire, selon les modalités prévues ci-après.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, la demande d'expulsion devient sans objet, ainsi que la demande d’indemnité d’occupation. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait que dès le premier impayé, tant de l’échéance de loyer et charges courants que de la mensualité d’apurement, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail sera résilié de plein droit à la date d’acquisition de la clause résolutoire, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, et Madame [H] [V] née [S] et Monsieur [L] [V] seront tenus, solidairement en application de la clause de solidarité, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dans les modalités rappelées au dispositif.

Sur la créance du bailleur

En application des stipulations du bail, le locataire est tenu de payer les loyers au terme convenu et en application de l’article 1353 alinéa 1er du code civil, il incombe à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’en rapporter la preuve.

L’office public de l’Habitat de [Localité 7] produit un décompte actualisé à la date du 27 avril 2026 démontrant que Madame [H] [V] née [S] et Monsieur [L] [V] reste devoir la somme de 1558,50 € terme de mars 2026 inclus.

Madame [H] [V] née [S] et Monsieur [L] [V] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de cette dette et Madame [H] [V] née [S] indique à l’audience reconnaitre l’arriéré locatif.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 1558,50 € au titre des loyers et charges échus impayés et indemnités d’occupation, à la date du 27 avril 2026, assortie des intérêts au taux legal à compter de l’assignation soit le 25 février 2026.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [H] [V] née [S] et Monsieur [L] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [H] [V] née [S] et Monsieur [L] [V] supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité impose de rejeter la demande présentée par le bailleur au titre de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS