TJ 06069, 1 juill. 2026, RG 24/05873

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me GAUTHIER
1 EXP Me EYDOUX

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 01 Juillet 2026

DÉCISION N° 26/229

N° RG 24/05873 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-P74U

DEMANDERESSES :

S.A.R.L. HORIZON VINS, immatriculée au RCS de CANNES sous le n° 523 806 347, dont le siège social est situé 467 avenue de la Mer 06210 MANDELIEU LA NAPOULE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

S.C.I. MIMAPI, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 913 789 640, dont le siège social est situé 200 avenue du Riou - L’Orée de l’Islette B62 06210 MANDELIEU LA NAPOULE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentées par Me Julien GAUTHIER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence LE LUCIANO, sise 467 AVENUE DE LA MER 06210 MANDELIEU, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL cabinet ATHEOS, immatriculée au RCS de Cannes sous le n° 443 569 025, dont le siège social est situé les Cyclades 63 rue de Cannes 06110 LE CANNET ROCHEVILLE, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représenté par Me Roseline EYDOUX, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 06 mars 2026 ;

A l’audience publique du 10 Avril 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 25 juin 2026.

Le prononcé du jugement a été reporté au 01 juillet 2026 .

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MIMAPI est propriétaire du lot n° 200 au sein de la copropriété « [W] », sise 467 avenue de la Mer à MANDELIEU-LA-NAPOULE (06), comprenant la jouissance privative d’une parcelle d’une superficie de 70 m2 à usage de parking.

Elle donne ce lot à bail commercial à la SARL HORIZONS VINS.

Au mois de février 2024, le Syndicat des copropriétaires a fait installer une barrière ainsi que des arceaux de protection sur la bande de délimitation de la parcelle affectée à l’usage exclusif du lot n° 200.

Arguant de l’atteinte à leurs droits, la SARL HORIZONS VINS et la SCI MIMAPI, par acte du 3 décembre 2024, ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires [W] devant la présente juridiction, aux fins de le voir condamner à remettre les lieux en l’état initial.

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Dans leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 3 mars 2026, la SARL HORIZON VINS et la SCI MIMAPI demandent au tribunal de :

« DIRE et JUGER recevables et bien fondées la SCI MIMAPI et la SARL HORIZON en leur action tendant au respect de leurs droits ;

DEBOUTER en tout état de cause le syndicat des copropriétaires de la résidence LE LUCIANO de toutes demandes plus amples ou contraires à celles formulées par la SCI MIMAPI et la SARL HORIZON VINS ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence LE LUCIANO à remettre en état, en rebouchant les trous réalisés, ainsi qu’en retirant la chaîne présente sur le mur et le poteau et ce, sous astreinte de 350 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

DISPENSER la SCI MIMAPI de sa participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence LE LUCIANO à verser à la SCI MIMAPI et la SARL HORIZON VINS, unies d’intérêt, la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ceux compris le coût des procès-verbaux de constat en date des 10 février et 26 juin 2024. »

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Dans ses dernières conclusions en défense, notifiées par RPVA le 8 avril 2026, le Syndicat des copropriétaires [W], représenté par son syndic en exercice, demande au tribunal de :

« REVOQUER l’ordonnance de clôture fixée à la date du 6 mars 2026 ;

DECLARER recevables les présentes conclusions en réponse ;

DÉBOUTER la SCI MIMAPI et la SARL HORIZON VINS de leur demande ;

DÉBOUTER la SCI MIMAPI et la SARL HORIZON VINS de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de tous dépens. »

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Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions des parties.

Par ordonnance du 18 décembre 2025, la Juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire avec effet différé au 6 mars 2026 et l’a fixée à l’audience de plaidoiries du 10 avril 2026. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026, puis prorogée au 01 juillet 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 467 du Code de procédure civile, le présent jugement sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat.

Remarques préliminaires

Aux termes des articles 5 et 12, alinéa 1er, du Code de procédure civile, l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures.

Le juge statue en effet par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il soit simplement « dit » ou « jugé » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui apparaissent n’être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile, susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue par un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du Code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

Le Syndicat des copropriétaires indique ne pas avoir conclu dans les délais imposés en raison de la tardiveté des conclusions adverses, signifiées le 3 mars 2026. Il sollicite en conséquence le rabat de l’ordonnance de clôture et l’admission des conclusions et pièces notifiées après le 6 mars 2026.

Les demandeurs ne répliquent pas sur ce point.

La nécessité d’assurer le respect du principe du contradictoire, lorsque des conclusions sont notifiées peu de temps avant la clôture, constitue une cause grave au sens de l’article précité.

En conséquence, le rabat de l’ordonnance de clôture sera prononcé ; la clôture sera fixée au 10 avril 2026, jour de l’audience de plaidoiries, avant l’ouverture des débats, et les conclusions et pièces notifiées avant cette date seront admises.

Sur la demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires à la remise en l’état initial

La SCI MIMAPI et la SARL HORIZON VINS soutiennent que la barrière installée empiète sur la place de parking dont elles ont la jouissance privative aux termes du règlement de copropriété, portant ainsi atteinte à leurs droits.

Le Syndicat des copropriétaires reconnaît cet empiètement et indique avoir procédé au retrait de l’installation litigieuse. Il ajoute que l’assemblée générale du 20 février 2026 a décidé d’installer une nouvelle barrière, de sorte que la présente demande est devenue sans objet.

Les demanderesses répliquent que le Syndicat des copropriétaires n’a procédé au retrait du socle de la barrière et des arceaux qu’après de multiples mises en demeure et qu’il n’a de plus pas retiré la chaîne ni rebouché les trous creusés sur ladite place.

Sur ce,

Aux termes de l’article 8, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, « un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative ».

Le règlement de copropriété constitue un contrat liant le Syndicat des copropriétaires, en tant que personne morale, et les copropriétaires pris individuellement, lesquels sont tenus de le respecter.

En l’espèce, le règlement de copropriété en date du 17 octobre 1973 et l’état descriptif de division y annexé, modifié le 18 juin 1998, accordent au lot n° 200 la « jouissance privative d’un terrain de 70 m2 ».

Il est précisé, aux articles 7 et 8 dudit règlement, que « les locaux et espaces qui, aux termes de l’état descriptif de division ci-dessus, sont compris dans la composition d’un lot sont affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot considéré et, comme tels, constituent des parties privatives » et que « les parties privatives comprennent en outre les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé, tels que terrasses et jardins ».

Il en résulte que la parcelle à usage de parking d’une superficie de 70 m2 constitue une partie privative dont la SCI MIMAPI a la propriété exclusive et qu’elle donne à bail à la SARL HORIZON VINS.

Aux termes de l’article 12 du règlement de copropriété, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot.

Or, il ressort des pièces versées aux débats, notamment de la pièce n° 14, que le dispositif mis en place par le Syndicat des copropriétaires empiète sur ladite parcelle et que, si le socle et les arceaux ont été retirés en cours d’instance, la chaîne ainsi que les trous d’ancrage demeurent.

Cette installation a été réalisée sans l’autorisation de la SCI MIMAPI et porte dès lors atteinte au droit de propriété de celle-ci, ainsi qu’au droit de jouissance de la SARL HORIZON VINS.

La résolution n° 13 adoptée par l’assemblée générale du 20 février 2026 autorise la réalisation de travaux de « remplacement de l’ancienne barrière » sans toutefois en définir les modalités ni désigner l’entreprise chargée de leur exécution.

Il n’est dès lors pas établi que ces travaux seront effectivement réalisés ni que la nouvelle barrière sera implantée au même emplacement que l’ancienne, de sorte que l’adoption de cette résolution ne peut être regardée comme mettant fin à l’atteinte portée aux droits des demanderesses.

En conséquence, il y a lieu de condamner le Syndicat des copropriétaires à remettre les lieux dans leur état antérieur, en retirant la chaîne et en rebouchant les trous d’ancrage.

En application de l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge du fond peut assortir sa décision d’une astreinte pour en assurer l’exécution.

En l’espèce, la carence persistante du Syndicat, qui ne s’est exécuté que partiellement et après plusieurs mises en demeure, justifie d’assortir la condamnation d’une astreinte, dont les modalités seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le Syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des demanderesses l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires sera donc condamné à leur payer la somme globale de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur la dispense des frais de la procédure au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Les « frais de justice » exposés par le Syndicat des copropriétaires dans le cadre d’un litige sont des charges communes générales, c’est-à-dire des dépenses communes auxquelles tous les copropriétaires doivent participer conformément à l’article 10, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Toutefois, l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit en son alinéa 2 que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

Il est constant que les « frais de procédure » au sens de ce texte englobent les dépens prévus à l’article 695 du Code de procédure civile (frais d’huissier, droits de plaidoiries, …), les frais d’avocat prévus à l’article 700 du Code de procédure civile, c’est-à-dire le remboursement des frais d’avocat engagés par le copropriétaire ayant vu sa prétention accueillie, mais également les frais d’avocat exposés par le Syndicat des copropriétaires, les frais de consultation et, d’une façon générale, tous les frais exposés par le Syndicat des copropriétaires dans le cadre de la procédure judiciaire.

Cette dispense de participation aux frais de justice est automatique. Le copropriétaire n’a pas à demander spécifiquement au tribunal de le dispenser du paiement des frais de procédure engagés par le Syndicat des copropriétaires.

L’article 10-1 alinéa 3 de la loi prévoit cependant que « le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, aucune considération d’équité ne commande d’écarter l’application de l’article 10-1, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, les dispositions susvisées seront appliquées au bénéfice de la SCI MIMAPI et de la SARL HORIZON VINS, dans les termes qui seront précisés au dispositif de la présente décision.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :