TJ 06069, 30 juin 2026, RG 25/01892

1 CCC DOSSIER + 1 Fe et 1 CCC Me GHIGO + 1 CCC Me MEDINA
Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 30 JUIN 2026

S.D.C. [V] [P]
c/
S.A.R.L. [X]

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 25/01892 - N° Portalis DBWQ-W-B7J-QR52

Après débats à l'audience publique des référés tenue le 18 Mai 2026

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. [V] [P]
C/o son syndic, [D] [H]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

S.A.R.L. [X]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Elsa MEDINA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 18 Mai 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 23 Juin 2026, délibéré prorogé à la date du 30 Juin 2026.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Faisant valoir qu'il a été constaté l'organisation, sur la terrasse jouxtant le lot de copropriété de la SARL [X], d'évènements commerciaux intégrant l'installation de nombreux ouvrages modifiant l'aspect extérieur de la copropriété, et ce sans autorisation du syndicat des copropriétaires ; et que malgré une mise en demeure en date du 22 août 2025 la requise n'a pas cessé ses agissements, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à CANNES a, par acte en date du 15 décembre 2025, fait assigner la SARL [X] devant le juge des référés aux fins de voir :

Vu l'article 835 du Code de Procédure Civile,
Vu notamment les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les procès-verbaux de constat des 19 juin 2025 et 1er décembre 2025,
JUGER que la SARL [X] exploite la terrasse située au droit de son lot à titre commercial, ce qui est totalement prohibé par le règlement de copropriété mais également refusé par l'assemblée générale des copropriétaires,
JUGER que l'exploitation commerciale des parties communes constitue un trouble manifestement illicite, qu'il appartient au Juge des référés de faire cesser,
CONDAMNER la SARL [X] sous astreinte de 50.000 € par infraction constatée à :
- Cesser l'exploitation commerciale de la terrasse située au droit de son lot
CONDAMNER la SARL [X] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la SARL [X] aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût des procès-verbaux de constat des 19 juin 2025 et 1er décembre 2025.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 15 mai 2026, il demande à la juridiction de :

Vu l'article 835 du Code de Procédure Civile,
Vu notamment les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les procès-verbaux de constat des 19 juin 2025 et 1er décembre 2025,
JUGER que la SARL [X] exploite la terrasse située au droit de son lot à titre commercial, ce qui est totalement prohibé par le règlement de copropriété mais également refusé par l'assemblée générale des copropriétaires,
JUGER que l'exploitation commerciale des parties communes constitue un trouble manifestement illicite, qu'il appartient au Juge des référés de faire cesser,
JUGER que la SARL fait preuve de la plus parfaite mauvaise foi dès lors que le trouble manifestement illicite est parfaitement démontré par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] par la simple violation du règlement de copropriété et du non-respect du refus de l'assemblée générale des copropriétaires,
En conséquence,
REJETER l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la SARL [X],
CONDAMNER la SARL [X] sous astreinte de 50.000 € par infraction constatée à :
- Cesser l'exploitation commerciale de la terrasse située au droit de son lot
CONDAMNER la SARL [X] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la SARL [X] aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût des procès-verbaux de constat des 19 juin 2025 et 1er décembre 2025.

Il déclare que :
* les copropriétaires disposent d'un droit d'usage sur les parties communes de l'immeuble,
* le caractère commun de cet usage leur interdit de les utiliser pour leur usage privatif sous réserve de l'accord de l'assemblée générale,
* toute décision touchant aux parties communes d'un immeuble en copropriété doit être abordée en assemblée générale,
* le règlement de copropriété et son modificatif contiennent des dispositions spécifiques concernant l'occupation des étages de l'immeuble, imposant une destination bourgeoise des appartements, sauf exceptions limitativement énumérées, qui ne s'appliquent pas à la SARL [X],
* la SARL [X] contrevient aux dispositions du règlement de copropriété en exploitant la terrasse au droit de son lot afin d'organiser des évènements commerciaux,
* la SARL [X] n'a sollicité aucune autorisation pour exploiter commercialement la terrasse au droit de son lot,
* en dépit des mises en demeure adressées à la SARL [X], cette dernière poursuit dans ses agissements illicites en violation du règlement de copropriété,
* si une résolution spécifique a bien été votée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 mars 1999 autorisant la réalisation de travaux, elle prohibe clairement l'exploitation commerciale de la terrasse au droit du lot de la SARL [X],
* la SARL [X] a violé les dispositions du règlement de copropriété et ne justifie donc d'aucune autorisation du syndicat des copropriétaires,
* le trouble manifestement illicite est donc parfaitement démontré,
* la SARL [X] tente de se retrancher derrière le fait qu'elle se borne à louer ponctuellement son bien immobilier, la terrasse demeurant un accessoire du lot principal,
* il n'en est rien,
* le syndicat des copropriétaires démontre que la SARL [X] loue la terrasse pendant les congrès à des fins strictement commerciales et doit en tirer grand profit,
* il est versé aux débats trois procès-verbaux de constat en date des 6, 10 et 11 mars 2026,
* la SARL [X] n'a pas manqué de louer une nouvelle fois son bien pendant le FESTIVAL INTERNATIONAL DU FILM depuis le 12 mai 2026,
* l'appartement est loué et la terrasse est exploitée,
* le Commissaire de Justice a pu constater que les parties communes de l'immeuble sont utilisées par le locataire de la SARL [X] et ce sans la moindre autorisation.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 13 mai 2026, la SARL [X] demande à la juridiction de :

Vu l'alinéa 1 de l'article 835 du Code de procédure civile,
Vu les articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,
Il est demandé au Juge des référés de :
JUGER que les conditions de l'alinéa 1 de l'article 835 du Code de procédure civile ne sont pas réunies,
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à verser à la SARL [X] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Elle réplique que :
* la SARL [X] est propriétaire des lots n°34, 51 et 52, acquis par acte du 7 mars 2022,
* les lots n°34 et 52 ont été réunis pour constituer un appartement unique, situé au premier étage de l'immeuble,
* une terrasse attenante à ce lot, aménagée en 1999 par le précédent propriétaire, est située directement au-dessus de l'extension exploitée par le restaurant ANNA,
* aux termes de l'acte de vente du 7 mars 2022 et des procès-verbaux d'assemblée générale annexés, la SARL [X] bénéficie d'un droit de jouissance exclusive sur la terrasse attenante à ses lots,
* ce droit résulte de la résolution n°10 adoptée lors de l'assemblée générale du 10 mars 1999,
* depuis cette date, soit depuis plus de vingt-six ans, les propriétaires successifs du lot n°34 bénéficient, de manière continue, paisible et non contestée, de ce droit de jouissance exclusive sur la terrasse,
* l'appartement a toujours et régulièrement été mis en location, dans le cadre de contrats de location saisonnière, sans que cela ne pose jamais aucune difficulté ; étant précisé que ce type de location est précisément autorisé par le Règlement de copropriété,
* sans aucune nouveauté dans l'usage de l'appartement et alors que la concluante détient le bien depuis près de 5 ans, la Copropriété a cru bon de mettre en demeure la concluante de cesser " l'exploitation commerciale de la terrasse ", par courrier en date du 22 août 2025,
* en réponse, le conseil de la SARL [X] a notamment rappelé que l'article 32 du règlement de copropriété autorise expressément la mise en location des lots, que la location saisonnière ne constitue pas en soi une activité commerciale lorsqu'elle ne s'accompagne pas de prestations para-hôtelières (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.455), et que les éléments constatés étaient purement temporaires et démontables, sans nuisance caractérisée,
A. Sur l'absence de trouble manifestement illicite et de dommage imminent au sens de l'article 835 du Code de procédure civile
* le Syndicat soutient que le trouble manifestement illicite proviendrait de l'exploitation commerciale de la terrasse,
* il se prévaut notamment de la résolution du 10 mars 1999 aux termes de laquelle il a été pris acte de l'engagement du propriétaire " à ce que l'occupation de la terrasse ne soit d'aucune façon liée à une exploitation commerciale ",
* toutefois, cette clause vise l'hypothèse d'une exploitation commerciale directement attachée à l'occupation de la terrasse elle-même,
* la SARL [X] se borne à louer ponctuellement son bien immobilier, la terrasse demeurant un accessoire du lot principal,
* il convient en outre de rappeler que la Cour de cassation a jugé que la location saisonnière d'un bien immobilier ne constitue pas, en elle-même, une activité commerciale dès lors qu'elle ne s'accompagne pas de prestations para-hôtelières caractérisées,
* le bien était loué dans le cadre d'un contrat de location saisonnière classique, sans aucune prestation hôtelière,
* la SARL [X] n'a donc fait aucune exploitation commerciale de la terrasse sur cette période,
* si le locataire a décidé d'exposer des éléments relatifs à son activité sur la terrasse du lot, cela ne peut en aucun suffire à constituer une " exploitation commerciale " et un trouble manifestement grave et illicite,
* les contrats conclus par la SARL [X] ne comportent aucune prestation de services assimilable à une activité hôtelière ou para-hôtelière,
* la terrasse n'a jamais été louée indépendamment du reste de l'appartement,
* la SARL [X] loue son appartement dans son ensemble, la terrasse n'étant accessible qu'à titre accessoire en raison du droit de jouissance exclusive attaché au lot principal,
* le bien n'est loué qu'à titre occasionnel, à raison de quelques périodes seulement au cours de l'année,
* les constats produits ne révèlent que la présence épisodique d'éléments visuels temporaires liés à des manifestations ponctuelles,
* ils ne caractérisent pas l'existence d'une exploitation commerciale structurelle et autonome de la terrasse,
* le règlement de copropriété (et aucun texte légal) n'interdit d'entreposer des panneaux sur sa terrasse ou tout équipement démontable,
* il ne s'agit aucunement d'une exploitation commerciale comme en attestent les contrats de location saisonnières qui sont joints aux débats,
* il est aujourd'hui admis que l'activité de location touristique meublée, lorsqu'elle n'est assortie d'aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d'un service para-hôtelier, n'est pas de nature commerciale, de sorte que toute location touristique meublée n'est pas d'ailleurs plus incompatible avec une destination d'immeuble bourgeoise - ce qui n'est pas démontré en la cause,
* l'article 835 impose que le trouble présente une " particulière gravité ", ce qui n'est pas le cas en l'espèce, s'agissant au minimum d'un usage très ponctuel,
* au surplus, l'article 32 du règlement de copropriété autorise expressément les copropriétaires à louer leurs lots comme bon leur semble, sans autorisation préalable du Syndicat, de sorte que la mise en location du lot principal ne saurait, en elle-même, être assimilée à une exploitation commerciale prohibée de la terrasse,
* il n'est, en outre, démontré aucune nuisance particulière ni atteinte à la destination de l'immeuble par la partie requérante,
* dès lors, la violation alléguée du règlement ne saurait être regardée comme établie avec l'évidence requise en référé,
2) Sur l'absence de dommage imminent
* le Syndicat ne démontre strictement aucun préjudice ni risque de préjudice,
* les éléments invoqués par le Syndicat se limitent à la présence ponctuelle d'installations, d'éléments ou de supports visuels à caractère commercial, tels que des drapeaux, bâches ou supports promotionnels qui sont des dispositifs temporaires,
* il convient de préciser qu'il s'agit d'éléments légers, temporaires et entièrement démontables installés uniquement à l'occasion de manifestations ponctuelles organisées à [Localité 3] quelques fois seulement dans l'année, et retirés en quelques minutes une fois l'évènement terminé,
* ces dispositifs ne sont ni permanents, ni structurels, ni intégrés au bâti, et ne modifient en rien l'aspect extérieur de manière durable,
* leur caractère épisodique et aisément réversible exclut toute atteinte grave ou persistante à un intérêt quelconque du Syndicat des copropriétaires ou de l'immeuble,
* la situation dénoncée ne révèle ni dommage actuel, ni risque certain de préjudice à venir,
* aucune atteinte aux parties communes, aucune dégradation du bâti, aucune modification structurelle ni aucune nuisance caractérisée ne sont établies,
* en conséquence, les demandes du Syndicat ne peuvent qu'être rejetées.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile, Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d'urgence ou d'absence de contestation sérieuse n'est requise pour l'application de l'article susvisé.

Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, I. Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

La violation manifeste des clauses d'un règlement de copropriété constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.

Le règlement de copropriété précise l'objet des parties privatives et communes, définit leurs modalités de jouissance et contribue à la détermination de la destination de l'immeuble.

Selon les clauses, plus ou moins restrictives, et selon le standing de l'immeuble, la situation de celui-ci et celle de ses occupants, la destination de l'immeuble pourra être considérée comme plus ou moins résidentielle et, dès lors, compatible ou non avec la gêne liée à une occupation des lieux.

En l'espèce, aux termes du règlement de copropriété, il est stipulé :
- en page 14 (chapitre 1er Droits et obligations des propriétaires et de leurs ayants cause - A - Concernant les parties constituent une propriété particulière - ARTICLE DEUX) : A) Les Etages devront toujours être habités bourgeoisement. Il ne pourra être exercé dans un appartement ou un local en dépendant, aucun commerce ou profession d'une nature quelconque, ni y être établi une clinique, un laboratoire d'expériences insalubres, malodorantes, ou dangereuses, ni un salle de conférences, etc… Toutefois, les appartements pourront être affectés à l'exercice d'une profession libérale ou location meublée, ne changeant pasl a destination bourgeoise de l'appartement et ne comportant que la réception des visiteurs en nombre limité, et usant bourgeoisement des parties communes empruntées. (…),
- en page 16 (chapitre 1er Droits et obligations des propriétaires et de leurs ayants cause - A - Concernant les parties constituent une propriété particulière - ARTICLE TROIS) : Il ne pourra être apposé à un endroit quelconque, intérieur ou extérieur des parties à usage commun, non plus qu'aux fenêtres ou autres parties de propriété particulière visibles de l'extérieur, des enseignes ou inscriptions de publicité, sauf en ce qui concerne les magasins du rez-de-chaussée. (…),
- en page 16 (chapitre 1er Droits et obligations des propriétaires et de leurs ayants cause - A - Concernant les parties constituent une propriété particulière - ARTICLE SIX) : Chaque propriétaire devra veiller à ce que la tranquillité et la bonne tenue de l'immeuble ne soient en aucun moment troublées par son fait, ni par celui des personnes de sa famille, des gens à son service, des visiteurs, et en général de toutes personnes dont il est responsable.
Il ne pourra faire ou laisser fait aucun bruit anormal, aucun travail avec ou sans machine, moteur ou outil de quelque genre que ce soit, fendre ou casser du bois ou du charbon, ailleurs que dans les caves.
Les phonographes ou appareils haut-parleurs ne seront tolérés que dans la mesure où ils ne gêneront pas les autres propriétaires, en cas de discussion le syndic aura qualité pour apprécier. (…).
- en page 19 (chapitre 1er Droits et obligations des propriétaires et de leurs ayants cause - A - Concernant les parties constituent une propriété particulière - ARTICLE SEIZE) : les propriétaires d'appartements pourront les aliéner (mais en totalité seulement, à moins qu'ils n'obtiennent pour une aliénation partielle, le consentement unanime des propriétaires de tous les autres appartements. Ils pourront également les louer en totalité ou en partie.
Ces aliénations ou locations ne pourront être consenties qu'à des personnes de bonne vie et mœurs.
(…)
La location ou sous-location en meublé de tout ou partie sera tolérée, mais à la condition expresse que les locataires ou sous-locataires soient de bonne vie et mœurs, qu'ils observent en ce qui les concernera le présent règlement, et que le caractère bourgeois de l'immeuble et les conditions générales de l'habitation ne soient pas changés, l'organisation d'une pension de famille ou d'un pensionnat et l'exploitation de garnis étant formellement interdites.

Il résulte de ces dispositions que la location en meublé d'un appartement entier est autorisée, sous réserve de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, et sous réserve d'une occupation bourgeoise.

Il résulte du procès-verbal de constat du 19 juin 2026 que :
- une structure métallique avec des toiles d'ombrage couvre toute la superficie de la toiture-terrasse,
- un brise vue est installé en périphérie de la terrasse, en feuillage et panneau publicitaire,
- un grand écran plat, une enceinte satellite sono, des arbustes et des parasols, ainsi que des tables et des chaises, ont été installés.

Il résulte du procès-verbal du 1er décembre 2025 que des drapeaux publicitaires, des tables, des chaises et des plantes ont été installés sur la terrasse, et plusieurs personnes sont présentes.

Il résulte des procès-verbaux de constat en dates des 6, 10 et 11 mars 2026 que :
- des panneaux publicitaires sont apposés sur les panneaux vitrés du garde corps de la terrasse,
- des structures de types tentes de réception, pliantes, sont installées sur la terrasse, ainsi que des chauffages extérieurs
- sous ces installations, ainsi que le long du balcon, se trouvent des tables et des chaises, autour desquelles plusieurs personnes sont présentes, ainsi que des serveurs,
- au rez-de-chaussée, un tapis et des drapeaux publicitaires, ainsi qu'un accueil avec table et parasol, signalent l'évènement à l'extérieur, et à l'intérieur du hall d'entrée, sont installés des drapeaux publicitaires.

Il résulte du procès-verbal de constat du 13 mai 2026 que :
- une sérigraphie publicitaire est apposée sur les panneaux vitrés du garde corps de la terrasse,
- des parasols, des tables et des chaises, un salon de jardin et des chauffages extérieurs ont été installés sur la terrasse,
- des panneaux publicitaires signalant l'évènement sont installés dans le hall d'entrée et les parties communes

Il résulte de ces éléments que la SARL [X] loue son appartement et sa terrasse pour l'organisation d'évènements publicitaires.

Il résulte d'ailleurs des baux produits que la SARL [X], qui est une société commerciale, que le locataire est autorisé à utiliser le bien dans le cadre de prestations événementielles professionnelles.

Or, quelle que soit la qualification des locations consenties par la SARL [X] et même si la terrasse n'est pas louée seule, ces évènements sont contraires au règlement de copropriété, qui prévoit une occupation bourgeoise des appartements - et donc de leurs annexes - et l'interdiction de faire du bruit et d'apposer des enseignes ou inscriptions de publicité.

Il n'est pas sérieusement contestable que la réunion festive de plusieurs dizaines de personnes sur une terrasse, entraîne inévitablement du bruit et une gêne pour les copropriétaires voisins.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d'interdiction sous astreinte.

La SARL [X], qui succombe, supportera les dépens.

Il n'y a pas lieu d'inclure les frais de constat dans les dépens ; ces frais entrant dans le champ d'application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles exposés à l'occasion de la présente action.

Il convient en conséquence de faire droit partiellement à la demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et de condamner la SARL [X] au paiement de la somme de 3.000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS