TJ 38185, 2 juill. 2026, RG 26/00414

REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 26/00414 - N° Portalis DBYH-W-B7K-M5MQ

AFFAIRE : S.D.C. LE ROMANTIQUE C/ [J]

Le : 02 Juillet 2026

Copie exécutoire
et copie à :

la SELARL [Localité 1]-[Localité 2] MANGIONE

Copie à :

Madame [I] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 02 JUILLET 2026

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.D.C. LE ROMANTIQUE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Audrey MANGIONE de la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [I] [J]
née le 06 Septembre 1964 à , demeurant [Adresse 2]

non comparante

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 17 Mars 2026 pour l’audience des référés du 16 Avril 2026 ;

A l’audience publique du 16 Avril 2026 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Carole SEIGLE-BUYAT, Greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 11 Juin 2026 puis prorogé au 02 Juillet 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [I] [J] est propriétaire au sein de la copropriété de l’immeuble LE ROMANTIQUE situé [Adresse 3].

Par courrier recommandé du 14 août 2025, pli retourné pour adresse incorrecte ou incomplète, le syndicat des copropriétaires l’a mis en demeure d’acquitter la somme de 6 305,68 € au titre d’un arriéré de charges.

Par commandement de payer du 29 janvier 2026, Madame [I] [J] a été mise en demeure de régler la somme de 8 261,12 € au titre d’un arriéré de charges arrêté au 12 janvier 2026 outre les frais. Cet acte a été transformé en procès-verbal de recherches infructueuses.

Cette mise en demeure l’informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

En l’absence de régularisation, par acte délivré le 17 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE ROMANTIQUE représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Heurtier, a fait assigner Madame [I] [J] devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement des sommes de :
- 10 158,87 € au titre des charges impayées, et des provisions devenues exigibles, se décomposant comme suit :
* Arriéré + frais : 8 847,59 €
* Appels de fonds charges courantes au 01/04/2026 : 627,96 €
* Appels de travaux ALUR au 01/04/2026 : 27,68 €
* Appels de fonds charges courantes au 01/07/2026 : 627,96 €
* Appels de travaux ALUR au 01/07/2026 : 27,68 €
- 2 000 € pour résistance abusive,
- 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comprenant notamment les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic ès qualités.

Assignée par acte transformé en procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile), Madame [I] [J] n’a pas constitué avocat.

Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- Le relevé de propriété de Madame [I] [J] établissant qu’elle est propriétaire au sein de l’immeuble LE ROMANTIQUE,
- Le contrat de syndic,
- Le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 mai 2025 comportant approbation des comptes pour les exercices clos au 30 septembre 2023 et au 30 septembre 2024, et vote du budget prévisionnel pour les exercices du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026,
- Le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 décembre 2025 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 septembre 2025, et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2026 au 30 septembre 2027,
- La mise en demeure du 14 août 2025, pli retourné pour adresse incomplet ou incorrecte,
- Le commandement de payer du 29 janvier 2026 comprenant le décompte des sommes réclamées,
- les décomptes et appels de charges adressés à la copropriétaire pour les exercices correspondants,
- Un extrait de compte arrêté au 6 mars 2026 pour 8 847,59 € de charges échues et frais, outre 1 311,28 € pour les provisions devenues exigibles.

Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos au 30 septembre des années 2023, 2024 et 2025 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices 2025/2026 et 2026/2027, la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

L’examen des pièces produites révèle que, à la date du commandement de payer du 29 janvier 2026, Madame [I] [J] était redevable de la somme de 7 841,12 € au titre des charges et provisions échues (après déduction des frais). Cet arriéré n’a pas été régularisé dans le délai de trente jours à compter de la mise en demeure, de sorte que les appels de charges et fonds de travaux n° 3 et 4 de l’exercice 2025/2026 sont devenus exigibles en application de l’article 19-2 précité, soit : 1 311,28 €.

C’est donc une somme totale de 9 152,40 € qui est due par Madame [I] [J] au titre des charges échues et provisions devenues exigibles.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, la mise en demeure du 14 août 2025 sera retenue comme frais nécessaire dès lors que le syndicat des copropriétaires ne pouvait anticiper que la défenderesse avait changé d’adresse sans l’en informer. De la même manière, le coût du commandement et du relevé de propriété, facturés par le commissaire de justice, sont justifiés pour 236,47 €. Pour le surplus, les frais de relance (90 €) sont inutiles puisque ce courrier simple n’est pas nécessaire à l’action et adressé en outre à une adresse que le syndic savait déjà mauvaise. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de diligences exceptionnelles qui justifieraient les frais de constitution de dossier pour le commissaire de justice (240 €) et ceux de transmission à l’avocat (350 €) comme requis par l’article 9 du contrat de syndic.

Aussi, les frais nécessaires au sens de l’article 10-1 et justifiés seront retenus pour la somme de 90 + 236,47 = 326,47 €.

Dans ces conditions, Madame [I] [J] sera condamnée au paiement de la somme de 9 152,40 € au titre de l’arriéré des charges échues au 29 janvier 2026 et des provisions devenues exigibles (appels n° 3 et 4 de l’exercice 2025-2026), et de 326,47 € au titre des frais nécessaires.

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE ROMANTIQUE représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Heurtier, ne démontrant ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi de Madame [I] [J], sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Madame [I] [J], qui perd le procès, supportera les dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner Madame [I] [J] à lui verser la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS