TJ 86194, 2 juill. 2026, RG 23/02215

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 23/02215 - N° Portalis DB3J-W-B7H-GDH5

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT
EN DATE DU 02 Juillet 2026

DEMANDERESSE : LE :

Copie simple à :
- Me RAHI
- Me MICHOT

Copie exécutoire à :
- Me RAHI
-

Syndicat des copropriétaires de La Résidence sise [Adresse 1]
représenté par son Syndic la SARL CITYA SOGEXFO,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Anis RAHI, avocat au barreau de POITIERS,

DEFENDERESSES :

S.A.S. PITAYA [Localité 1] [Localité 2]
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Yann MICHOT, avocat au barreau de POITIERS,

S.C.I. VALLEISE
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS,

COMPOSITION :

JUGE DE LA MISE EN ETAT : Stéphane WINTER, 1er Vice-président

GREFFIER : Edith GABORIT

Débats tenus publiquement à l’audience d’incidents du 29 janvier 2026.

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI VALLEISE est propriétaire de lots dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 5] à Poitiers. Les locaux sont donnés à bail commercial à la SAS PITAYA [Localité 1] [Localité 2] exploitant un restaurant.

Se plaignant de nuisances sonores et olfactives qui résulteraient de cette activité au regard des obligations issues du règlement de copropriété, la copropriété a mandaté son syndic pour intenter une action judiciaire à l’encontre de la SAS PITAYA [Localité 2] et du propriétaire des murs exploités à savoir la SCI VALLEISE, visant à obtenir la cessation de l’exploitation ou à voir ordonner une expertise.

Par actes d’huissier de justice en date des 18 et 19 avril 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA SOGEXFO a fait assigner la SAS PITAYA et la SCI VALLEISE devant le juge des référés aux fins de les enjoindre à réaliser des travaux visant à mettre fin aux nuisances et à procéder au démontage de l’installation mise en place dans le jardin privatif et à sa remise en état.

Une expertise a été ordonnée par ordonnance du juge des référés du 10 juillet 2019. Après remise par l’expert désigné de son rapport, le 3 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à Poitiers, représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA SOGEXFO a, par actes de commissaire de justice du 29 août 2023, assigné la SAS PITAYA [Localité 1] [Localité 2] et la SCI VALLEISE devant le Tribunal judiciaire de Poitiers afin que le juge :
Ordonne la cessation de l’activité commerciale de la SAS PITAYA dès le lendemain de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, in solidum avec la SCI VALLEISE ;Enjoigne à la SAS PITAYA de procéder au démontage de l’installation érigée dans le jardin dès le lendemain de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, in solidum avec la SCI VALLEISE ;Enjoigne à la SAS PITAYA de remettre en état le jardin dès le lendemain de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, in solidum avec la SCI VALLEISE ;Condamne in solidum la SAS PITAYA et la SCI VALLEISE à lui verser la somme de 1.000 euros par mois depuis le 3 août 2018 et jusqu’à la fermeture effective de l’établissement en indemnisation de son préjudice de jouissance ;Condamne in solidum la SAS PITAYA et la SCI VALLEISE à lui verser la somme de 10.000 euros en indemnisation de son préjudice moral ; Condamne in solidum la SAS PITAYA et la SCI VALLEISE à lui verser la somme de 16.608,91 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum la SAS PITAYA et la SCI VALLEISE aux dépens comprenant le coût du constat d’huissier du 17 août 2018.
Par ordonnance du 15 février 2024, le juge de la mise en état, saisit d’une demande d’incident, a constaté le désistement d’instance du demandeur à l’égard de la SCI VALLEISE.

Saisi de nouvelles conclusions, le juge de mise en état a, par ordonnance du 10 juillet 2025, rejeté les demandes incidentes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] et de la SAS PITAYA tendant à voir juger que la SCI VALLEISE a la qualité de partie intervenante volontaire à la présente procédure.

Aux termes de nouvelles conclusions d’incident notifiées par RPVA le 27 janvier 2026, la SAS PITAYA sollicite à titre principal du juge de la mise en état qu’il juge prescrite la demande de suppression de l’installation d’évacuation des fumées présente dans le jardin à jouissance privative et à titre subsidiaire qu’il juge que cette suppression ne pourra porter que sur la partie qu’elle a récemment modifiée.
En tout état de cause, elle demande la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 1] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

Au soutien de sa demande principale fondée sur l’article 42 alinéa 1er de la de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit, depuis loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, la SAS PITAYA considère que la demande de suppression de l’installation d’évacuation des fumées présente dans le jardin à jouissance privative est prescrite. Elle estime en effet que l’action du syndicat est une action personnelle fondée sur une prétendue violation du règlement de propriété à l’origine d’un trouble de jouissance qui se prescrit sous 5 ans lorsqu’elle est dirigée contre un copropriétaire puisqu’en l’espèce, l’action tend à faire supprimer une installation. Elle fait valoir que cette installation a été posée avant la signature du bail commercial de la SAS PITAYA et que le délai de prescription court à compter du jour de la première installation et non à compter des modifications intervenues ultérieurement dès lors que l’extraction existait déjà avant l’intervention du locataire actuel, et que les travaux qu’elle a effectués n’ont consisté qu’en une modification/remplacement du dispositif préexistant, sans aggravation significative ni extension de l’occupation des parties communes. Elle estime qu’au vu de la présence de l’installation datée a minima de juillet 2013, le délai de prescription de l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] est acquis depuis juillet 2018.
La SAS PITAYA ne développe aucun moyen particulier à l’appui de sa demande subsidiaire et se borne à affirmer que la mise aux normes et les modifications opérées sur l’installation préexistante n’étaient pas substantielles car elles n’entrainaient pas une modification notable de l’aspect extérieur du jardin et qu’elle ne peut donc être contrainte de procéder au retrait de l’installation préalablement installée.

Par conclusions d’incident en réponse signifiées par RPVA le 28 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic la SARL CITYA SOGEXFO, sollicite du juge de la mise en état qu’il déboute la SAS PITAYA de la fin de non-recevoir qu’elle a soulevée et de la condamner à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] fait tout d’abord valoir que la SAS PITAYA n’apporte aucun élément probant permettant d’attester que l’installation litigieuse a été effectuée en juillet 2013 comme elle le soutient. Il affirme au contraire que cette installation avec tuyauterie visible a été mise en place très exactement le 20 et 21 août 2018. Il soutient que l’installation, telle qu’elle existe actuellement, n’existait pas avant l’ouverture du restaurant puisqu’auparavant une simple VMC était installée sans conduit extérieur visible. Se basant sur cette date d’installation, le syndicat des copropriétaires conclut au fait que le délai de prescription de 5 ans n’était pas acquis puisqu’il a assigné la SAS PITAYA le 18 avril 2019 aux fins de procéder sous astreinte à son démontage. Il précise que le délai a été suspendu le 10 juillet 2019 par l’ordonnance du juge des référés ordonnant l’expertise et qu’il n’a repris qu’à la date de dépôt du rapport de l’expert le 3 octobre 2022. Ayant de nouveau assigné la SAS PITAYA par acte de commissaire de justice le 29 août 2023, le délai de prescription n’était de nouveau pas acquis selon lui.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] fait également valoir que la demande de la SAS PITAYA a été formulée au moyen d’un fondement erroné. Elle relève en effet que la SAS PITAYA se prévaut des dispositions de l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, alors que cet article serait applicable aux seuls copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires soutient que la SAS PITAYA n’a pas cette qualité puisqu’elle n’est que locataire de la SCI VALLEISE, copropriétaire.

L’incident a été examiné à l’audience du 29 janvier 2026, la décision mise en délibéré au 26 mars 2026, date prorogée au 2 juillet 2026 en raison d’une surcharge d’activité.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’exception de prescription :
L’article 789 du code de procédure civile dispose notamment que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer notamment sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du même code énonce notamment que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 2224 du code civil énonce que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

De plus, l’alinéa 1er de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété prévoit désormais que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que la SAS PITAYA a invoqué un mauvais fondement au soutient de sa demande puisque l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété s’applique aux copropriétaires et que la SAS PITAYA n’a pas cette qualité.

A ce stade, il y a lieu de relever que la SAS PITAYA n’est que locataire du bien de la SCI VALLEISE et que c’est donc cette dernière seule qui a la qualité de copropriétaire. Dès lors, seule la SCI VALLEISE pouvait valablement se prévaloir de l’article précité.

Pour autant, il y a lieu de constater que l’article 2224 du code civil est une disposition de droit commun qui trouve à s’appliquer à la SAS PITAYA et qu’elle peut donc valablement invoquer le délai de prescription quinquennale concernant l’action intentée par le syndicat des copropriétaires, faute d’autres dispositions spéciales.

Il ressort des débats que la SAS PITAYA invoque une date d’installation du système d’extraction des fumées composée d’une tuyauterie extérieure au plus loin à juillet 2013 en produisant des captures d’écran de l’application Google Earth Pro représentant une vue aérienne du secteur de l’immeuble et du jardin situé [Adresse 5] à [Localité 1].
Cependant il y a lieu de relever que les clichés qu’elle produit, qu’ils émanent ou non du même logiciel que celui utilisé par l’huissier de justice dont le constat est produit aux débats, s’ils semblent représenter l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1], ne sont pas datées et sont de très mauvaise qualité ne permettant pas de juger de l’existence de l’installation d’extraction, pas plus que de ses dimensions, ni d’apprécier si les travaux effectués par la SAS PITAYA ont substantiellement modifié l’installation existante et la tuyauterie extérieure.

En plus des clichés photographiques, la SAS PITAYA soutient que l’installation était antérieure à sa prise à bail en s’appuyant sur les stipulations du bail commercial et les déclarations d’autres copropriétaires de l’immeuble. Elle indique notamment que le bail prévoit expressément que « le traitement de l’extraction des fumées et des graisses liées à l’exploitation du restaurant pourra se faire par les évacuations existantes ». Pour autant, l’existence d’une installation dans le local commercial n’est pas contestée par le syndicat des copropriétaires puisqu’il indique qu’une simple ventilation mécanique contrôlée, dite VMC, sans tuyauterie extérieure, était déjà en place.
Il y a ainsi lieu de considérer que les termes « évacuations existantes » ne peuvent suffire à prouver l’existence d’un système d’extraction des fumées avec une tuyauterie extérieure antérieurement à l’ouverture du restaurant PITAYA, pas plus que les déclarations isolées des autres copropriétaires dont se prévaut la SAS PITAYA, qui s’insèrent dans des échanges plus complets, peuvent prouver que l’installation telle qu’elle existe aujourd’hui a bien été édifiée en juillet 2013.

Au contraire, il y a lieu de relever que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 1] produit des documents permettant de dater les travaux de mise en place de l’installation litigieuse entre le 20 et le 21 août 2018. Elle joint en ce sens les devis et factures édités par l’entreprise ayant réalisé les travaux et consistant en la fourniture et pose des divers éléments d’extraction, la dernière facture étant datée du 10 octobre 2018, outre l’attestation d’exécution des travaux datée du 12 septembre 2018 en datant l’exécution aux 20 et 21 août de la même année, ainsi que les comptes-rendus de chantier. Ces documents attestent de la pose de l’installation d’extraction des fumées et des graisses litigieuses aux dates précitées ainsi que de la nature desdits travaux - installation d’une tuyauterie extérieure imposante avec une percée d’une sortie de 50 cm de diamètre dans le mur de l’immeuble – qui ont ainsi porter sur la mise en place d’un nouveau système d’évacuation.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il est jugé que la SAS PITAYA échoue à apporter la preuve que l’installation litigieuse existait au mois de juillet 2013 et que les travaux réalisés en août 2018 n’ont entraîné qu’une modification non significative de l’installation existante.

S’agissant de la première manifestation du trouble invoqué à l’appui de l’action, il y a lieu de relever que si le syndicat de copropriété produit des échanges avec les autres copropriétaires, ils sont insuffisants à dater le jour de la première manifestation du trouble puisque certains mails notamment sont antérieurs à la pose du nouveau matériel. Cependant, il y a lieu de considérer qu’au vu de la date d’ouverture du restaurant le 3 août 2018, la première manifestation du trouble n’a pu intervenir avant cette date. Le mois d’août 2018 peut ainsi être considérer, à défaut d’autre élément, comme le point de départ du délai de prescription.

Il y a également lieu de constater que le délai a été suspendu le 10 juillet 2019 par l’ordonnance du juge des référés ordonnant l’expertise et qu’il a repris à la date de dépôt du rapport de l’expert le 3 octobre 2022. Le syndicat des copropriétaires ayant assigné la SAS PITAYA le 29 août 2023, le délai de prescription n’était pas acquis.

Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, l’exception de prescription soulevée par la SAS PITAYA [Localité 1] [Localité 2] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS PITAYA, partie succombante, sera condamnée aux dépens de l’instance d’incident.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 1] les frais irrépétibles engagés dans l'instance.

La SAS PITAYA [Localité 1] [Localité 2] sera condamnée à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,