TJ 86194, 2 juill. 2026, RG 24/02201

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 24/02201 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GOLP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT
EN DATE DU 02 Juillet 2026

DEMANDERESSE : LE :

Copie simple à :
- Me CHABOUTY
- Me MISSERAY
- Me BERNARDEAU
- Me RECLOU

Copie exécutoire à :
-
-

S.A.S. OGF
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Camille CHABOUTY, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant, et Me Julien PRIGENT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant substitué à l’audience d’incident par Me Zarah ABDULLAKHAN, avocat au barraeu de PARIS

DEFENDERESSES :

S.C.I. FRANY
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Philippe MISSEREY, avocat au barreau de POITIERS,

S.A. AXA FRANCE IARD
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Lola BERNARDEAU, avocat au barreau de POITIERS,

S.A.S. [E] [V]
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Quentin RECLOU, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant

S.C.I. LA COMTESSE
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Quentin RECLOU, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant

COMPOSITION :

JUGE DE LA MISE EN ETAT : Stéphane WINTER, 1er Vice-président

GREFFIER : Edith GABORIT

Débats tenus publiquement à l’audience d’incidents du 12 mars 2026.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI FRANY est propriétaire d’un lot (n°6) d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à Poitiers (Vienne).

Elle a donné ce lot à bail à la société OGF en 2021, pour une durée de neuf années entières et consécutives, soit du 1er juillet 2021 au 30 juin 2030. La société OGF est exploitante de pompes funèbres.
Les locaux sont situés dans un immeuble en copropriété.

Les locaux loués par la société OGF sont grevés d’une servitude de passage de canalisations et de gaines, au profit d’un fond mitoyen, propriété de la SCI LA COMTESSE.
Ladite SCI, propriétaire d’un lot (n°2), l’a donné à bail à la société [E] [V] (exploitante d’un hôtel sous l’enseigne Ibis).

Courant 2022, cette dernière s’est plainte d’infiltration d’eau en provenance des canalisations de la SCI LA COMTESSE, voisine.
Depuis le début du bail, la société OGF fait état de huit sinistres (dégâts des eaux), entre le 25 mars 2022 et le 12 janvier 2024.
Ces dégâts perturbent grandement l’exploitation du local par la société OGF, qui les déclare inexploitables. L’activité a ainsi cessé du 11 mai 2022 au 12 décembre 2022, et de novembre 2023 à ce jour.

Le 06 décembre 2023, la SCI FRANY et son assureur AXA FRANCE IARD assignent en référé la SCI LA COMTESSE, et sa locataire [E] [V], aux fins de désignation d’un expert pour rechercher la cause des désordres et déterminer les travaux nécessaires.
Le 28 février 2024, par ordonnance du juge des référés, M.[J] est désigné en qualité d’expert dans ce dossier.
Les 18, 19 et 23 juillet 2024, la société OGF assigne en référé la SCI FRANY, son assureur AXA FRANCE IARD, la SCI LA COMTESSE et la société [E] [V], aux fins d’autorisation à suspendre le paiement des loyers ou subsidiairement à les séquestrer dans l’attente du prononcé de la résiliation du bail, d’obtention de la condamnation de la société SCI FRANY à lui et restituer les loyers et charges réglés, et de lui rendre commune les opérations d’expertise ordonnée par le Président du Tribunal Judiciaire de Poitiers (Ordonnance du 28.02.2024).
Le 04 décembre 2024, le Juge des référés, par ordonnance, refuse la suspension des loyers au motif qu’il n’est pas constaté une impossibilité totale d’exploiter les locaux. Toutefois, il autorise la consignation des loyers et charges qui seront dus à compter de l’ordonnance et déclare les opérations d’expertise communes et opposables à la société OGF. L’ordonnance condamne également les sociétés [E] [V] et SCI LA COMTESSE à réaliser les travaux concernés, sous astreinte de 100€ par jour de retard.
Le 15 juillet 2025, le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Poitiers, par une saisine de la société OGF, a rendu une décision de liquidation provisoire de l’astreinte, à hauteur de 13.800€.
Une nouvelle assignation devant le JEX pour une liquidation provisoire a été faite au premier trimestre 2026.

Les opérations d’expertise judiciaire sont toujours en cours, la dernière réunion d’expertise s’est tenue le 28 janvier 2025. En tout état de cause, à l'issue de cette première réunion d’expertise (29 mars 2024), l’expert judiciaire a insisté sur “le caractère urgent de la réparation, puisqu’actuellement le local ne peut être utilisé par le locataire”, en l’espèce, la société OGF.
A l’issue de la deuxième réunion (28 janvier 2025), il indique dans une note que seule la SCI LA COMTESSE peut intervenir pour effectuer les travaux, car les zones concernées se trouvent sur son installation.
Par ailleurs, la SCI LA COMTESSE et la société [E] [V] ont été enjointes à plusieurs reprises de transmettre à l’expert judiciaire un devis sur les travaux à effectuer. Un devis a été transmis le 09 mai 2024, mais l’expert l’a jugé trop peu précis et n’a pu se prononcer dessus.
Le 16 octobre 2025, les sociétés SCI LA COMTESSE et [E] [V] ont transmis une note technique détaillant les travaux qui permettraient de mettre fin aux troubles en cause. Et le 26 décembre 2025, les sociétés ont transmis un calendrier d’intervention sur site, avec notamment deux échéances au mois de janvier 2026. L’expert constatait dans un message du 22 janvier 2026, aux sociétés SCI LA COMTESSE et [E] [V], que ces deux premières échéances n’avaient pas été tenues et que lesdites sociétés sont les seuls propriétaires et utilisateurs du réseau d’eau, et in fine, responsables de la remise en état.
A ce jour, aucuns travaux n’a été effectué, et la société OGF n’exploite plus les locaux.

En outre, les loyers sont consignés par la société OGF à la Caisse des dépôts et des consignations, depuis le terme du 1er trimestre de l’année 2025, jusqu’à ce jour, pour un total au terme du 1er trimestre de l’année 2026 de 28.747,50€.

Les 02, 03 et 04 septembre 2024, la société OGF a assigné au fond les sociétés SCI FRANY, son assureur AXA FRANCE IARD, la SCI LA COMTESSE et [E] [V], aux fins de résolution judiciaire du bail commercial entre la SCI FRANY et la société OGF, et en outre, de surseoir à statuer concernant les préjudices de la société OGF dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Le 09 septembre 2025, les sociétés SCI LA COMTESSE et [E] [V] ont déposé des conclusions d’incident, sollicitant le sursis à statuer de l’instance dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [J], expert désigné. Elles maintiennent leur demande par dernières conclusions d’incident du 9 décembre 2025.

Par conclusions d’incident du 28 octobre 2025, la société AXA FRANCE IARD sollicite le sursis à statuer en l’attente du dépôt du rapport d’expertise définitif de Monsieur [J].

Le 04 novembre 2025, la société OGF (demandeur à l’instance) par conclusions d’incident, sollicite l’autorisation “d’avoir à suspendre le règlement de ses loyers entre la décision du juge de la mise en état et la décision du fond à intervenir”, de débouter la société LA COMTESSE et la SCI [E] [V], et AXA France IARD de toutes leurs demandes et de condamner in solidum la société LA COMTESSE et la SCI [E] [V], et AXA France IARD à régler à la société OGF les dépens de l’instance et la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par dernière sconclusions du 20 février 2026, la SCI FRANY demande de rejeter la demande d’autorisation de suspension de paiement des loyers formulée par la société OGF, de prononcer un sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport définitif de l’expert judiciaire et de condamner la société OGF à payer à la société FRANY une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Après examen de l’incident à l’audience du 12 mars 2026, la décision a été mise en délibéré à la date du 07 mai 2026, prorogée dernièrement au 02 juillet 2026 en raison d’une surcharge d’activité.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de sursis à statuer de l’instance
Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, “La décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.”

Sur le sursis à statuer sur les préjudices de la société OGF
Les sociétés SCI LA COMTESSE et [E] [V] demandent au juge de la mise en état de surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de Monsieur [J], expert, et ce, sans reconnaissance de la recevabilité et du bien fondé des demandes formées à son encontre.
Elles allèguent que les opérations d’expertise sont toujours en cours et que les imputabilités des désordres en cause n’ont pas encore pu être formellement prononcées. Ils évoquent en ce sens de nouveaux éléments qu’ils auraient fournis à l’expert en septembre 2025.

La SCI FRANY et AXA FRANCE IARD, son assureur, indiquent dans leurs conclusions, être favorables à la demande de sursis à statuer sollicitée par les sociétés suscitées.
Ces sociétés demandent au juge de la mise en l’état de réserver les dépens.

La société OGF, pour sa part, demande le rejet du sursis à statuer. Elle soutient que les sociétés SCI LA COMTESSE et [E] [V] sont “malvenues” de demander le sursis à statuer au regard de leur comportement dilatoire depuis le début des procédures engagées en 2023.

Il ressort des éléments du dossier que la recevabilité et la détermination des préjudices de la société OGF dépendent du rapport d’expertise de M.[J]. Ce rapport d’expertise judiciaire n’étant pas achevé au jour de notre ordonnance, il convient de prononcer un sursis à statuer sur les demandes indemnitaires visant la SCI LA COMTESSE et [E] [V].

Sur le sursis à statuer sur la résolution judiciaire du bail entre les sociétés OGF et SCI FRANY
Les sociétés SCI LA COMTESSE et [E] [V] s’en remettent à la sagesse du juge de la mise en état sur cette partie du litige, en ce qu’elle ne les concerne pas.

Les sociétés SCI FRANY et son assureur AXA IARD FRANCE ne se prononcent pas dans leurs conclusions sur le sursis à statuer concernant la résolution judiciaire du bail, elles ne s’y opposent donc pas.

La société OGF réclame le rejet du sursis à statuer au titre de sa demande de résolution judiciaire du bail conclu entre la SCI FRANY et elle. Elle oppose que la résolution du bail peut intervenir indépendamment de la répartition des responsabilités entre les différents acteurs, et donc avant le dépôt du rapport de l’expert. Elle ajoute que les nouveaux éléments apportés par les demandeurs à l’incident (sociétés SCI LA COMTESSE et [E] [V]) n’ont aucune incidence sur le sort du bail locatif entre la société SCI FRANY et elle. In fine, la société OGF considère que le point sur la résiliation du bail peut être tranché immédiatement par le juge du fond.

Il sera jugé que la question de la responsabilité de la société SCI FRANY dans l’impossibilité d’exploiter les locaux par la société OGF doit pouvoir être déterminée avant de pouvoir statuer sur la résolution judiciaire du bail. Les éléments techniques de nature à permettre la détermination des responsabilités de chacun seront apportés par le rapport d’expertise attendu, ainsi il convient de surseoir à statuer également sur cette demande, dans l’attente de ce rapport.

2. Sur la demande de suspension du paiement des loyers par la société OGF

Aux termes de l’article 789, dans son 4° : “Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : [...]
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ; [...]”.

Aux termes de l’article 488 du code de procédure civile : “L'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée. Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu'en cas de circonstances nouvelles.”

La société OGF soutient dans ses conclusions que le Juge de la mise en état peut ordonner la suspension des loyers, sous réserve que les locaux soient jugés inexploitables.
Elle relève en ce sens que l’expert désigné a écrit dans sa dernière note de synthèse en date du 28 janvier 2025 qu’il “confirmait sa position sur l’exploitation des locaux, je considère que le dégât des eaux qui a été provoqué par les fuites à répétition sur le réseau de distribution d’eau chaude sanitaire ne permettent pas d’exploiter le local” (pièce 12 - Société OGF).
Elle demande donc l’autorisation de suspendre le paiement des loyers entre l’ordonnance du Juge de la mise en état à intervenir et la première décision au fond qui sera rendue.

La SCI FRANY pour sa part oppose que cette demande se heurte à l’ordonnance du Juge des référés rendue le 04 décembre 2024.
Cette ordonnance ne fait pas droit à la demande de suspension du paiement des loyers mais autorise la consignation desdits loyers à la Caisse des dépôts et des consignations, à compter du 1er trimestre 2025.
La SCI FRANY soutient que cette ordonnance, devenue définitive, fait obstacle à une nouvelle décision du juge de la mise en état concernant une suspension, dès lors qu’elle a été écartée par le juge des référés. Elle indique que si une ordonnance de référé ne préjudicie pas au principal, seul le juge du fond ou le juge des référés en cas de circonstances nouvelles peut rendre une décision contraire.
Elle rappelle que l’ordonnance de référé ne peut être modifiée qu’en cas de circonstances nouvelles.
Il ressort des éléments versés au débat que la note de l’expert, datant du 28 janvier 2025 est postérieure à l’ordonnance du 04 décembre 2024 et qu’elle conclut à l'inexploitabilité des locaux. Ainsi au regard de ces pré-conclusions, il sera jugé l’impossibilité apparente pour la société OGF d’exploiter ces locaux, étant rappelé que cette interprétation de l’expert ne lie pas le juge, notamment du fond, de la même manière que l’interprétation retenue par le juge de la mise en état s’agissant de cette inexploitabilité ne revêt aucune autorité de chose jugée sur le fond.

Par ailleurs, cette même ordonnance condamnait les sociétés SCI LA COMTESSE et [E] [V] à l’exécution des travaux, sous astreinte de 100€ par jour de retard. Néanmoins, les travaux ne semblent à ce jour pas avoir été effectués et l’astreinte a été provisoirement liquidée déjà une fois, par jugement du juge de l’exécution en date du 15 juillet 2025. Enfin, si un calendrier d’exécution des travaux a été transmis par les sociétés SCI LA COMTESSE et [E] [V] à l’expert, ce dernier a relevé que les deux premières échéances fixées pour le début des travaux n’avaient ainsi pas été respectées.

Dès lors, l’ensemble de ces éléments constituent des circonstances nouvelles propres à modifier la situation quant à la charge des loyers pesant sur la société OGF à la SCI FRANY.
Dans ces conditions, la demande de suspension de l’obligation de paiement des loyers et charges est jugée nécessaire compte tenu de ces nouvelles circonstances.

*

Le sort des dépens suivra celui de ceux attachés au fond.

La SCI FRANY demande la condamnation de la société OGF à lui régler une somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La société OGF demande pour finir au juge de la mise en état de condamner solidairement la SCI LA COMTESSE, la société [E] [V] et la SCI FRANY à lui verser la somme de 2000€ sur le même fondement.
Il n’est pas inéquitable à ce stade de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS, Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, non susceptible d’appel en dehors des dispositions de l’article 380 du code de procédure civile sur la partie sursis à statuer,