TJ 31555, 10 juin 2026, RG 25/04089

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/04089
N° Portalis DBX4-W-B7J-UXRT

JUGEMENT

N° B

DU : 10 Juin 2026

E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[G] [O]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à la SELARL CABINET J.M. SERDAN

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mercredi 10 Juin 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 09 Avril 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-Manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [G] [O], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 22 décembre 2020, l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Mme [G] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], [Adresse 7], avec garage et jardin, pour un loyer mensuel de 403,25 euros pour le logement, 52,14 € pour le garage et 22,76 € pour le jardin, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 décembre 2023.

L'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2024, l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir, notamment, le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, et sa condamnation en paiement.

Par ordonnance de référé en date du 25 février 2025 réputée contradictoire, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a constaté l'existence d'une contestation sérieuse tant sur l'obligation au paiement que sur l'acquisition de la clause résolutoire et a dit n'y avoir lieu à référé.

L'EPIC TOULOUSE METROPOLE a ensuite fait assigner Mme [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant au fond, par un acte de commissaire de justice du 7 août 2025, pour obtenir de :
- constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés et défaut de justification d'une assurance locative ;
- ordonner l'expulsion de Mme [G] [O] et de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, sous astreinte 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir;
- ordonner la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution ,
- ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;
- et de la condamner au paiement :
*de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3.949,23 €, selon décompte du 11 juillet 2025, somme à parfaire au jour de l'audience,
*d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au loyer et charges actuels jusqu'à libération complète des lieux,
*de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Après un renvoi contradictoire, à l’audience du 09 avril 2026, l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 4.814,99 euros. Il précise que la dette a été partiellement apurée par le versement d'un rattrapage d'APL mais que la locataire ne règle pas l'intégralité du loyer résiduel, les versements étant opérés à hauteur de 200 euros par mois. Il soutient que la locataire n'a pas non plus justifié d'une assurance locative. Il précise que le juge des référés avait retenu l'existence de contestations sérieuses en prenant en compte l'état du logement, la locataire ayant signalé la présence de fissures au niveau de la toiture au mois d'octobre 2023 et ayant déclaré en décembre 2024 un dégât des eaux à son assureur dans la chambre et la salle de bain du logement. Il soutient que l'origine du désordre dans la chambre a été réparé et que les désordres consécutifs ont été pris en charge par l'assureur de la défenderesse. Il fait valoir que le désordre au niveau de la salle de bains ne relève pas d'un dégât des eaux mais d'un problème de condensation lié à la pose de scotch sur les bouches d'évacuation et que suite à expertise amiable l'assureur de Mme [G] [O] a classé sans suite la demande de cette dernière le 06 janvier 2025. Il soutient, par ailleurs, que l'expert a constaté un problème d'aération, les aérateurs de fenêtres ayant été bouchés par la locataire, laquelle a également posé du carrelage dans le logement, au sol, sans détalonner les portes. Il expose que les travaux de reprise dans le logement ont été réalisés, comme justifié par factures de janvier et février 2025.

Mme [G] [O] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux. Elle reconnait ne pas régler l'intégralité du loyer résiduel après déduction des versements des allocations logement mais indique qu’elle verse la somme de 200 euros. Elle précise qu'elle n'est pas en capacité de régler la dette locative compte tenu de ses revenus actuels, à savoir environ 750 euros au titre du RSA et 150 euros d'aide financière de la part de sa fille. Elle fait valoir qu'il existe des fissures dans le logement et des moisissures au plafond. Elle remet au tribunal des documents concernant son état de santé, sa situation financière, les versements réalisés ainsi qu'une attestation d'assurance locative pour l'année 2026 et trois photographies. Elle affirme qu'elle a toujours été assurée pour le logement.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026, par mise à disposition au greffe.
Mme [G] [O] autorisée à produire en délibéré le justificatif de son assurance locative pour l'année 2023 a fait parvenir par mails du 29 avril 2026, les justificatifs de son assurance locative pour les années 2023, 2024 et 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

-Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 8 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

-Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

L'article 7g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé " de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa."

En application des dispositions de ce texte, la clause de résiliation de plein droit du bail ne peut trouver application que pour l’absence de souscription d’une assurance pour les risques locatifs, et non pour absence de production d’un justificatif dans les délais d’un commandement d’avoir à le produire.

Ainsi si le locataire ne justifie pas dans le délai imparti qu’il a souscrit une assurance, mais qu’il s’avère a posteriori qu’il était effectivement assuré pour les risques locatifs, la clause résolutoire ne peut pas jouer (3e Civ., 27 avril 2017, pourvoi n° 15-28.869).

En l’espèce, le bail conclu le 22 décembre 2020 contient une clause résolutoire (article 9- Résiliation de plein droit ) reprenant les modalités de ces articles et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer et un mois après sommation de justifier d'une assurance locative.

Un commandement visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 27 décembre 2023 pour la somme en principal de 733,01€, conformément à la clause résolutoire.

Si l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT justifie avoir envoyé à Mme [G] [O], le 28 février 2024, une mise en demeure de justifier d'une assurance locative (réceptionnée le 1er mars 2024), force est de constater qu'il ne s'agit pas d'une sommation, tel que prévu au contrat, et alors même que l'article 7g susvisé prévoit un commandement. Or le commandement délivré à Mme [G] [O] le 27 décembre 2023 est uniquement un commandement de payer et il ne vise pas l'obligation de justifier de l'assurance locative. En tout état de cause, Mme [G] [O] justifie en délibéré autorisé qu’elle était bien assurée contre les risques locatifs pour les années 2023 à 2025. Au surplus, le bailleur reconnait lui-même dans ses écritures qu'elle a déclaré à son assureur un dégât des eaux en décembre 2024. De plus, elle a également justifié lors de l'audience d'une assurance locative pour l'année 2026.

En conséquence, la demande d'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d'assurance locative sera rejetée.

S'agissant de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, Mme [G] [O] oppose l'état du logement.

La jurisprudence admet que le locataire soulève une exception d'inexécution pour s'exonérer du paiement des loyers si le bailleur méconnaît son obligation de délivrance au point que les locaux loués sont impropres à l'usage auquel ils étaient destinés (Civ 3e, 6 juillet 2023, n° 22-15.923) et en matière d'habitation, sont insalubre ou indécents au point qu'ils sont impropres à l'habitation (Civ. 3e, 28 avril 2009, n° 08-11.749 ; Civ. 3e, 7 décembre 2015, n° 14-22.75).

Madame [G] [O] présente, lors des débats au fond devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond, une photographie de fissures au plafond, et deux photographies de traces de moisissures au plafond autour de la ventilation et dans l'angle du plafond portant la date d’envoi au bailleur à savoir le 20 septembre 2024.

Il ressort des éléments transmis par le bailleur lui-même que Madame [G] [O] a bien signalé des inquiétudes quant à l'état de la toiture et à la présence de fissures sur les faux-plafonds de son logement en octobre 2023, avant même la délivrance du commandement de payer de décembre 2023 et qu'elle a de nouveau signalé un dégât des eaux dans son logement le 28 novembre 2024, notamment auprès de son assurance habitation.

Le juge des référés, dans son ordonnance rendue le 25 février 2025, avait retenu l'existence de contestations sérieuses au motif que si l'EPIC [Localité 2] METROPOLE justifiait d'une expertise de sa propre assurance du 18 décembre 2024, qui relevait des dégâts anciens liés à une infiltration par la toiture et des problèmes de condensation dans la salle de bains, il ne justifiait pas des conclusions de l'expertise amiable réalisée le 06 janvier 2025, à la demande de l'assurance de Madame [G] [O] et que l'examen des pièces ne permettait pas d'établir que les dégâts signalés étaient bien les mêmes que ceux précédemment relevés en octobre 2023, ni que ces dégâts étaient minimes et ne présentaient aucun risque pour les personnes.

L'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT justifie à présent d'une facture en date du 28 février 2025 établie par la société SOGAPEINT concernant les travaux visés au devis D2501038 du 03 janvier 2025 (reprise des plâtres et peintures du plafond de la chambre), le remplacement des trois grilles d'aération de la cuisine, salle de bain, toilettes +manchons pour un montant total de 3.051,79 euros.

Mme [G] [O] ne produit quant à elle aucun élément provenant de son assureur.

Ainsi, s'il est établi que le logement présentait des désordres imputables au bailleur au moment de la délivrance du commandement de payer, les travaux ont bien été réalisés et surtout il n'est pas établi par la locataire que les locaux étaient indécents et impropres à leur usage.

En conséquence, l'état du logement tel que démontré ne peut faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 février 2024.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [G] [O] reste devoir la somme de 4.794,52 € à la date du 07 avril 2026, mensualité de mars 2026 comprise, après soustraction des forfaits d'assurance pour les mois de janvier à mars 2026 puisque que la locataire a justifié être assurée pour l'année 2026.

Mme [G] [O] n'apporte aucun élément pour contester le principe ni le montant de cette dette, la réalisation de travaux dans le logement ayant été justifiée par le bailleur. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 4.794,52 €.

III. SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [G] [O] sollicite de rester dans le logement mais elle reconnait ne pas être en mesure d'apurer la dette locative et ne sollicite pas de délais de paiement compte tenu de ses ressources limitées. Par ailleurs, si le décompte produit démontre qu'elle règle mensuellement la somme de 200 euros et qu'un rattrapage d'APL pour un montant de 2.111,82 euros a été réalisé le 25 mars 2026 pour la période du mois de septembre 2025 au mois de janvier 2026, soit un montant mensuel de 422 euros environ, la somme versée par la défenderesse n'est pas suffisante pour couvrir l'intégralité du loyer et des charges restant à sa charge.

Les conditions textuelles n'étant pas remplies, le juge ne peut octroyer des délais de paiement même d'office. Or à défaut d'octroi de délais de paiement, la clause résolutoire ne peut être suspendue.

Par conséquent, la demande de Mme [G] [O] aux fins de demeurer dans lieux, laquelle s’analyse comme une demande en suspension des effets de la clause résolutoire, sera rejetée.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L'INDEMNITE D'OCCUPATION :

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 28 février 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Mme [G] [O] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Mme [G] [O] sera donc ordonnée, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire.

L’astreinte ne présente aucun intérêt alors que le préjudice de l’occupation est réparé par l’allocation de l’indemnité d’occupation et que l’aspect comminatoire de l’astreinte est assuré par l’octroi de la force publique. Cette demande sera donc rejetée.

Par ailleurs, aucun motif ne justifie de supprimer le délai de deux mois laissé à la défenderesse pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, sa mauvaise foi ne pouvant être présumée et n’étant pas établie par les éléments produits. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Mme [G] [O] pour organiser son départ et assurer son relogement. La demande de l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT à ce titre sera donc rejetée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Mme [G] [O], devenue occupante sans droit ni titre, sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 28 février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, sous déduction des prestations sociales directement versées au bailleur le cas échéant.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l'audience étant liquidé dans la somme déjà ordonnée, Mme [G] [O] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er avril 2026.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [G] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT, Mme [G] [O] sera condamnée à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,