TJ 31555, 10 juin 2026, RG 26/01276

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/01276
N° Portalis DBX4-W-B7K-VAQR

JUGEMENT

N° B

DU : 10 Juin 2026

S.C.I. MCF LIVE 1 prise en la personne de ses représentants légaux ou habilités à cet effet domiciliés en cette qualité audit siège

C/

[F] [I] [I]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à Maître [O] [V]

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mercredi 10 Juin 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 09 Avril 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. MCF LIVE 1 prise en la personne de ses représentants légaux ou habilités à cet effet domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Emilie ASSOUS, avocate au barreau de PARIS substitué par Maître Mohamad SOBH, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [F] [I] [I], demeurant [Adresse 5]

comparant à l’audience

RAPPEL DES FAITS

Par contrat avec effet au 1er août 2023, la SCI MCF LIVE 1 a donné à bail à M. [F] [I] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], avec parking couvert n°20, pour un loyer mensuel de 649 € et 90 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MCF LIVE 1 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 juillet 2025.

La SCI MCF LIVE 1 a ensuite fait assigner M. [F] [I] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse par un acte de commissaire de Justice du 7 janvier 2026 afin :
- de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;
- d'ordonner l'expulsion de M. [F] [I] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin;
- d'ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers dans un garde-meuble aux seuls frais risques et périls du défendeur,
- et de le condamner au paiement :
*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 4908,59€ avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, avec actualisation de la somme au jour de l'audience;
*d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au loyer et charges actuels jusqu'à libération complète des lieux,
*de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
- d'ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du Code civil,
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 9 avril 2026, la SCI MCF LIVE 1, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.454,73 euros au 17 mars 2026. Elle précise que le locataire invoque avoir repris le paiement du loyer courant en procédant à un virement de 760 € la veille de l'audience qui n'est pas pris en compte dans son décompte locatif. Elle sollicite de produire en délibéré autoriser un décompte actualisé.

M. [F] [I] [I] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l'arriéré. Il fait valoir qu'il a réglé la somme de 760 € la veille de l'audience. Il précise qu'il exerce un emploi en contrat à durée indéterminée depuis trois ans dans l'agro-alimentaire et perçoit un revenu net de 1750 € par mois. Il indique résider avec sa femme, laquelle n'exerce pas d'emploi, et leurs trois enfants.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026. En délibéré autorisé, la demanderesse a transmis par l’intermédiaire de son conseil, par mail avec M. [F] [I] [I] en copie, un décompte actualisé confirmant le versement de la somme invoquée à l’audience incluant le quittancement d’avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SCI MCF LIVE 1 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l’acquisition des effets de la clause resolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d'application immédiate prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l'espèce, le bail conclu avec effet au 1er août 2023 contient une clause résolutoire (Article – clause résolutoire page 12) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail, plus protectrice du locataire que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 2853,41 € a été signifié le 11 juillet 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

M. [F] [I] [I] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 2.320 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 septembre 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SCI MCF LIVE 1 produit en délibéré autorisé un décompte démontrant que M. [F] [I] [I] reste lui devoir la somme de 3451,84 € à la date du 09 avril 2026, incluant le quittancement d’avril 2026 et déduction faite du règlement invoqué par le locataire lors des débats.

M. [F] [I] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 3451,84 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2853,41 € à compter du commandement de payer (11 juillet 2025) conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil dès lors qu’il est constant que le juge n’a pas de pouvoir d’appréciation en la matière, s’agissant d’une disposition d’ordre public, sous réserve toutefois du respect des conditions d’annualité, dont la prise d’effet est fixée à la date de la demande, soit à compter du 7 janvier 2026, date de l'assignation.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "
V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, au regard du fait que M. [F] [I] [I] a repris le paiement du loyer courant, de ses ressources et du montant de la dette, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette en 34 mensualités de 100€ chacune et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

La demande de M. [F] [I] [I] de rester dans les lieux s'analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de M. [F] [I] [I], et celui-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d'audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M. [F] [I] [I] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [F] [I] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI MCF LIVE 1, M. [F] [I] [I] sera condamné à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,