TJ 31555, 10 juin 2026, RG 26/01273
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
NAC: 5AA
N° RG 26/01273
N° Portalis DBX4-W-B7K-VAQL
JUGEMENT
N° B
DU : 10 Juin 2026
[E] [U]
C/
[A] [P] [Y] [Q]
Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le
à la SCP BRUMM ET ASSOCIES
Expédition délivrée
à toutes les parties
JUGEMENT
Le Mercredi 10 Juin 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,
Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.
Après débats à l'audience du 09 Avril 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;
ENTRE :
DEMANDEUR
M. [E] [U], demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître BRUMM de la SCP BRUMM ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON substituée par Maître Marina CROUX, avocate au barreau de TOULOUSE
ET
DÉFENDEUR
M. [A] [P] [Y] [Q], demeurant [Adresse 5]
comparant en personne
RAPPEL DES FAITS
Par contrat du 15 novembre 2023, Monsieur [E] [U] a donné à bail à Monsieur [A] [Q] un logement à usage d'habitation et un parking situés [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 458 euros, outre une provision sur charges de 40 euros.
Le 11 juillet 2025, Monsieur [E] [U] fait signifier à Monsieur [A] [Q] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et de fournir les justificatifs d’assurance.
Monsieur [E] [U] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 juillet 2025.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025, Monsieur [E] [U] a ensuite fait assigner Monsieur [A] [Q] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant au fond pour obtenir le constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés, son expulsion, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 1.335,19€, représentant les arriérés de charges et de loyers à parfaire à l'audience,
- d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu'à la libération effective des lieux,
- d'une somme de 700€ euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
A l'audience du 09 avril 2026, Monsieur [E] [U], représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l'assignation tout en actualisant la dette à la somme de 922,14 euros.
Monsieur [A] [Q], comparant, demande à pouvoir rester dans les lieux. Il reconnait la dette mais précise qu’il demande des délais de paiement en une fois et que son père va régler la dette. Il explique être employé en CDI et percevoir un revenu mensuel de 1400 €. Il précise qu’il réside seul.
L’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026. Le défendeur a été autorisé à produire en délibéré le justificatif du règlement de la dette à venir et le demandeur a été autorisé à confirmer la réception des fonds.
En délibéré autorisé, et par mail du 24 avril 2026, le défendeur, par l’intermédiaire de son père, a fait parvenir un avis d’opération de virement pour la somme de 922 € réalisé le 17 avril 2026. Le demandeur, par l’intermédiaire de son conseil et par mail du même jour, a transmis un décompte actualisé, précisant que Monsieur [N] reste débiteur de la somme de 130,01 euros, rappelant que le décompte inclut le commandement de payer délivré le 11 juillet 2025 d’un montant de 129,87 € et précisant qu’il maintient l’ensemble de ses demandes.
MOTIFS DE LA DECISION
I. SUR LA RESILIATION :
1. Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément à l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.
Par ailleurs, Monsieur [E] [U] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément à l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail conclu le 15 novembre 2023 contient une clause résolutoire (Article VIII) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.
Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme en principal de 1.177,90 € a été signifié le 11 juillet 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.
Monsieur[A] [Q] n'a réglé dans le délai de six semaines qu'une partie de la somme, à hauteur de 996 €. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 août 2025.
II. SUR LE MONTANT DE L'ARRIERE LOCATIF :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Monsieur [E] [U] produit un décompte en délibéré autorisé en date du 23 avril 2026 démontrant que Monsieur [A] [Q] reste devoir, après le versement opéré en cours de délibéré pour un montant de 922 € par l’intermédiaire de son père, et après soustraction des frais de poursuite qui ne relèvent pas des loyers et des charges impayés, la somme de 0,14 euro, échéance d’avril 2026 incluse.
Monsieur [A] [Q] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette telle qu’arrêtée, le virement n’ayant pas apuré totalement la dette locative.
En conséquence il sera condamné au paiement de cette somme de 0,14 €.
III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
En l’espèce, au regard du fait que Monsieur [A] [Q] a réglé en cours de délibéré pratiquement l’intégralité de la dette, qu’il a repris le paiement du loyer et des charges, et de ses revenus déclarés, il sera autorisé à se libérer du solde de la dette en une mensualité.
La demande de Monsieur [A] [Q] de rester dans les lieux s'analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
En conséquence, conformément à la demande de Monsieur [A] [Q], et celui-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d'audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [A] [Q] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Monsieur [A] [Q] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Monsieur [E] [U] Monsieur [A] [Q] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 novembre 2023 entre Monsieur [E] [U] et Monsieur [A] [Q] concernant un appartement à usage d'habitation et un parking situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 23 août 2025 ;
CONDAMNE Monsieur [A] [Q] à verser à Monsieur [E] [U] la somme 0,14€ (décompte arrêté au 24 avril 2026, incluant l’échéance du mois d’avril 2026) ;
AUTORISE Monsieur [A] [Q] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISE que cette mensualité devra intervenir avant 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [A] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [E] [U] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Monsieur [A] [Q] soit condamné à verser à Monsieur [E] [U] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au Monsieur [E] [U] ou à son mandataire;
CONDAMNE Monsieur [A] [Q] à verser à Monsieur [E] [U] une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [A] [Q] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.
Le Greffier La Vice-Présidente
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