TJ 31555, 10 juin 2026, RG 26/01281

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/01281
N° Portalis DBX4-W-B7J-VARD

JUGEMENT

N° B

DU : 10 Juin 2026

[C] [D] [H] ès qualité d’ayant droit de Monsieur [D] [J]

C/

[X] [T] [B]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à Maître Jonathan AZERAD

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mercredi 10 Juin 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 09 Avril 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [C] [D] [H] ès qualité d’ayant droit de Monsieur [D] [J], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Jonathan AZERAD, avocat au barreau de
LYON substitué par Maître POUJADE Julie, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [X] [T] [B], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 30 avril 2013, prenant effet au 30 avril 2013, M. [J] [D] a donné à bail à M. [X] [B] un appartement à usage d'habitation n°22 et un emplacement de stationnement situés [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 349 euros et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

M. [J] [D] est décédé et, selon attestation notariale en date du 27 février 2014, M. [A] [D] est devenu propriétaire du bien.

Le 23 octobre 2024, M. [A] [D] [H], subrogé dans les droits de M. [J] [D], a fait signifier à M. [X] [B] un congé pour vendre, celui-ci prenant effet au 29 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2025, M. [A] [D] [H], subrogé dans les droits de M. [J] [D], a ensuite fait assigner M. [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] pour obtenir :
- la validation du congé pour vendre et la résiliation du bail,
- le constat de l’occupation des lieux par M. [X] [B] sans droit ni titre du fait du congé,
- son expulsion et celle de tous les occupants de son chef,
- sa condamnation au paiement de la somme de 1495,28 € au titre des loyers dûs au mois d’octobre 2025 ;
- sa condamnation au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge jusqu'au départ effectif des lieux,
- sa condamnation au paiement d'une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du congé pour vendre, le coût du procès-verbal de constat du 13 juin 2025,
- sa condamnation au paiement de la somme de 200 € à titre de dommages-intérêts suivant l’article 1231-6al3 du Code civil,

A l’audience du 9 avril 2026, M. [A] [D] [H], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme figurant sur le décompte qu’il produit.

Bien que convoqués par acte d’huissier signifié par remise à l'étude de l'huissier de justice le 15 novembre 2025, M. [X] [B] n’est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR L’EXPULSION :

L'article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. […]
Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification."

En l’espèce, le bail conclu le 30 avril 2013, prenant effet au 30 avril 2013 et d’une durée de trois ans, a fait l’objet de plusieurs renouvellements tacites et arrivait à son terme le 29 avril 2025.

Un congé a été délivré le 23 octobre 2024 à M. [X] [B], par acte d’huissier remis à personne, soit 6 mois avant le terme du bail intervenant le 29 avril 2025. Ce congé mentionne la raison pour lequel le bailleur donne congé, en l'espèce pour vente, et a ainsi été délivré pour un motif dont le caractère réel et sérieux n’est pas remis en cause. Il comporte le prix et les conditions de la vente projetée et la reproduction des dispositions légales.

Compte-tenu de la validité du congé donné par M. [A] [D] [H], la résiliation est intervenue le 29 avril 2025 à minuit et M. [X] [B] est devenu depuis occupant sans droit ni titre.

Il lui sera ordonné de quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [X] [B] sera ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION :

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

M. [A] [D] [H] produit un décompte du 1er avril 2026 démontrant que M. [X] [B] reste redevable de la somme de 1495,28 au 1er avril 2026, mensualité d’avril 2026 incluse. Pour autant il est relevé que les règlements du locataire interviennent le 10 du mois il ne peut donc être retenu que le mois d’avril est au jour de l’audience impayée.

En conséquence il convient de retenir une dette locative à hauteur de 1006,55 euros.

M. [X] [B], absent à la procédure, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette telle que retenue.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 1006,55 €.

M. [X] [B] sera également condamné au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 30 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 30 avril 2025 au 31 mars 2025 étant déjà retenu dans la condamnation en paiement ci-avant prononcée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit 488,73 €, que M. [X] [B] sera condamné à payer à compter du 1er avril 2026.

III- SUR LA DEMANDE EN DOMMAGES ET INTERETS :

En application de l’article 1231-6 al3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, M. [A] [D] [H] n’établit pas la mauvaise foi de M. [X] [B] ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers et charges. En conséquence il sera débouté de sa demande.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [X] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du congé pour vendre. Il est précisé que le constat d’huissier ne constitue pas des dépens nécessaires à la présente instance au sens de l’article 695 du code de procédure civile et qu’il reste donc à la charge du propriétaire.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [A] [D] [H], M. [X] [B] seront condamnés à leur verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,