TJ 31555, 10 juin 2026, RG 25/03516

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AH

N° RG 25/03516
N° Portalis DBX4-W-B7J-US22

JUGEMENT

N° B

DU : 10 Juin 2026

[U] [B] épouse [P]
[I] [P]

C/

[S] [Z]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à Maître Christophe NEROT

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mercredi 10 Juin 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 09 Avril 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [U] [B] épouse [P], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Pauline RUMEAU, avocate au barreau de TOULOUSE

M. [I] [P], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Pauline RUMEAU, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [S] [Z], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Christophe NEROT, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 23 août 2023, Monsieur [S] [Z] a loué à Monsieur [I] [P] et Madame [U] [B] épouse [P] une maison d’habitation meublée située [Adresse 6] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 1800 euros et une provision pour charge de 100 euros par mois, par l’intermédiaire de son mandataire à la gestion immobilière, [Adresse 7].

Un dépôt de garantie à hauteur de 3.600 euros a été versé par Monsieur [I] [P] et Madame [U] [B] épouse [P] et un état des lieux d'entrée contradictoire a été réalisé le 21 août 2023.

Monsieur [I] [P] et Madame [U] [B] épouse [P] ont quitté les lieux et un état des lieux contradictoire de sortie a été réalisé le 23 juillet 2023.

Le 17 septembre 2024, Monsieur [I] [P] et Madame [U] [B] épouse [P] ont adressé une lettre recommandée avec accusé de réception à Monsieur [S] [Z] le mettant en demeure de restituer le dépôt de garantie à hauteur de 3600 € avec majoration de 10 % à compter de la réception.

Par courrier du 11 octobre 2024, Monsieur [S] [Z] refusait la restitution du dépôt de garantie au motif de dégradations locatives et d’un arriéré locatif.

Une tentative de conciliation à l’initiative de Monsieur [I] [P] et Madame [U] [B] épouse [P] s’est soldée par un échec selon constat du conciliateur établi le 26 octobre 2024.

Par acte du 1er août 2025, Monsieur [I] [P] et Madame [U] [B] épouse [P] ont assigné Monsieur [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant au fond pour obtenir sa condamnation en paiement.

Après plusieurs renvois, l'affaire a été retenue et plaidée à l'audience du 9 avril 2026, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

Monsieur [I] [P] et Madame [U] [B] épouse [P] représentés par leur conseil, sollicitent aux termes de leurs dernières conclusions de :
- condamner Monsieur [S] [Z] au paiement des sommes suivantes :
- 2.417 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie déduction faite des sommes dues et justifiées ;
- 180 euros par mois à compter du 23 septembre 2024 et jusqu’à complet paiement au titre de la majoration légale 10 % du loyer mensuel, par mois de retard entamé ;
- 1.000 euros pour résistance abusive et injustifiée ;
- le condamner à rembourser le restant des provisions sur charges ;
- débouter Monsieur [S] [Z] de sa demande reconventionnelle de condamnation solidaire de Monsieur [I] [P] et Madame [U] [B] épouse [P] au paiement de la somme de 3659,57 € au titre du solde des réparations locatives après imputation du dépôt de garantie et des frais d’entretien de la haie;
- débouter Monsieur [S] [Z] de sa demande reconventionnelle de condamnation de 497,54 € au titre des charges locatives demeurées impayées ;
- débouter Monsieur [S] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [S] [Z] à leur payer la somme 1.200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens;
- dire que la décision à intervenir sera sortie de l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de leur demande de restitution du dépôt de garantie pour un montant de 2417 euros, et sur le fondement des articles 22 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, ils font valoir que l’état des lieux d’entrée avait été réalisé par l’agence immobilière mais que lors de l’état des lieux de sortie le bailleur a exigé la présence d’un tiers, agent immobilier agissant en dehors de tout cadre professionnel et alors que son agence n’était pas engagée. Ils ne contestent pas que le paiement des charges ainsi que la retenue d’une partie du dépôt étaient légitimes mais ils affirment que la retenue totale ne l’était pas et que le bailleur a fini par communiquer plusieurs devis plusieurs mois après l’état de sortie. Ils soutiennent que les sommes déduites correspondent à des travaux qui ne sont pas mentionnés dans l’état des lieux de sortie ou qui excèdent ce qui serait justifiable par celui-ci. Ils exposent que Monsieur [S] [Z] a signé la dernière page de l’état des lieux où il est listé les dommages déductibles du dépôt de garantie. Ils affirment s’agissant du devis de la SNS MT NET que certaines prestations ne peuvent leur être imputés à savoir le nettoyage de la cuisine, la fourniture d’une peinture, la mise en peinture du plafond du séjour, la réalisation du ponçage et l’application d’un vernis sur le parquet de l’une des chambres, le nettoyage de la chambre côté jardin, la mise en peinture d’un placard. Ils font également valoir que certains devis ont été réalisés sans que les professionnels ne se soient rendus dans l’immeuble et par conséquent sur les seules déclarations du défendeur. Ils font valoir que, dans ces conditions, le bailleur aurait dû leur restituer la somme de 2417 euros et qu’il est également redevable de la majoration légale de 10 % pour chaque mois commencé de retard depuis le 24 septembre 2024 soit 180 € par mois.
Au soutien de leur demande au titre de la résistance abusive, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, ils font valoir que le propriétaire a adopté une attitude manifestement dilatoire et de mauvaise foi, formulant des allégations calomnieuses à leur encontre et leur reprochant d’avoir endommagé le portail ainsi qu’en mettant en cause l’impartialité de Mme [P].
En réponse aux conclusions de Monsieur [S] [Z], ils font valoir que la force probante et l’opposabilité de l’état des lieux de sortie est contestable tant dans ses conditions d’établissement que dans sa portée puisse qu’un seul exemplaire a été dressé et qu’il n’a jamais été remis à Monsieur [I] [P] et Madame [U] [B] épouse [P]. Ils affirment également que cet état des lieux ne peut être interprété comme une acceptation globale et sans réserve des dégradations puisqu’ils n’ont reconnu contradictoirement que certains désordres limitativement identifiés. Ils relèvent que l’ensemble du document n’a pas été signé sur toutes ses pages ce qui fragilise son intégrité et que la personne qui a procédé matériellement à l’état des lieux (M. [K]) ne l’a pas signé et ne l’a pas transmis aux locataires. Ils affirment que l’état des lieux de sortie n’était pas impartial, la personne présentée comme intervenant extérieur n’étant pas intervenu dans un cadre professionnel objectivé. Ils soutiennent également que les devis produits sont dépourvus de force probante comme établis sans visite sur place, sur la seule base des déclarations du bailleur comme cela est expressément mentionné s’agissant de la VMC. Ils font également valoir que Monsieur [S] [Z] inverse la charge de la preuve en affirmant que la vétusté ne serait pas démontrée alors qu’il appartient au bailleur d’établir que les désordres allégués excèdent une usure normale.
Enfin, s’agissant du portail automatique, ils soutiennent que la mention figurant en dernière page de l’état des lieux de sortie évoquant un problème portail ne caractérise ni la nature exacte des désordres et leur gravité ni leur origine. Par ailleurs, ils affirment que le devis produit par le bailleur constitue l’unique fondement de son argumentation et ne présente pas les garanties d’objectivité requise en ce qu’il a été établi unilatéralement. Ils font observer que Monsieur [S] [Z] ne produit pas de facture relatif à la réparation du portail et affirme que M. [P] avait expressément demandé aux propriétaires d’être présent pour l’établissement de ce devis. Ils affirment qu’en tout état de cause, il n’est pas démontré que les dysfonctionnements leur sont imputables alors qu’ils les contestent affirmant que le matériel fonctionnait normalement à leur départ des lieux.

En réponse, Monsieur [S] [Z], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions de :
- débouter Monsieur [I] [P] et Madame [U] [B] épouse [P] de l'ensemble de leurs demandes,
- à titre subsidiaire,
- juger que la majoration de 10 % prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est inapplicable dès lors que les sommes demeurent dûes au bailleur;
- débouter Monsieur [I] [P] et Madame [U] [B] épouse [P] de leurs demandes majoration de 10 % du loyer mensuel et de leur demande d’intérêts au taux légal ;
- juger qu’aucune résistance abusive ne peut être imputée à Monsieur [S] [Z];
- à titre reconventionnel,
- condamner solidairement Monsieur [I] [P] et Madame [U] [B] épouse [P] au paiement de la somme de 3659,57 € au titre du solde des réparations locatives après imputation du dépôt de garantie et des frais d’entretien de la haie ,
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 497,54 € au titre des charges locatives demeurées impayées ;
- en tout état de cause les condamner solidairement à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’appui de ses demandes, il fait valoir que l’état des lieux a été établi le 23 juillet 2024 contradictoirement en présence des parties et qu’il a été signé par Monsieur [P] ainsi que Monsieur [Z] et que cet acte fait foi jusqu’à preuve contraire, matérialisant leur consentement et leur accord sur la réalité des constatations effectuées au jour de la restitution des clés. Il affirme qu’aucune contestation n’a été formulée dans le délai de 10 jours suivant son établissement conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’un exemplaire a été remis le jour même de son établissement au locataire. Il conteste la remise en cause de l’impartialité de cet état des lieux, le choix du bailleur de recourir à une autre agence que l’agence initiale ayant été dicté par une volonté légitime de neutralité eu égard à l’activité professionnelle dans le secteur immobilier en lien avec l’agence Plazza de Madame [P]. Il ajoute que Monsieur [P] a accepté que la sortie se ferait sous le contrôle de la personne choisie par Monsieur [Z] et qu’il a contresigné toutes les pages de l’état des lieux.
Concernant la responsabilité des locataires au titre des dégradations, et sur le fondement des articles 1730 à 1732 du Code civil et de l’article premier du 6 août 1987 qui précise les réparations locatives, il fait valoir que la vétusté ne se présume pas et qu’elle doit être démontrée. Il soutient que la comparaison objective des états des lieux d’entrée de sortie révèle, après seulement 10 mois d’occupation, une altération significative de nombreux éléments du logement constatée contradictoirement, consignée dans l’état des lieux de sortie et acceptée expressément par les locataires qui ont apposé leur signature sans aucune réserve. Il fait valoir que l’ensemble des postes sollicités est démontré. Il expose que les réparations locatives dues s’élèvent à la somme de 7259,37 euros, montant actualisé tenant compte du poste relatif à la taille de la haie déjà imputé sur les charges. Il fait également valoir la dégradation affectant le portail, une mention figurant expressément en dernière page de l’état des lieux de sortie et dont la réparation est chiffrée à la somme de 4901,97 euros TTC. Il soutient qu’il n’existe aucune obligation légale imposant au bailleur de produire des factures pour justifier des retenues opérées sur le dépôt de garantie et que des devis circonstanciés établis à partir de dégradations constatées contradictoirement suffisent pour justifier des sommes dues.
S’agissant de sa demande concernant les charges locatives demeurées impayées, il fait valoir que celles-ci n’ont jamais été contestées et qu’elles ont même été expressément reconnues aux termes du courrier de mise en demeure du 21 janvier 2025 envoyé par le conseil des demandeurs.
Il fait également valoir que la majoration de 10 % n’est pas applicable en ce que des réparations locatives importants sont dues. Il soutient, par ailleurs, qu’il n’a jamais fait preuve de mauvaise foi et que le simple refus de restituer un dépôt de garantie légitimement conservée ne saurait caractériser une résistance abusive de sorte que les conditions des articles 1240 et 1241 du Code civil ne sont pas réunies et que la demande de dommages-intérêts formée à ce titre doit être rejetée.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE DE RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE :

En application des articles 3, 22 et 25-6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.

Par ailleurs, conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il résulte de l’ensemble de ces articles que le locataire est tenu des réparations locatives dont l’existence est démontrée par le bailleur et qui lui sont imputables, en ce qu’elles excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et ne résultent pas d’un usage normal des lieux.

Il y a lieu de rechercher si les dégradations alléguées sont imputables à la vétusté, à la carence du locataire ou les deux à la fois. La vétusté implique une lente dégradation des lieux résultant d’un écoulement du temps assez long. L’usure normale des peintures, papiers peints et parquets doit être assimilée à la vétusté après plusieurs années d’occupation.

La vétusté du bien loué ne peut être invoquée par le preneur que si son état ou son aggravation ne résultent pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien, qui lui serait imputable et dont la preuve incombe au bailleur.

En l'espèce, il n’est pas contesté que l'obligation de restituer le dépôt de garantie d’un montant de 3600 € n'a pas été remplie car le bailleur invoque des réparations locatives.

Il convient de déterminer si la non-restitution du dépôt de garantie est justifiée, c'est-à-dire s'il restait à la charge des locataires des sommes à régler postérieurement à la sortie des lieux.

À ce titre, il est produit un état des lieux d’entrée contradictoire en date du 21 août 2023 et un état des lieux de sortie contradictoire en date du 23 juillet 2024.

Si les demandeurs contestent la force probante et l’opposabilité de l’état de lieux de sortie ainsi que son impartialité, il est relevé qu’aucun texte n’impose au bailleur de ne pas solliciter un tiers pour l’établissement d’un état des lieux et que Monsieur [P] n’a pas contesté la présence de ce tiers lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie. En outre, cet état des lieux de sortie renseigné de façon manuscrite a bien été signé par le bailleur lui-même et s’il a effectivement été réalisé sur un document différent que l’état des lieux d’entrée, lequel a été établi de manière informatique de sorte que les mentions ne sont pas identiques, il n’en demeure pas moins que ce second état des lieux a été valablement réalisé. Il est toutefois précisé qu’ayant été rédigé de façon manuscrite, le déchiffrage de certaines mentions est difficile.

Par ailleurs, Monsieur [I] [P] et Madame [U] [B] épouse [P] ne produisent aucun élément probant permettant d’établir qu’ils n’ont pas reçu l’état des lieux de sortie comme ils l’affirment et ils ne justifient pas avoir sollicité ce document alors même que les parties ont échangé par mail le 24 juillet 2024, soit le lendemain de l’établissement de cet état des lieux de sortie.

De même, la signature du locataire est présente tant sur la première page lorsqu’il communique sa nouvelle adresse que sur la dernière page du devis de sorte que cet état des lieux fait foi jusqu’à preuve contraire qu’il leur appartient de rapporter.

Certains postes de réparations ne sont pas contestés par les locataires puisque ceux-ci sollicitent la restitution de la somme de 2417 € sur le montant total du dépôt de garantie de 3600 €, soit la somme de 1183 € non contestée, sans pour autant lister précisément ce qu’ils reconnaissent devoir. A la lecture du courrier envoyé par leur conseil le 21 janvier 2025 il ressort que cette somme concerne les réparations locatives mais également la régularisation des charges dues (sans précision de ventilation).

Monsieur [S] [Z] sollicite la somme de 3.659,57 € au titre des réparations locatives après imputation du dépôt de garantie, invoquant un montant total avant imputation de 7.259,37 €, qui correspond à un devis de remise en état de l’intérieur du logement pour un montant de 2.095,92 € TTC établi par la SAS MT NET le 8 août 2024, un devis IKEA d’un montant de 98,99€ TTC pour le remplacement d’une commode deux tiroirs avec livraison, la somme de 4901,97€ euros TTC pour la remise en état du portail extérieur, et la prise en charge de frais relatif à la VMC pour un montant de 162,49 € TTC selon devis, avec remplacement de l’interrupteur si nécessaire, établi par la société RCO plomberie le 25 juillet 2024. Il réclame également le paiement de la somme de 497,54 € au titre des charges locatives demeurées impayées. Il est par conséquent invoqué que les locataires sont redevables d’un montant total de 7.756,91 euros.

Il convient donc d’analyser les postes de réparations sollicitées et les charges qui sont contestés par les locataires, point par point, à savoir à partir des devis produits :
* pour la cuisine :
- 90 € HT (99€ TTC) pour l’entretien de la cuisine (nettoyage du placard),
- 65 € HT (71,5 € TTC)concernant les frais de peinture,
* pour le séjour :
- 638,40 € HT (702, 24 TTC) pour la reprise du plafond,
* concernant la chambre 2 :
- 185 € HT (203,50€ TTC) au titre de la découpe du papier peint et de la mise en peinture blanc du mur côté fenêtre ainsi que 80 € HT (88€ TTC) pour le ponçage et l’application d’un vernis sur le rebord de la cheminée,
* concernant la chambre 3 :
- 180 euros HT (198 € TTC) au titre du nettoyage du sol avec application d’une cire sur les tâches concernées;
* concernant le placard:
- 220 € HT (242 € TTC) pour la peinture du mur du placard,
- 45 € (49,50 € TTC) pour le déplacement, cette somme étant applicable à l’ensemble du devis et ne concernant pas uniquement le placard.

Ils contestent également les frais de remise en état du portail extérieur réclamés pour une somme de 4.901,97 euros TTC et, pour partie, le devis concernant la VMC concernant les frais de remise en état à hauteur de 48,72 € HT (53,59 € TTC) porté au compte des régularisations de charges locatives.

S’agissant de la cuisine, l’état des lieux de sortie relève bien au titre “placard/divers” la mention “à nettoyer” alors qu’aucune mention n’était portée dans l’état des lieux d’entrée. Monsieur [I] [P] et Madame [U] [B] épouse [P] n’apportent aucun élément permettant de remettre en cause cette mention alors que l’état des des lieux a été réalisé de façon contradictoire. La production par les locataires d’une facture de nettoyage de la maison à leur départ des lieux ne démontre pas l’efficience de ce nettoyage. En conséquence, ce poste sera donc retenu comme imputable à Monsieur [I] [P] et Madame [U] [B] épouse [P] mais sera ramené à de plus justes proportions compte tenu de l’absence de précision quant à l’ampleur du nettoyage effectué et de la production d’un devis et non d’une facture. L’indemnisation du bailleur à ce titre sera donc fixée à la somme de 40 € TTC. Au contraire, l’état des lieux de sortie ne démontre pas la nécessité de frais de peinture d’un montant de 65 €, n’étant noté sur l’état des lieux de sortie que la présence de quelques trous sous la fenêtre ne démontrant pas la nécessité de repeindre.

S’agissant du plafond du séjour, l’état des lieux d’entrée mentionnait des marques noires en haut à gauche et l’état des lieux de sortie précise un état d’usage noirci. Il n’est donc pas établi que l’état du plafond résulte d’une utilisation anormale des locataires et non de la simple vétusté. Cette demande ne sera donc pas retenue.

En ce qui concerne la chambre 2, l’état des lieux de sortie mentionne une tapisserie abîmée à côté placard et un rebord de cheminée décoloré alors que l’état des lieux d’entrée précisait l’existence de tapisserie sur les murs et de quelques traces sur le mur du fond du placard. Ainsi, il doit être mis à la charge des locataires le ponçage et l’application d’un vernis pour un montant de 80 € HT, l’état du rebord de la cheminée relevant de dégradations qui leur sont imputables à défaut de démonstration par ceux-ci que ces taches de décoloration existaient à leur arrivée dans les lieux. Il en est de même concernant la reprise du papier peint endommagé sans pour autant qu’il soit démontré la nécessité d’une reprise de peinture et d’un enduisage comme précisé sur le devis. En conséquence, il sera mis à la charge de Monsieur [I] [P] et Madame [U] [B] épouse [P] un montant ramené à la somme de 80 € HT à ce titre, soit un montant total de 176 euros TTC concernant la remise en état de cette chambre.

S’agissant des frais concernant l’état du parquet de la chambre 3, il est précisé dans l’état des lieux de sortie que le parquet en état d’usage, taché sur l’ensemble. L’état des lieux d’entrée relevait également un parquet ancien avec des marques d’usage. Les tâches relevées n’étant pas plus explicitées, cette seule mention ne justifie pas de la nécessité du nettoyage du sol avec application d’une cire sur les tâches concernées ni que ces taches relèvent d’une utilisation anormale des lieux par les locataires. Ce poste de demande sera donc rejeté.

S’agissant des frais de remise en état du placard de la chambre, il est précisé dans l’état des lieux de sortie l’existence de quelques trous sur le mur et l’état des lieux d’entrée indiquait quant à lui un bon état général sans autre commentaire que la présence d’une clé sur la porte.
Il est donc établi la présence de trous qui ne sont pas démontrés comme des présents lors de l’entrée dans les lieux des locataires. Pour autant la demande indemnitaire concerne non pas le rebouchage de ces trous mais la remise en peinture du mur, laquelle n’est pas démontrée par l’état des lieux de sortie comme s’imposant et étant imputable aux locataires. En conséquence la demande sera rejetée.

Les frais du déplacement du professionnel pour un montant de 45 € HT soit 49,50 euros TTC sont donc bien dus par Monsieur [I] [P] et Madame [U] [B] épouse [P].

S’agissant du portail, l’inventaire annexé au bail précisait l’existence d’un portail à commande électrique avec vidéo en très bon état. Au contraire, l’état des lieux de sortie signé locataires précise textuellement “problème portail-bras endommagé” et non uniquement problème portail comme invoqué par les demandeurs. Il est ajouté que l’entreprise passera lundi. Cette mention est signée tant du bailleur que du locataire. Il en ressort que le dysfonctionnement était bien constaté contradictoirement. Le devis établi par la société DAURIO le 30 juillet 2024, soit 7 jours après l’état des lieux de sortie, précise que le mécanisme de repli du vantail de gauche-vue intérieure est défectueux, que le moteur de droite est arraché (scellement) et que le capot les fixations sont cassées. Il en est conclu que le portail semble avoir été forcé de l’extérieur par au moins un véhicule créant les dommages constatés. Le montant des réparations est chiffré à la somme de 4.901,97 euros TTC incluant les travaux et le matériel de remplacement (notamment la motorisation).

Les constatations du professionnel sont donc en adéquation avec les mentions portées sur l’état des lieux de sortie. Si les locataires font valoir qu’il n’était pas présents à l’établissement de ce devis, aucune disposition légale ne l’impose. Par ailleurs, ils étaient en droit de faire établir d’autres devis et il est observé qu’ils ne justifient pas avoir avisé le bailleur de difficultés rencontrées avec ce portail. Il en résulte que le dysfonctionnement du portail relève bien de dégradations imputables aux locataires et que le devis est conforme aux mentions portées sur l’état des lieux avec signature du locataire. S’il convient de rappeler que le bailleur n’a pas à justifier d’une facture de réparation pour pouvoir prétendre à l’indemnisation de son préjudice retenu, Monsieur [S] [Z] ne produisant qu’un seul devis, la somme demandée sera ramenée à de plus justes proportions, soit à la somme de 4.000 euros TTC

En conséquence il sera mis à la charge de Monsieur [I] [P] et Madame [U] [B] épouse [P] la somme de 4.000 euros TTC au titre de la réparation du portail.

S’agissant des frais d’entretien et de remise en état de la VMC, il ressort des éléments produits que le bailleur réclame ces frais de 162,42 € TTC tant au titre de la remise en état du logement (somme comptabilisée dans le montant réclamé à ce titre) mais également au titre des régularisations de charges selon décompte produit. Il sera donc débouté de sa demande au titre des réparations ne pouvant obtenir double indemnisation.

S’agissant de cette même somme demandée par le bailleur au titre du solde des charges, il est précisé dans l’état des lieux de sortie que la VMC est à vérifier “bouton défectueux”. Le devis produit pour un montant de 162,49 € TTC fait mention de l’entretien de la VMC lequel relève des frais à la charge des locataires au titre de l’entretien du logement et dont ils ne démontrent pas s’être acquittés avant leur départ. Néanmoins le devis est hypothétique puisqu’il précise le remplacement de l’interrupteur “à voir sur place si nécessaire”. Or Monsieur [S] [Z] ne produit aucune facture démontrant le remplacement effectif de cet interrupteur. En conséquence, ce montant de 53,59 euros TTC ne peut être mis à la charges des locataires et sera retranché du solde des charges et donc des sommes dues.

Le montant mis à la charge de Monsieur [I] [P] et Madame [U] [B] épouse [P] au titre de l’entretien et de la réparation des lieux s’élève donc à la somme de 1.183 euros au titre des sommes non contestées par ceux-ci concernant les dégradations et le solde des charges et à la somme de 4.211,91 euros TTC comme retenu ci avant (après déduction de la somme de 53,59 €) soit montant total de 5.394,91 euros TTC.

Il est relevé que les demandeurs sollicitent aux termes de leur écritures de condamner Monsieur [S] [Z] à rembourser le restant des provisions sur charges sans apporter de moyens à cette demande et alors même qu’ils n’ont pas contesté la régularisation des charges sauf en ce qui concerne la VMC. Cette demande ne peut donc prospérer et sera rejetée.

Par conséquent, Monsieur [S] [Z] était légitime à conserver en totalité le montant du dépôt de garantie et Monsieur [I] [P] et Madame [U] [B] épouse [P] seront déboutés de la demande de restitution à ce titre et par voie de conséquence de leur demande de majoration pour non restitution de dépôt de garantie.

Ils seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [S] [Z] la somme de 1.794,91 euros au titre du solde des réparations locatives et des charges après déduction du montant du dépôt de garantie.

II. SUR LA DEMANDE AU TITRE DE LA RÉSISTANCE ABUSIVE :

La résistance abusive représente la contrainte pour le demandeur, d'agir en justice pour faire valoir ses droits à la suite d'une attitude abusive d'un particulier ou d'une société, refusant d'accéder aux prétentions du demandeur. Si le demandeur peut réclamer l'octroi de dommages-intérêts destinés à indemniser le préjudice causé par cet abus, l'octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive nécessite la preuve que la personne en cause a résisté à la demande de mauvaise foi, dans l'intention de nuire ou avec une légèreté blâmable assimilable au dol.

En l'espèce, dès lors qu'il existait bien des raisons pour le bailleur de garder le dépôt de garantie, il ne peut ressortir de cet état de fait une attitude abusive de sa part nécessitant réparation.

En conséquence, Monsieur [I] [P] et Madame [U] [B] épouse [P] seront déboutés de leur demande au titre d'une résistance abusive.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [I] [P] et Madame [U] [B] épouse [P] , partie perdante principale, supporteront in solidum la charge des dépens.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, compte tenu de la solution du litige, il n'est pas inéquitable de dire que chacune des parties conservera la charge de ses frais non compris dans les dépens. Les parties seront donc déboutées de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire et aucun motif ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,