TJ 31555, 21 mai 2026, RG 26/00924

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00924
N° Portalis DBX4-W-B7J-U6EY

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 21 Mai 2026

S.A. SOCIETE ALTEAL, ANCIENNEMENT DENOMMEE S.A [Localité 2] HABITAT,

C/

[O] [E]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire à
Me DUSAN

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 21 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 10 mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante initialement le 18 mai 2026 prorogée au 21 mai 2026, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. SOCIETE ALTEAL,
ANCIENNEMENT DENOMMEE S.A [Localité 2] HABITAT, Prise en la personne de son représentant légal en exercice,
Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [E],
demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1 février 2017, la SA ALTEAL a donné à bail à Monsieur [O] [E] un appartement à usage d'habitation n°[Adresse 6] et une place de stationnement, situés [Adresse 7] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 444,02 euros pour l'habitation et 15 euros pour le parking, outre une provision sur charges mensuelle.

Le 21 août 2025, la SA ALTEAL a fait signifier à Monsieur [O] [E] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de fournir les justificatifs d'assurance visant la clause résolutoire. La SA ALTEAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2025, la SA ALTEAL a ensuite fait assigner Monsieur [O] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion sans délai et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, la disposition de ses meubles selon les articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 2.469,46 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 12 novembre 2025, mensualité d'octobre incluse, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts selon les modalités du bail et pour le surplus au taux légal à compter de l’assignation,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 765 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 5 décembre 2025.

A l’audience du 10 mars 2026, la SA ALTEAL, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.768,33 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de février 2026 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l'étude du commissaire de justice le 05 décembre 2025, Monsieur [O] [E] n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 5 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 décembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire, ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 01 février 2017 contient des clauses résolutoires reprenant les modalités de cet article, laissant un délai d'un mois pour justifier d'une assurance (article 10.2 - Défaut d'assurance) et de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer (Article 10 : Clause résolutoire, 10.1 - Non paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie).

Un commandement de payer visant ces clauses et laissant un délai d'un mois pour justifier d'une assurance et de deux mois pour régler la somme en principal de 2.038,42 euros a été signifié le 21 août 2025.

Monsieur [C] [E] n'a pas justifié dans le délai d'un mois de l'assurance et n'a réglé aucune somme dans le délai de deux mois.

A défaut de justification d'une assurance dans le délai d'un mois, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies dès le 22 septembre 2025.

La résiliation est intervenue le 22 septembre 2025 et Monsieur [O] [E] est depuis occupant sans droit ni titre.

Il lui sera ordonné de quitter les lieux dans les deux mois d’un commandement de quitter les lieux, rien ne justifiant de supprimer ce délai en l’absence de preuve d’une mauvaise foi de sa part. A défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [O] [E] sera ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA ALTEAL produit un décompte du 27 février 2026 démontrant que Monsieur [O] [E] reste devoir la somme de 4.661,65 euros, mensualité de février 2026 comprise, après soustraction des frais mensuels de 7,62 euros (facturés à 14 reprises) non justifiés au dossier.

Monsieur [O] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.661,65 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 05 décembre 2025 sur la somme de 2.469,46 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, à défaut de prévision particulière dans le bail et conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [O] [E] sera également condamné au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 22 septembre 2025 au 28 février 2026 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [O] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALTEAL, Monsieur [O] [E] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,