TJ 31555, 21 mai 2026, RG 26/00922

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00922
N° Portalis DBX4-W-B7J-U6ET

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 21 Mai 2026

S.A. SOCIETE ALTEAL, ANCIENNEMENT DENOMMEE S.A [Localité 2] HABITAT,

C/

[W] [H] [B] épouse [P] [Q]
[F] [P] [Q]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire à
Me DUSAN

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 21 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 10 mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante initialement le 18 mai 2026 prorogée au 21 mai 2026, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. SOCIETE ALTEAL,
ANCIENNEMENT DENOMMEE S.A [Localité 2] HABITAT,
Prise en la personne de son représentant légal en exercice,
Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [W] [H] [B] épouse [P] [Q],
demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [P] [Q],
demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 2 août 2023, la SA ALTEAL a donné à bail à Monsieur [F] [P] [Q] et Madame [W] [H] [B] épouse [P] [Q] un appartement à usage d'habitation n°[Adresse 6] situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 546,47 euros, outre une provision sur charges mensuelle.

Le 21 août 2025, la SA ALTEAL a fait signifier à Monsieur [F] [P] [Q] et Madame [W] [H] [B] épouse [P] [Q] un commandement de justifier d’une assurance et de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA ALTEAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2025, la SA ALTEAL a ensuite fait assigner Monsieur [F] [P] [Q] et Madame [W] [H] [B] épouse [P] [Q] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion sans délai et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, outre la disposition des meubles du logement selon les dispositions du code des procédures civiles d’exécution, et leur condamnation solidaire au paiement :
- de la somme de 5.060,46 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 5 novembre 2025, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts selon les dispositions du bail et pour le surplus au taux légal à compter de l’assignation,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 765 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 8 décembre 2025.

A l’audience du 10 mars 2026, la SA ALTEAL, représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions écrites, par lesquelles elle demande :
- le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,
- la condamnation solidaire de Monsieur [F] [P] [Q] et Madame [W] [H] [B] épouse [P] [Q] au paiement de la somme de 5.876,67 euros (mensualités jusqu'à celle de février 2026 comprise) ;
- l’octroi à Monsieur [F] [P] [Q] et Madame [W] [H] [B] épouse [P] [Q] de délais de paiement à hauteur de 143,78 euros par mois, en plus du loyer,
- la suspension de la clause résolutoire pendant les délais de paiement, avec la prévision que le défaut de règlement d’une échéance entraînera le jeu de la clause résolutoire, la possibilité de poursuivre le paiement de l’intégralité de la dette et de poursuivre leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef,
- en cas de résiliation, leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charges, soit 667,45 euros, avec révision annuelle conforme au bail, de la résiliation jusqu'à la libération effective du logement,
- leur condamnation solidaire au paiement d'une somme de 765 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Au soutien de ses demandes, la SA ALTEAL fait valoir que les locataires ont repris contact et se sont engagés à solder leur dette par des versements de 143,98 euros en plus du loyer.

Monsieur [F] [P] [Q], comparant à l’audience, demande que sa dette soit réduite pour tenir compte du versement devant être réalisé par la CAF et demande l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire pour régler l’arriéré.

Au soutien de ses demandes, il explique que la CAF a réalisé un versement de régularisation de 1.400 euros qui doit être pris en compte. Il précisé qu’il vit avec sa femme et leurs trois enfants, qu’ils vivent grâce à son salaire de 1.600 à 1.800 euros par mois et aux 400 euros d’allocations de la CAF.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à personne le 8 décembre 2025, et Madame [W] [H] [B] épouse [P] [Q] n’est ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 8 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 décembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

A titre liminaire, il convient de relever que la SA ALTEAL n’a pas sollicité l’acquisition de la clause résolutoire sur le défaut d’assurance dans ses dernières conclusions et que sa demande tendant à voir accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire est exclusive d’une demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance, de sorte que ce point ne sera pas étudié.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 2 août 2023 contient une clause résolutoire (article 10. Clause résolutoire) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai d’une durée supérieure au délai légal a été librement consenti entre les parties et ne préjudicie pas aux droits du locataire, partie protégée par le délai légal, de sorte qu’il convient d’appliquer le délai de deux mois au lieu de celui de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six mois pour régler la somme de 3.576,32 euros a été signifié le 21 août 2025. Compte-tenu du délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du contrat reproduite dans le commandement de payer, c’est ce délai qu’il convient d’appliquer en lieu et place du délai de six semaines, indiqué par erreur.

Monsieur [F] [P] [Q] et Madame [W] [H] [B] épouse [P] [Q] n'ont réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 500 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 octobre 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA ALTEAL produit un décompte du 8 avril 2026 démontrant que Monsieur [F] [P] [Q] et Madame [W] [H] [B] épouse [P] [Q] restent devoir la somme de 4.271,33 euros, mensualité de février 2026 comprise. La mensualité de mars 2026, qui n’était pas exigible à la date de l’audience, et le paiement de la CAF pour le mois de mars 2026 ne sont pas inclus dans cette somme, d’autant que les paiements ont repris et que le restant dû pour le mois de mars 2026 sera réglé à la date de la présente décision.

Monsieur [F] [P] [Q] et Madame [W] [H] [B] épouse [P] [Q] seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.271,33 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2025, en l’absence de disposition du bail et conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [F] [P] [Q], démontrant la capacité des locataires à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 120 euros chacune et d'une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [F] [P] [Q] et du bailleur, les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [F] [P] [Q] et Madame [W] [H] [B] épouse [P] [Q] pourront faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [F] [P] [Q] et Madame [W] [H] [B] épouse [P] [Q] , parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALTEAL, Monsieur [F] [P] [Q] et Madame [W] [H] [B] épouse [P] [Q] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 août 2023 entre la SA ALTEAL et Monsieur [F] [P] [Q] et Madame [W] [H] [B] épouse [P] [Q] concernant un appartement à usage d'habitation n°248 situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 22 octobre 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [P] [Q] et Madame [W] [H] [B] épouse [P] [Q] à verser à la SA ALTEAL à titre provisionnel la somme de 4.271,33 euros (décompte arrêté au 8 avril 2026, incluant l’arriéré jusqu’au 28 février 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [F] [P] [Q] et Madame [W] [H] [B] épouse [P] [Q] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 120 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [F] [P] [Q] et Madame [W] [H] [B] épouse [P] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA ALTEAL puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [F] [P] [Q] et Madame [W] [H] [B] épouse [P] [Q] soient condamnés solidairement à verser à la SA ALTEAL une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [P] [Q] et Madame [W] [H] [B] épouse [P] [Q] à verser à la SA ALTEAL une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [P] [Q] et Madame [W] [H] [B] épouse [P] [Q] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 18 mai 2026 prorogé au 21 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,