TJ 31555, 21 mai 2026, RG 26/00895

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00895
N° Portalis DBX4-W-B7J-U6DB

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 21 Mai 2026

E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT, anciennement dénommé HABITAT [Localité 2],

C/

[Y] [O]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire à
[Localité 3]
HABITAT

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 21 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 10 mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante initialement le 18 mai 2026 prorogée au 21 mai 2026, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT, anciennement dénommé HABITAT [Localité 2],
Prise en la personne de son représentant légal en exercice,
Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Madame [N] [Z] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [O],
demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 12 mars 2015, l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [Y] [O] et à Madame [E] [R] un appartement à usage d'habitation (Bâtiment E, [Adresse 6]) situé [Adresse 7] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 372,87 euros et une provision sur charges mensuelle de 167,33 euros.

Par acte du 20 mars 2016, Madame [E] [R] a donné congé du bail, Monsieur [Y] [O] restant seul titulaire du bail.

Le 22 juillet 2025, l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [Y] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2025, l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 2.118,05 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, ainsi qu’aux paiements des échéances impayés ultérieures s’il y a lieu,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 décembre 2025.

A l’audience du 10 mars 2026, l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT, régulièrement représenté, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.859,50 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de février 2026 comprise. L'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT sollicite l'octroi de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois, en plus du loyer, et pour la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Monsieur [Y] [O] comparaît en personne, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 à 150 euros par mois en règlement de l'arriéré. Il expose qu'il est en train de soigner sa sciatique et qu'il pourra reprendre le travail par la suite. Il déclare qu’il perçoit le chômage à hauteur de 980 euros ainsi qu'une prime d'activité à hauteur de 314 euros par mois et devrait percevoir les allocations personnalisées au logement pour le mois de mars. Il indique ne pas avoir de personne à charge ni d'autres dettes.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 décembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1342-10 du Code civil, “le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.”

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le commandement de payer fait pour une somme supérieure à celle effectivement due demeure valable à hauteur de cette dernière somme (Cass. 3e civ., 27 oct. 1993, n°91-19.416).

Le bail conclu le 12 mars 2015 contient une clause résolutoire (article 4.3 LA RESILIATION SUR L'INITIATIVE DU BAILLEUR) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.356,38 euros a été signifié le 22 juillet 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Il apparaît toutefois que la somme de 400 euros a été payée le 18 juillet 2025 et n’apparait pas sur le décompte joint à l’acte daté du 15 juillet 2025. Il convient de déduire ce paiement antérieur à la délivrance du commandement de payer des sommes dues.

En outre, il apparaît qu’une partie des impayés est constituée par des mensualités d’assurance (147,11 euros) et des pénalités pour défaut de réponse à l’enquête biennale (167,64 euros). Dans la mesure où ces sommes ne sont pas mentionnées par l’article 24 au titre des dettes pouvant entraîner la résiliation de plein droit, le débiteur avait moins intérêt à les régler que ses loyers, charges et dépôt de garantie, de sorte que l’ensemble des paiements ont été imputés en priorité sur ceux-ci et que ces sommes sont restées impayées à la date du commandement de payer. Ces sommes, non-mentionnées par l’article 24 et par la clause résolutoire, ne doivent pas être prises en compte pour l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient donc de vérifier si le locataire s’est acquitté de la somme de 641,63 euros dans le délai de deux mois (somme due au titre des seuls loyers et charges à la date de délivrance du commandement de payer).

Monsieur [Y] [O] a réglé dans le délai de deux mois la somme de 930 euros, de sorte qu’il a réglé intégralement les sommes visées dans le commandement de payer au titre de ses loyers et charges impayés, en application de l’article 1342-10 du code civil.

Ainsi, la clause résolutoire n’est pas acquise. Le demandeur sera donc débouté de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, à ordonner l’expulsion et à fixer une indemnité d’occupation.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

L'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 10 mars 2026 démontrant que Monsieur [Y] [O] reste devoir la somme de 1.859,50 euros.

Monsieur [Y] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il a reconnue à l’audience (en ce compris s’agissant de l’assurance et des pénalités d’enquête).

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.859,50 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [Y] [O], démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 18 mensualités de 100 euros chacune et d'une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

Il n’y a pas lieu de suspendre la clause résolutoire, celle-ci n’ayant pas été acquise préalablement à ce que les délais soient accordés.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Y] [O], qui a obligé son bailleur à intenter une action en justice à son encontre, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT, Monsieur [Y] [O] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,