TJ 31555, 21 mai 2026, RG 25/03015

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03015
N° Portalis DBX4-W-B7J-UPFX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 21 Mai 2026

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DE HAUTE GARONNE,

C/

[A] [T]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire à
Me [Localité 2]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 21 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 10 mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante initialement le 18 mai 2026 prorogée au 21 mai 2026, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DE HAUTE GARONNE,
Prise en la personne de son représentant légal en exercice,
Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par Maître Véronique SALLES de la SCP D’AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [T],
demeurant [Adresse 5]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1 juillet 2014, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE HAUTE-GARONNE a donné à bail à Monsieur [A] [T] un appartement à usage d'habitation n°001 situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 240,33 euros et une provision sur charges mensuelle de 61,53 euros.

Le 22 janvier 2025, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE HAUTE-GARONNE a fait signifier à Monsieur [A] [T] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L’OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE HAUTE-GARONNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2025, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE HAUTE-GARONNE a ensuite fait assigner Monsieur [A] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 2.770,28 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 31 juillet 2025, somme à parfaire au jour de l'audience,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer contractuel qui s’élève à 358,11 euros, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le commandement de payer et le coût de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 août 2025.

L’audience a fait l’objet d’un renvoi à la demande de Monsieur [A] [T].

A l’audience du 10 mars 2026, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE HAUTE-GARONNE, représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.654,52 euros, pour inclure les paiements et mensualités jusqu'à celle de février 2026 comprise. L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE HAUTE-GARONNE demande également l'octroi de délai de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Monsieur [A] [T] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Monsieur [A] [T] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 70 euros par mois en règlement de l'arriéré. Il précise qu’il a 717 euros d’allocations de retour à l’emploi, qu’il a sollicité les APL et qu’il a déposé un dossier de surendettement avant la première audience, dont il attend le retour.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

Par note en délibéré autorisée, Monsieur [A] [T] a transmis la décision de la commission de surendettement du 27 février 2026, déclarant son dossier recevable et orientant le dossier vers un rétablissement personnel.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE HAUTE-GARONNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 août 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 1 juillet 2014 contient une clause résolutoire (article La résiliation) prévoyant la résiliation en cas d’impayés d’un montant au moins égal à trois loyers (déduction faite des APL), à défaut de régularisation dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.143,19 euros a été signifié le 22 janvier 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [A] [T] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 853 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 mars 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE HAUTE-GARONNE produit un décompte du 9 mars 2026 démontrant que Monsieur [A] [T] reste devoir la somme de 2.654,52 euros, mensualité de février 2026 comprise.

Monsieur [A] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.654,52 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.
Par dérogation, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le dossier de surendettement de Monsieur [A] [T] a été déclaré recevable le 27 février 2026.

Il a payé le dernier loyer courant avec les charges. S’il a proposé de régler sa dette par des versements de 70 euros, ce montant apparaît manifestement disproportionné par rapport à la réalité de ses revenus et à sa situation telle que relevée dans la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne.

Aussi, compte-tenu de sa situation, il convient d’autoriser Monsieur [A] [T] à se libérer du montant de la dette par le paiement de mensualités de 5 euros chacune jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

A la demande de Monsieur [A] [T], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [A] [T] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [A] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE HAUTE-GARONNE sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en équité.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,