TJ 31555, 21 mai 2026, RG 25/03042

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03042
N° Portalis DBX4-W-B7J-UPKR

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 21 Mai 2026

E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[R] [H] [Y]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire à
[Localité 3]
HABITAT

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 21 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 10 mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante initialement le 18 mai 2026 prorogée au 21 mai 2026, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE,
Prise en la personne de son représentant légal en exercice,
Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Madame [X] [Z] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [H] [Y],
demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 8 août 2023, l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [R] [H] [Y] un appartement à usage d'habitation n°269, situé [Adresse 6] [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 314,03 euros et une provision sur charges mensuelle de 90 euros.

Le 26 mars 2025, l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [R] [H] [Y] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2025, l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [R] [H] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 1.015,95 euros, ainsi qu’aux échéances postérieures impayées,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge, de la résiliation jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 juin 2025.

Appelé à l’audience du 2 décembre 2025, le dossier a fait l’objet d’un renvoi au 10 mars 2026 pour permettre la mise en place d’un plan d’apurement.

A l’audience du 10 mars 2026, l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [X] [Z], munie d'un pouvoir spécial de représentation, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.712,74 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de février 2026 comprise. L'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT demande également l'octroi de délai de paiement à hauteur de 100 euros par mois, en plus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées, même si le dernier paiement est de 400 euros et que le loyer n’a pas été réglé en totalité en février.

Monsieur [R] [H] [Y] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l'arriéré. Il explique qu’il n’a pas pu reprendre un paiement régulier des loyers pendant le renvoi, car il a envoyé de l’argent à sa famille au [Localité 4] et au Darfour, dans le but de leur permettre d’échapper aux bombardements et à la mort. Il fait valoir qu’il gagne 1.300 euros par mois grâce à un travaul en intérim, qu’il a une facture d’électricité et de gaz de 1.700 euros à régler et qu’il va payer 200 euros en mars pour avoir de nouveau l’eau chaude chez lui et qu’il a 138 euros de frais de transport mensuels pour se rendre au travail. Il ajoute qu’il est suivi par le SPIP et devrait avoir une détention à domicile sous surveillance électronique dans le logement en juin 2026.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 prorogé au 21 mai 2026 pour surcharge de travail du greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 juin 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 8 août 2023 contient une clause résolutoire (article 9.1. La résiliation de plein droit pour défaut de paiement) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai d’une durée supérieure au délai légal a été librement consenti entre les parties et ne préjudicie pas aux droits du locataire, partie protégée par le délai légal, de sorte qu’il convient d’appliquer le délai de deux mois au lieu de celui de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.090,95 euros a été signifié le 26 mars 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [R] [H] [Y] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 968,86 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mai 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

L'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 10 mars 2026 démontrant que Monsieur [R] [H] [Y] reste devoir la somme de 1.712,74 euros, mensualité de février 2026 comprise.

Monsieur [R] [H] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.712,74 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Monsieur [R] [H] [Y] a payé la somme de 400 euros en février 2026, couvrant le loyer intégral de janvier 2026 mais pas les charges locatives. Il s’est engagé à régler son loyer et ses charges courantes à l’avenir et les parties se sont accordés sur l’octroi de délais de paiement suspensifs, même si aucun paiement n’était intervenu pour le mois de février 2026, exigible au jour de l’audience.

Compte tenu de l’accord des deux parties, de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [R] [H] [Y], démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 17 mensualités de 100 euros chacune et d'une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [R] [H] [Y], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [R] [H] [Y] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [R] [H] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT, Monsieur [R] [H] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,