TJ 31555, 21 mai 2026, RG 25/03116

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03116
N° Portalis DBX4-W-B7J-UPZR

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 21 Mai 2026

S.A. [Adresse 4]

C/

[G] [Q]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire à
[Adresse 4]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 21 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 10 mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante initialement le 18 mai 2026 prorogée au 21 mai 2026, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. HLM DES CHALETS,
Venant aux droits de la CDC Habitat Social,
Prise en la personne de son représentant légal en exercice,
Dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Madame [F] [S] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Madame [G] [Q],
demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 février 2000, la société NOUVEAU LOGIS MÉRIDIONAL a donné à bail à Madame [G] [D] et Monsieur [V] [D] un appartement à usage d'habitation n°14, situé [Adresse 7] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 2.573,78 francs.

Par contrat du 11 avril 2007, la société NOUVEAU LOGIS MÉRIDIONAL a donné à bail à Madame [G] [D] et Monsieur [V] [D] un emplacement de garage n°19, situé [Adresse 8] à [Localité 2] pour un loyer de 52,40 euros et une provision sur charges de 0,88 euros.

Par acte notarié du 27 décembre 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a vendu à la S.A H.L.M [Localité 3], un ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] [Adresse 10], dont l'appartement occupé par Madame [G] [D].

Le 16 mai 2024, la S.A H.L.M [Localité 3] a fait signifier à Madame [G] [Q] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La S.A H.L.M [Localité 3] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, la S.A H.L.M [Localité 3] a ensuite fait assigner Madame [G] [Q] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé :
- constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 17 juillet 2024 et, en conséquence
- ordonner l'expulsion de Madame [G] [Q] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique en vertu des dispositions de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution,
- ordonner que faute pour Madame [G] [Q] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamner Madame [G] [Q] au paiement :
- à titre provisionnel de la somme de 3.425,72 euros, mensualité d'avril 2025 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de la présente assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
- des loyers et charges impayées du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,
- d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu'à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,
- de la somme de 500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 juin 2025.

A l’audience du 4 novembre 2025, la S.A H.L.M [Localité 3], représentée par Madame [B] [K], munie d'un pouvoir spécial de représentation, a maintenu les demandes de son assignation et actualisé le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.821,83 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle d’octobre 2025 comprise.
Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice remis à étude le 10 juin 2025, Madame [G] [Q] n’était ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026, celui ayant été prorogé au 30 janvier 2026.

Par jugement du 30 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection a réouvert les débats et a sollicité que la SA [Adresse 4] justifie du lien d'identité entre Madame [G] [Q] et Madame [G] [D] et du lien entre la société NOUVEAU LOGIS MÉRIDIONAL et la société CDC HABITAT SOCIAL.

A l’audience du 10 mars 2026, la SA HLM DES CHALETS, représentée par Madame [F] [U] [P], munie d'un pouvoir spécial de représentation, a maintenu ses demandes telles que figurant dans l’assignation, à l’exception de sa demande en paiement qu’elle a actualisée à la somme de 3.818,84 euros. Elle a justifié de l’extrait d’acte de mariage de Madame [G] [Q] épouse [D], mention faite du divorce inscrit le 30 mars 2011 sur l’acte de mariage, et du KBIS de la société CDC HABITAT SOCIAL, ayant absorbé la SA [Adresse 11].

Madame [G] [Q], convoquée par lettre recommandée avec avis de réception (revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé »), n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026 prorogé au 21 mai 2026 pour surcharge de travail du greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA HLM [Localité 3] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 mai 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 10 juin 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, le bail d’habitation conclu le 17 février 2000 contient une clause résolutoire (article 3 - Résiliation) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail de parking conclu le 11 avril 2007 est l’accessoire du bail d’habitation, étant conclu entre les mêmes parties et à [Localité 5]. Le bail comporte une clause résolutoire (article 3 – résiliation) prévoyant également un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer, conformément à la loi.

Un commandement de payer la somme de 2.714,88 euros a été signifié le 16 mai 2024. C’est à tort que ce commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail, a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Madame [G] [Q] a réglé la somme de 2.096,22 euros seulement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 juillet 2024.

Malgré la reprise du paiement des loyers courants, le juge ne peut pas accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire d’office. Ainsi, la résiliation est intervenue le 29 décembre 2024 et Madame [G] [Q] est depuis occupant sans droit ni titre. Il lui sera ordonné de quitter les lieux. A défaut, l’expulsion de Madame [G] [Q] sera ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

Il n’y a lieu de statuer sur le devenir de ses biens meubles, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution prévoyant leur sort.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA [Adresse 4] produit un décompte du 10 mars 2026 démontrant que Madame [G] [Q] reste devoir la somme de 3.818,84 euros, mensualité de février 2026 comprise.

Madame [G] [Q] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.818,84 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024 sur la somme de 2.714,88 euros, du 10 juin 2025 sur la somme de 3.425,72 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [G] [Q] sera également condamnée au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 17 juillet 2024 au 28 février 2026 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [G] [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Toutefois, la SA HLM [Localité 3] sera débouté de sa demande concernant les dépens au titre des actes conservatoires, hypothétiques et non-justifiés à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM [Localité 3], Madame [G] [Q] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,