TJ 31555, 21 mai 2026, RG 25/02352

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02352
N° Portalis DBX4-W-B7J-UJ2O

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 21 Mai 2026

S.A. CITE JARDINS

C/

[D] [G]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire à
Me BAYSSET

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 21 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 10 mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante initialement le 18 mai 2026 prorogée au 21 mai 2026, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CITE JARDINS,
Prise en la personne de son représentant légal en exercice,
Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Benoît SCHINTONE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [D] [G],
demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 11 juillet 2013, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Madame [D] [G] une maison à usage d'habitation située [Adresse 6], [Localité 2] pour un loyer mensuel de 504,24 euros et une provision sur charges mensuelle de 27 euros, outre une redevance de 11,73 euros par mois pour un contrat d'entretien multiservices.

La SA CITE JARDINS a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d'impayés de loyer le 01 octobre 2022.

Madame [D] [G] a déposé un dossier de surendettement, déclaré recevable le 9 février 2023. Des mesures imposées ont été décidées le 11 mai 2023 et ont été validées le 10 juillet 2023, avec une entrée en vigueur au plus tard le dernier jour du mois suivant le 10 juillet 2023. La dette locative devait être réglée par des versements de 547,61 euros pendant 6 mois.

Par courrier recommandé du 12 septembre 2023 (reçu le 31 octobre 2023 au vu du cachet de la poste), la SA CITE JARDINS a mis en demeure Madame [D] [G] de régler la somme de 2.627,05 euros sous quinze jours, représentant les loyers impayés de juin 2023, la mensualité du plan de juillet 2023, le loyer de juillet 2023, le loyer d’août 2023 et la mensualité du plan de septembre 2023, à peine de caducité du plan.

Le 20 novembre 2023, la SA CITE JARDINS a fait signifier à Madame [D] [G] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Madame [D] [G] a déposé un nouveau dossier de surendettement, déclaré recevable le 25 avril 2024. Des mesures imposées ont été décidées le 11 mai 2023 et ont été validées le 13 novembre 2024, avec une entrée en vigueur au plus tard le dernier jour du mois suivant le 13 novembre 2024. La dette locative devait être réglée prioritairement par des versements pendant 13 mois.

Par courrier recommandé du 13 février 2025 (avisé et non réclamé), la SA CITE JARDINS a mis en demeure Madame [D] [G] de régler la somme de 728,39 euros sous quinze jours, représentant les mensualités impayées de janvier et février 2025, à peine de caducité du plan.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2025, la SA CITE JARDINS a ensuite fait assigner Madame [D] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme provisionnelle de 9.598 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 27 mars 2025, somme à parfaire au jour de l'audience,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer conventionnel et à la provision sur charge, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 avril 2025.

A l’audience du 14 octobre 2025, la SA CITE JARDINS, représentée par son conseil, a maintenu sa demande et actualisé sa demande en paiement à la somme de 11.845,23 euros, en s’opposant aux délais de paiement.

Madame [D] [G] a comparu et a expliqué qu’elle reconnaissait sa dette, voulait rester dans les lieux et proposait de payer 800 euros par mois, pour payer son loyer et l’arriéré de sa dette. Elle a déclaré que son mari était décédé, puis son père 8 mois après, que sa fille s’était fait violer et qu’elle avait sombré dans une dépression. Elle a ajouté qu’elle était en lien avec une assistante sociale et une conseillère financière, qu’elle avait déposé un dossier de surendettement une semaine auparavant et qu’elle envisageait également une curatelle.

Le juge a ordonné un renvoi du dossier pour que Madame [D] [G] puisse justifier de la reprise du paiement des loyers courants.

A l’audience du 9 décembre 2025, la SA CITE JARDINS, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé sa demande en paiement à la somme de 12.880,51 euros, en s’opposant aux délais de paiement.

Madame [D] [G] a comparu et a expliqué qu’elle reconnaissait sa dette et voulait rester dans les lieux avec des délais de paiement suspensifs de sa dette. Elle a réitéré ses explications sur sa situation personnelle. Elle a déclaré qu’elle avait payé 200 euros pour le dernier loyer et que son dossier de surendettement avait été déclaré recevable.

Le juge a ordonné un renvoi du dossier pour que Madame [D] [G] puisse justifier de la reprise intégrale du paiement des loyers courants et de la décision de la commission de surendettement.

A l’audience du 10 mars 2026, la SA CITE JARDINS, représentée par son conseil, a maintenu les demandes de son assignation et actualisé le montant de sa demande en paiement à la somme de 13.594,28 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de février 2026 comprise. La SA CITE JARDINS s’est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, en dépit du paiement du dernier loyer courant et de la décision de recevabilité du dossier de surendettement, compte-tenu des précédents plans de surendettement non-respectés.

Madame [D] [G] a comparu en personne et demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant et une mensualité pour son arriéré locatif, pour un montant total de 800 euros par mois. Elle a expliqué qu’elle avait 1.800 euros de salaire, 600 euros de la CAF et 465 euros de pension de réversion, soit environ 3.000 euros par mois. Elle a fait valoir qu’elle avait deux enfants de 17 ans et 19 ans à charge.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 prorogé au 21 mai 2026 pour surcharge de travail du greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CITE JARDINS justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 01 octobre 2022, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le commandement de payer fait pour une somme supérieure à celle effectivement due demeure valable à hauteur de cette dernière somme (Cass. 3e civ., 27 oct. 1993, n°91-19.416).

L’article L733-16 du code de la consommation prévoit que les créanciers auxquels les mesures imposées par la commission en application des articles L.733-1, L.733-4 et L.733-7 ou celles prises par le juge en application de l'article L.733-13 sont opposables ne peuvent exercer des procédures d'exécution à l'encontre des biens du débiteur pendant la durée d'exécution de ces mesures.

En cas d'inexécution par le débiteur des mesures recommandées homologuées, le créancier ne recouvre le droit de pratiquer des mesures d'exécution que dans le cas où il est mis fin au plan soit par une décision du juge statuant en matière de surendettement soit par l'effet d'une clause résolutoire prévue par ces mesures ou par l'ordonnance les homologuant (Civ. 2e, 9 janv. 2020, no 18-19.846).
Le bail conclu le 11 juillet 2013 contient une clause résolutoire (article La résiliation pour défaut de paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Si Madame [D] [G] bénéficiait de mesures imposées par la commission de surendettement validées le 10 juillet 2023, son bailleur l’a mise en demeure de régler l’arriéré de mensualités du plan de surendettement dans le délai de 15 jours, conformément à la clause de caducité prévue par la décision sur les mesures imposées, par courrier recommandé reçu le 31 octobre 2023. Il apparaît que le bailleur s’est trompé quant à la date de début du plan et a demandé une mensualité pour le mois de juillet 2023, alors que Madame [D] [G] pouvait payer la première mensualité jusqu’au 31 août 2023. Il ressort du décompte produit par le bailleur que Madame [D] [G] a effectivement réglé les trois premières mensualités prévues par le plan le 30 août 2023, le 29 septembre 2023 et le 27 octobre 2023. Dans la mesure où elle a réglé l’ensemble des mensualités exigibles selon la décision fixant les mesures imposées dans les délais, le plan n’a pu être atteint par la caducité et devait se poursuivre.

En revanche, il apparaît que Madame [D] [G] n’a pas réglé ses loyers de juin 2023, juillet 2023, août 2023, septembre 2023 et octobre 2023, non-compris dans le plan de surendettement et exigibles en plus de la mensualité de 547,65 euros. Le bailleur pouvait ainsi délivrer un commandement de payer pour ces mensualités, à hauteur de 2.541,25 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 4.380,88 euros a été signifié le 20 novembre 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat. C’est à tort que le bailleur a inclus des sommes comprises dans les mesures imposées, non caduc, de sorte qu’il convient de vérifier si la locataire s’est acquittée de la somme de 2.541,25 euros représentant l’arriéré exigible de loyers et charges de juin 2023 à octobre 2023.

Madame [D] [G] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 500 euros. A défaut de paiement total de la somme visée à juste titre dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 janvier 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA CITE JARDINS produit un décompte du 4 mars 2026 démontrant que Madame [D] [G] reste devoir la somme de 13.441,45 euros, mensualité de février 2026 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Madame [D] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 13.441,45 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.
Par dérogation, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le dossier de surendettement de Madame [D] [G] a été déclaré recevable le 5 décembre 2025.

Dans la mesure où elle a payé le dernier loyer courant, il convient d’autoriser Madame [D] [G] à se libérer du montant de la dette par le paiement de 33 mensualités de 400 euros chacune et d'une 34ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ou jusqu’à la décision de la commission de surendettement ou du juge du surendettement.

A la demande de Madame [D] [G], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [D] [G] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [D] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CITE JARDINS, Madame [D] [G] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,