TJ 31555, 21 mai 2026, RG 26/00925

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00925
N° Portalis DBX4-W-B7J-U6E4

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 21 Mai 2026

S.A. SOCIETE ALTEAL, ANCIENNEMENT DENOMMEE S.A [Localité 2] HABITAT,

C/

[W] [Q]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire à
Me DUSAN

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 21 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 10 mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante initialement le 18 mai 2026 prorogée au 21 mai 2026, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. SOCIETE ALTEAL,
ANCIENNEMENT DENOMMEE S.A [Localité 2] HABITAT,
Prise en la personne de son représentant légal en exercice,
Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Madame [W] [Q],
demeurant [Adresse 5]

Représenté par Maître Léopoldine BARREIRO, avocat au barreau de PAU substituée par Maître Anne PROUTEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 6 août 2019, la SA ALTEAL a donné à bail à Madame [W] [Q] un appartement à usage d'habitation n°104 et un emplacement de stationnement situés [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 387,98 euros pour le logement et 20 euros pour le stationnement et une provision sur charges mensuelle d’un montant non-spécifié dans le bail.

Le 21 août 2025, la SA ALTEAL a fait signifier à Madame [W] [Q] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2025, la SA ALTEAL a ensuite fait assigner Madame [W] [Q] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, la disposition de ses meubles selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 782,16 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 12 novembre 2025, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts conformément aux dispositions du bail sur les loyers et accessoires et pour le surplus au taux légal à compter de l’assignation,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 782,16 euros, avec indexation conforme au bail, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 765 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 5 décembre 2025.

A l’audience du 10 mars 2026, la SA ALTEAL, représentée par son conseil, dépose son dossier et se réfère à ses dernières conclusions. Elle demande :
- le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,
- la condamnation de Madame [W] [Q] au paiement de la somme de 202,10 euros, mensualité de février 2026 incluse,
- l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à Madame [W] [Q], à hauteur de 20 euros par mois en plus du loyer en cours,
- la prévision qu’en cas de défaut de règlement d’une seule échéance, la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité et le jeu de la clause résolutoire reprendra, avec la possibilité de poursuivre l’expulsion de Madame [W] [Q],
- en cas de reprise du jeu de la clause résolutoire, la condamnation solidaire de Madame [W] [Q] à une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 547,83 euros, avec indexation conforme au bail, jusqu'à la libération effective du logement,
- la condamnation de Madame [W] [Q] au paiement d'une somme de 765 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La SA ALTEAL fait valoir que Madame [W] [Q] a repris contact avec elle après la délivrance de l’assignation et qu’un plan d’apurement de la dette a été convenu entre les parties.

Madame [W] [Q], représentée par son conseil, dépose son dossier et sollicite par ses conclusions :
- l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, jusqu’à apurement de sa dette locative de 202,10 euros,
- la suspension de la clause résolutoire présente dans le bail pendant les délais accordés et la prévision que si les délais sont intégralement respectés, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,
- le rejet de la demande d’article 700 du code de procédure civile de la SA ALTEAL,
- la prévision que les dépens seront laissés à la charge de chaque partie.

Au soutien de ses demandes, Madame [W] [Q] fait valoir qu’elle n’a pas pu apurer le commandement de payer dans les délais, mais qu’elle s’est rapprochée de son bailleur dès le 18 octobre 2025 pour convenir d’un plan d’apurement. Elle ajoute qu’elle a respecté le plan convenu jusque là et que la procédure d’expulsion n’était pas utile.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 5 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 décembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 6 août 2019 contient une clause résolutoire (article 10. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 662,10 euros a été signifié le 21 août 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [W] [Q] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 120,98 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 octobre 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA ALTEAL produit un décompte du 27 février 2026 démontrant que Madame [W] [Q] reste devoir la somme de 202,10 euros, mensualité de février 2026 comprise. Madame [W] [Q] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue dans ses conclusions.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 202,10 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience, du plan signé le 5 décembre 2025 par les parties et des propositions de règlements formulées par Madame [W] [Q], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 4 mensualités de 50 euros chacune et d'une 5ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [W] [Q] et de la SA ALTEAL, les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [W] [Q] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [W] [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de dispenser Madame [W] [Q] du paiement des sommes exposées par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,