TJ 31555, 27 mai 2026, RG 26/00863

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00863
N° Portalis DBX4-W-B7K-U52S

JUGEMENT

N° B

DU : 27 Mai 2026

S.A. [Adresse 4] [Localité 2], représentée par son président directeur général

C/

[R] [J]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire à
[Adresse 5]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le mercredi 27 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 16 mars 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. HLM [Localité 2],
Prise en la personne de son représentant légal en exercice,
Dont le siège social est sis [Adresse 6]

Représentée par Madame [W] [E] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Madame [R] [J],
demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 septembre 2019, la S.A HLM [Localité 2] a donné à bail à Madame [R] [J] un appartement à usage d’habitation (Villa 3) situé [Adresse 8] [Localité 3] pour un loyer mensuel de 409,01 euros et une provision sur charges mensuelle de 36,76 euros. Un état des lieux d'entrée a été réalisé le 23 septembre 2019.

Madame [R] [J] a quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été réalisé le 2 avril 2024, en présence de Madame [R] [J] et de la S.A HLM [Localité 2].

Une mise en demeure de régler la somme de 2036,64 euros a été adressée par la S.A HLM DES CHALETS à Madame [R] [J] par lettre recommandée du 17 juin 2024, distribuée le 24 juin 2024.
Une seconde mise en demeure a été adressée par la S.A HLM [Localité 2] à Madame [R] [J] par lettre recommandée du 18 décembre 2024, lui demandant de régler la somme de 2036,64 euros dans un délai de huit jours. L'accusé de réception a été retourné avec la mention "pli avisé et non réclamé".

Par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2026, la S.A HLM [Localité 2] a ensuite fait assigner Madame [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] pour obtenir sa condamnation au paiement :

- de la somme de 1975,04 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi que des frais de remise en état après déduction du dépôt de garantie,
- d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’audience du 16 mars 2026, la S.A HLM [Localité 2], valablement représentée, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1800 euros, indiquant que cette somme correspond au reliquat de la somme due au titre des réparations locatives, pour inclure les paiements réalisés depuis l'assignation. Il est précisé qu’un échéancier a été mis en place et est respecté depuis deux mois par Madame [J], qui rembourse 100 euros par mois. La S.A HLM [Localité 2] sollicite l’octroi de délais de paiement conformes à l’échéancier mis en place.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile le 2 février 2026, Madame [R] [J] n'est ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT AU TITRE DES REPARATIONS LOCATIVES

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».

En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.
Il résulte de l’ensemble de ces articles que le locataire est tenu des réparations locatives dont l’existence est démontrée par le bailleur et qui lui sont imputables, en ce qu’elles excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et ne résultent pas d’un usage normal des lieux.

Il y a lieu de rechercher si les dégradations alléguées sont imputables à la vétusté, à la carence du locataire ou les deux à la fois. La vétusté implique une lente dégradation des lieux résultant d’un écoulement du temps assez long. L’usure normale des peintures, papiers peints et parquets doit être assimilée à la vétusté après plusieurs années d’occupation.

La vétusté du bien loué ne peut être invoquée par le preneur que si son état ou son aggravation ne résultent pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien, qui lui serait imputable et dont la preuve incombe au bailleur.

En l'espèce, le bailleur produit un état des lieux d'entrée contradictoire en date du 23 septembre 2019 et un état des lieux de sortie contradictoire en date du 2 avril 2024.

L'état des lieux d'entrée contradictoire versé aux débats mentionne que le logement était en état neuf. Il n'est fait aucune observation particulière quant à l'état du logement et des équipements.
En revanche, l'état des lieux de sortie réalisé contradictoirement et signé par Madame [R] [J] le 2 avril 2024 mentionne un certain nombre de traces et dégradations.

En l'espèce, la S.A HLM [Localité 2] sollicite la somme de 1806,13 euros au titre des réparations locatives qu’elle décompose selon les postes suivants :
Nettoyage dans la cuisine: 16,50 euros et 115,50 euros Menuiserie dans la cuisine (remplacement tablier PVC blanc): 214,50 euros Peinture dans la cuisine : 85,36 euros ( correspondant à 50% de la dépense, mis à la charge de la locataire)Menuiserie dans le séjour(remplacement tablier PVC blanc):536,24 euros Masticage du trou dans la porte de la salle de bain: 30,80 euros Peinture de la porte de la salle de bain: 19,65 eurosPeinture de l'entrée: 36,96 euros(correspondant à 50% de la dépense mis à la charge de la locataire)Dépose et pose de la tapisserie dans la chambre 2: 112,66 euros (correspondant à 50% de la dépense mis à la charge de la locataire)Dépose et pose du sol PVC dans la chambre 2: 184,89 euros (correspondant à 67% de la dépense mis à la charge de la locataire)Dépose et pose de la tapisserie dans la chambre 1: 112,66 euros (correspondant à 50% de la dépense mis à la charge de la locataire)Dépose et pose du sol PVC dans la chambre 1: 158,70 euros (correspondant à 67% de la dépense mis à la charge de la locataire)Peinture du dégagement + placard: 45,70 euros (correspondant à 50% de la dépense mis à la charge de la locataire)Remplacement de deux clés de boîte aux lettres: 24 eurosRemplacement de deux clés organigramme: 100 euros Remplacement d'une clé de portillon/ portail: 12 euros
Pour justifier de ses demandes, la S.A HLM DES CHALETS produit les deux états des lieux, d'entrée et de sortie, réalisés contradictoirement en présence de Madame [J],une facture de serrurerie datée du 24 mai 2024, une facture de réparation des volets roulants du 8 avril 2024, une facture de la SARL FGC DECO du 25 avril 2024 pour les travaux de peinture, de détapissage, de pose du papier peint, de masticage et de nettoyage.

S'agissant de la cuisine, l'état des lieux de sortie mentionne que logement est partiellement nettoyé, que l'évier est sale, qu'une lame est cassée sur le volet roulant, et qu'au titre de la peinture, il est constaté de nombreux trous à reboucher et à repeindre. Il est produit les factures de nettoyage et de peinture, ainsi que de réparation des volets roulants. Il convient de relever que l'état d'hygiène insuffisant justifie les travaux de nettoyage entrepris. En outre, s'agissant du remplacement du volet roulant dégradé, il est également justifié qu'il soit mis à la charge de la locataire, en ce qu'il ne peut résulter de l'usure normale du bien. Les travaux de peinture concernant la cuisine n'ont pas été mis en totalité à la charge de la locataire, mais uniquement à hauteur de 50%, ce qui apparaît proportionné pour tenir compte de la vétusté inhérente à la durée de location (plus de 4 ans) mais également des dégradations dans les murs, à savoir les trous non rebouchés, qui imposent une reprise des murs, et justifient la participation de la locataire, responsable de ces trous, aux frais de travaux de peinture, qui sont justifiés.

S'agissant du séjour, l'état des lieux de sortie mentionne que le volet roulant est dégradé (lame cassée). Il convient de relever que la facturation des frais de réparation du volet roulant est justifiée pour les mêmes motifs que s'agissant de la cuisine.

S'agissant de la salle de bains, l'état des lieux de sortie mentionne un trou dans la porte, qui est recensé au titre des dégradations sur la menuiserie et sur la peinture. Cette dégradation ne relève pas de l'usure normale des lieux et suppose un acte positif de la part de la locataire, de sorte que les travaux réalisés de masticage et de peinture de la porte sont justifiés.

S'agissant de l'entrée, l'état des lieux de sortie ne fait état d'aucune dégradation ou défaut d'entretien. Par conséquent, il n'est pas justifié que les frais de reprise de la peinture de l'entrée soient mis à la charge de la locataire, de surcroît après plus de 4 ans de location.

S'agissant des deux chambres, il est constaté dans l'état des lieux des dégradations sur la peinture et la tapisserie. Il est indiqué pour les deux chambres que la tapisserie est déchirée, et il est mentionné la présence de dessins pour la chambre 2, et de traces et de dessins pour la chambre 1. S'agissant du sol en PVC, il est décrit comme "brûlé" dans la chambre 2, et "déchiré" dans la chambre 1.
Ces éléments ne peuvent être considérés comme correspondant à l'usure normale qui pouvait résulter de l'occupation des lieux, à l'exception des traces en fonction de leur nature. Il convient de relever que les travaux de changement de la tapisserie n'ont été imputés à la locataire par le bailleur qu'à hauteur de 50%, et à hauteur de 67% pour les sols.
Les travaux effectués pour les deux chambres sont justifiés, et la part retenue comme devant être mise à la charge de la locataire est proportionnée en ce qu’elle tient compte de l’existence d’une usure qui ne lui est pas imputable, mais également des actes de dégradations qui ont impliqué un défaut d’entretien ou de vigilance, comme les déchirures et dessins sur la tapisserie et les brûlures au sol, qui relèvent d’actes positifs qui ne peuvent être considérés comme relevant de l’usage habituel du bien loué.

S'agissant du dégagement et du placard, il est relevé dans l'état des lieux de sortie " des traces sur l'ensemble et peinture grossière à l'étage". A défaut de productions de photographies ou de plus amples précisions quant à la "peinture grossière à l'étage", il n’est pas démontré que la présence de traces ou la peinture évoquée nécessitaient de reprendre la peinture de l’ensemble du dégagement, et ne démontre pas davantage qu’une solution de remise en état moins coûteuse, tel un lessivage des murs, n’aurait pas été suffisant.
Ainsi, il convient de relever que les frais afférant aux travaux de peinture réalisés dans le dégagement ne peuvent être mis à la charge de la locataire.

Enfin, la différence entre l’état des lieux d’entrée et de sortie permet de confirmer le nombre et le type de clés manquantes qui n’ont pas été remises par la locataire à sa sortie, de sorte que les sommes facturées à ce titre sont justifiées.

Ainsi, il convient de déduire de la somme demandée au titre des réparations locatives (1800 euros au jour de l'audience), les sommes de 36,96 euros correspondant aux travaux réalisés dans l'entrée et de 45,70 euros correspondant aux travaux réalisés dans le dégagement.

Aussi, il convient de condamner Madame [R] [J] à payer la somme de 1717,34 euros au titre des réparations locatives.

II. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n'a pas vocation à s'appliquer, compte-tenu de la fin du bail. En revanche, l'article 1345-3 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La S.A HLM [Localité 2], représentée à l'audience, a indiqué qu'un accord a été conclu et qu'un paiement échelonné a été mis en oeuvre depuis le mois de février 2026, à hauteur de 100 euros par mois, réglés par Madame [J] en apurement de la dette. La S.A HLM [Localité 2] sollicite ainsi que des délais de paiement conformes à cet accord soient accordés à Madame [J], qui a respecté l'échéancier depuis sa mise en oeuvre.

Afin de tenir compte de sa situation respective des parties, et compte tenu de l'accord trouvé entre elles pour un apurement progressif de la dette, il convient d'accorder à Madame [R] [J] des délais de paiement pendant 18 mois, avec 17 mensualités de 100 euros et une 18ème mensualité soldant le reste de la dette.
III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [R] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A HLM [Localité 2], Madame [R] [J] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,