TJ 31555, 21 mai 2026, RG 26/00927

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00927
N° Portalis DBX4-W-B7K-U6FB

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 21 Mai 2026

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,

C/

[T] [Y]

S.A. ALTEAL

Expédition revêtue de
la formule exécutoire à
Me [J]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 21 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 10 mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante initialement le 18 mai 2026 prorogée au 21 mai 2026, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,
Prise en la personne de son représentant légal en exercice,
Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Ayant comme conseil la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE
Non comparante, ni représentée

ET

DÉFENDERESSE

Madame [T] [Y],
demeurant [Adresse 5]

Comparante en personne

PARTIE INTERVENANTE

La S.A. ALTEAL,
Venant aux droits de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,
Prise en la personne de son représentant légal en exercice,
Dont le siège social est sis [Adresse 6]

Représentée par Maître Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 18 janvier 2017, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [T] [Y] et à Monsieur [W] [G] un appartement à usage d'habitation n°0044 et un garage n°44, situé [Adresse 7], [Localité 2] pour des loyers mensuels de 448,53 euros pour le logement et 39,37 euros pour le garage et une provision sur charges mensuelle de 50,93 euros.

Monsieur [W] [G] a donné congé 31 mai 2024, par courrier reçu le 4 juin 2024 par son bailleur.

Le 9 septembre 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Madame [T] [Y] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 septembre 2025.

Selon acte de vente du 28 novembre 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a vendu à la SA ALTEAL l’ensemble immobilier désigné [Adresse 8] » situé [Adresse 9], avec des clauses prévoyant la prise de jouissance du bien au 1er janvier 2026 et la transmission des actions ouvertes contre les locataires à cette même date, par l’effet d’une subrogation.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Madame [T] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, la suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux, outre la disposition des meubles du logement en cas d’expulsion ou d’abandon des lieux, et sa condamnation :
- à fournir son avis d’imposition et l’enquête associée sur ses ressources, le cas échéant,
- au paiement de la somme de 2.407,55 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 14 novembre 2025, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu'à la libération effective du logement,
- au paiement d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la saisine CCAPEX.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 9 décembre 2025.

A l’audience du 10 mars 2026, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE ne comparaît pas.

La SA ALTEAL intervient volontairement, représentée par Maître [U] [J], et se réfère à ses conclusions écrites, par lesquelles elle demande :
- l’acquisition de la clause résolutoire,
- l’expulsion de Madame [T] [Y] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- sa condamnation au paiement de la somme de 3.055,59 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 5 mars 2026,
- au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu'à la libération effective du logement,
- sa condamnation au paiement d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Oralement, la SA ALTEAL explique qu’elle est subrogée dans les droits de l’ancien bailleur et demande également l'octroi de délai de paiement à hauteur de 100 euros par mois, en plus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées, compte-tenu de l’accord trouvé entre les parties.

Madame [T] [Y] comparaît en personne et indique qu’elle a fait un versement de 100 euros le 10 mars 2025, qui n’apparaît pas sur le décompte du 5 mars 2026 produit à l’audience. Madame [T] [Y] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l'arriéré.
Elle explique qu’elle est désormais diplômée depuis janvier 2026 et travaille comme aide-soignante, avec des vacations de nuit. Elle indique qu’elle perçoit 2.080 euros de salaire et 200 euros de pension alimentaire, pour sa fille à charge.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est relevé que l’acte de vente entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et la SA ALTEAL prévoit en son article 7.4. que l’acquéreur reprendra intégralement toutes les sommes dues par les locataires et non-payées au 31 décembre 2025 et sera subrogé dans les droits du vendeur à compter de l’entrée en jouissance du bien, soit le 1er janvier 2026, pour tous les droits et actions relatifs aux baux en cours, en ce compris les résiliations et les créances locatives.

Ainsi, la SA ALTEAL justifie de sa substitution légitime dans les droits et actions de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 9 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA ALTEAL justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 décembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 18 janvier 2017 contient une clause résolutoire (article 6.2. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.904,44 euros a été signifié le 9 septembre 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [T] [Y] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 1.730,83 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 novembre 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA ALTEAL produit un décompte du 11 mars 2026 démontrant que Madame [T] [Y] reste devoir la somme de 2.955,69 euros, mensualité de février 2026 comprise, après soustraction du paiement de 100 euros dont il a bien été justifié.
Madame [T] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette pour le surplus, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.955,69 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2025 sur la somme de 2.407,55 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience et des propositions de règlements formulées par Madame [T] [Y], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 29 mensualités de 100 euros chacune et d'une 30ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [T] [Y], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [T] [Y] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [T] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALTEAL, Madame [T] [Y] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,