TJ 31555, 27 mai 2026, RG 26/00868

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00868
N° Portalis DBX4-W-B7K-U526

JUGEMENT

N° B

DU : 27 Mai 2026

[N] [Q]

C/

[M] [I]
[K] [G]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire à
Me BARTHET

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le mercredi 27 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 16 mars 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [N] [Q],
demeurant [Adresse 4]

Représentée par Maître Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [M] [I],
demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Monsieur [K] [G],
demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE
Madame [N] [Q] a donné à bail à Madame [D] [I] et à Monsieur [K] [G] un appartement à usage d’habitation (porte 52) et un parking (n°194) situés [Adresse 6], par contrat en date du 4 juin 2002, moyennant un loyer mensuel initial de 545 euros et 85,83 euros de provision sur charges.
Par acte de commissaire de justice du 31 décembre 2025, Madame [N] [Q] a fait assigner Madame [D] [I] et à Monsieur [K] [G] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir :
le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [I] et Monsieur [G] en raison de l’inexécution répétitive de leur obligation de payer les loyers et charges,l’expulsion des locataires et toute personne se trouvant dans les lieux de leur chef et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, la condamnation solidaire de Madame [I] et Monsieur [G] au paiement de la somme de 4767,65 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 2 décembre 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, la condamnation solidaire de Madame [I] et Monsieur [G] au paiement d’une indemnité d’occupation égale à 125% du montant du loyer conformément à l’article F du bail, revalorisé et augmenté des charges et taxes à échoir, dans les mêmes conditions, tel que prévu par le contrat résilié jusqu’à reprise des lieux par le bailleur, la condamnation solidaire deMadame [I] et Monsieur [G] au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par Madame [Q], la condamnation solidaire de Madame [I] et Monsieur [G] au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la condamnation solidaire de Madame [I] et Monsieur [G] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais et honoraires de l’huissier et de notification à la Préfecture. A l’audience du 16 mars 2026, Madame [N] [Q], représentée par son conseil, a maintenu les demandes de son assignation, à l’exception de la demande en paiement de l’arriéré locatif, puisqu’il est indiqué que la dette a été réglée et que le compte locatif est désormais créditeur de 17 euros.
Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail, Madame [N] [Q] invoque les dispositions de l’article 1728 du code civil, et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dont les locataires sont régulièrement en violation. Elle indique ainsi que Madame [D] [I] et Monsieur [K] [G] ne s’acquittent pas régulièrement du paiement des loyers et des charges, que la présente procédure est la 10ème procédure qu’elle a dû engager à ce titre, et rappelle les précédentes procédures et décisions rendues, dont la dernière date du 30 juin 2025. Elle indique que les locataires ont cessé de s’acquitter des loyers suite à la notification de cette dernière décision de justice, et n’ont repris le paiement qu’un mois ou 15 jours avant l’audience. Elle estime que les locataires cessent de régler le loyer lorsqu’ils n’y sont plus contraints. Elle fait état de retards systématiques dans le paiement, et sollicite de ce fait la résiliation du bail en application des articles 1217 et 1229 et suivants du code civil pour violation grave et réitérée de l’obligation de paiement du loyer qui est payable d’avance et dû chaque mois. Elle justifie la demande de dommages et intérêts par l’existence d’un préjudice moral et financier, et par la nécessité de prendre de l’avance sur les loyers qui ne seront pas payés.

Madame [D] [I] et Monsieur [K] [G] comparaissent en personne à l’audience. Ils s’opposent à la résiliation du bail et se réfèrent oralement à leurs écritures. Ils indiquent avoir réalisé des travaux au sein du logement pour un montant total de 15000 euros, en raison du mauvais état de l’appartement. Ils disent régler le loyer quand ils ont les fonds disponibles pour ce faire. Ils précisent avoir connu des problèmes de santé ayant entraîné des difficultés financières, et ajoutent que Madame [I] est en ALD jusqu’en 2030. Ils indiquent que leur situation financière est assainie depuis janvier 2025, par le règlement de leurs créances, ce qui a conduit à un désistement de l’URSSAF de la procédure engagée à leur encontre. Ils affirment être propriétaires de deux biens immobiliers qui sont en vente, une de ces deux ventes ayant été réalisée récemment en date du 7 janvier 2026. Ils indiquent avoir reçu le prix de la vente, ce qui leur a permis de régulariser l’impayé de loyers par un versement de 9000 euros. Monsieur [G] indique qu’il va poursuivre une activité professionnelle. Ils font valoir être désormais en capacité de payer le loyer avec régularité, du fait des économies qu’ils vont constituer suite à la vente immobilière intervenue. Ils mettent en avant que Madame [Q] dispose de plusieurs biens immobiliers. Ils sollicitent de pouvoir rester dans les lieux, mettant en avant que la location de cet appartement leur permettant d’assister un membre de la famille résidant dans le même immeuble et souffrant d’un handicap lourd. Ils sollicitent également la limitation du montant dû sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Ils sollicitent le rejet de la demande de dommages et intérêts qu’ils considèrent comme disproportionnée compte tenu de la situation financière de Madame [Q].
La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I. SUR LA RÉSILIATION :
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par la voie électronique le 5 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la présente espèce.
L’action est donc recevable.
- sur le prononcé de la résiliation du bail :
Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée (L. no 2014-873 du 4 août 2014, art. 26) « raisonnablement », et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »
L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise également que “le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)”.
Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location.
Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave.
En l’espèce, la bailleresse produit les précédentes décisions rendues, attestant ce faisant des précédentes procédures pour obtenir le paiement de l’arriéré de loyers et charges dû par Madame [D] [I] et Monsieur [K] [G]. Il apparaît à la lecture de ces décisions que la dette était effectivement soldée en amont de l’audience.
Madame [D] [I] et Monsieur [K] [G] font valoir différentes difficultés financières, par lesquelles ils expliquent l’irrégularité constatée dans le paiement des loyers. Ils mentionnent notamment des revenus instables en raison de la situation de santé de Madame [I], et concernant Monsieur [G], il indique à l’audience reprendre une activité professionnelle. S’ils évoquent également avoir été en difficulté financière du fait d’une procédure de recouvrement par l’URSAFF, il convient de noter que la décision produite, attestant du désistement de l’URSAFF, est datée du 13 janvier 2025, de sorte que cette difficulté était déjà présentée comme résolue au jour de la précédente audience, ayant donné lieu à la décision du 30 juin 2025.
Il convient cependant de noter, à titre d’élément nouveau, que le couple justifie de la réalisation très récente d’une vente immobilière, en produisant l’attestation notariée. Ils ont confirmé à l’audience avoir perçu le prix de vente, ce qui les a conduits à effectuer le versement réglant leur dette, versement de 9000,48 euros effectué en date du 2 février 2026. Ils ont également réglé le loyer du mois de mars 2026.
Il convient de tenir compte des circonstances pour évaluer la gravité du manquement contractuel que représente le défaut de paiement des loyers. Ainsi, l’examen du décompte locatif démontre que la période d’impayés qui a justifié la saisine du juge des contentieux de la protection dans le cadre de la présente instance est une période de 6 mois, d’août 2025 à janvier 2026. Ainsi, il convient de considérer que cette période de défaut de paiement doit être rapportée à la durée globale du bail, et ainsi à la longévité des relations contractuelles entre le bailleur et les locataires. Monsieur [G] et Madame [I] occupent en effet le bien loué depuis 2002, ce qui explique qu’ils évoquent notamment les travaux réalisés à leurs frais dans le logement. S’il est constant que la réalisation de travaux à leurs frais est sans impact sur leur obligation de règlement des loyers, le manquement est nécessairement d’une gravité moins importante compte tenu de la proportion que représente la période sans paiement par rapport à la durée globale du bail, compte tenu du fait que l’impayé locatif est soldé au jour de l’audience, et que le loyer du mois courant a été payé. En outre, il convient de noter que le versement récent au profit de Monsieur [G] du prix issu de la vente immobilière, quel qu’en soit le montant, place nécessairement Monsieur [G] et Madame [I] dans une situation financière plus stable, et permet de considérer qu’ils seront désormais en mesure de tenir leur engagement de paiement des loyers mensuellement, sans décalage ni retard, indépendamment de l’aléas affectant leurs revenus respectifs.
En conséquence, il convient de considérer que le manquement observé ne présente pas une gravité suffisante, de nature à fonder la résiliation judiciaire du bail, qui ne sera pas prononcée. Il convient en conséquence de rejeter la demande de Madame [Q] à cet effet.
Les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont en conséquence devenues sans objet.
II. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS
L’article 1240 du Code civil dispose que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.
Selon l’article 1231-6 du code civil « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. ».
En l’espèce, Madame [Q] sollicite la réparation d’un préjudice moral et financier, à hauteur de 5000 euros. Il n’est cependant pas démontré l’existence d’un préjudice distinct du non-paiement des loyers, sur le plan moral ou financier. En outre, la réparation ne peut intervenir que pour un préjudice certain et actuel, de sorte qu’aucune somme ne peut être accordée en anticipation d’un manquement futur, à savoir une éventuelle défaillance future des locataires ou retards de ces derniers dans le paiement des loyers à venir.
Dès lors, il convient de rejeter cette demande, le préjudice allégué n’étant pas caractérisé par la demanderesse.
III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Madame [D] [I] et Monsieur [K] [G], qui ont contraint la demanderesse à diligenter une procédure pour le paiement des loyers et des charges dus, et n’ont réglé l’impayé que postérieurement à l’acte introductif d’instance, supporteront la charge des dépens en ce compris le coût de la notification de l’assignation à la préfecture.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [N] [Q], Madame [D] [I] et Monsieur [K] [G] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;
CONSTATE l’extinction de la dette locative au jour de l’audience ;
DÉBOUTE Madame [N] [Q] de sa demande de résiliation judiciaire du bail litigieux ;
DIT que les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont en conséquence sans objet ;
DEBOUTE Madame [N] [Q] de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE solidairement Madame [D] [I] et Monsieur [K] [G] à payer à Madame [N] [Q] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Madame [D] [I] et Monsieur [K] [G] au paiement des entiers dépens en ce compris le coût de la notification de l’assignation à la préfecture ;
REJETTE toutes prétentions plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
La Greffière, La Juge,