TJ 31555, 27 mai 2026, RG 26/00870

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00870
N° Portalis DBX4-W-B7J-U53A

JUGEMENT

N° B

DU : 27 Mai 2026

[J] [S] divorcé [U] [S] [R]
[U] [S] [R] divorcée [J] [S]

C/

[W] [T]
[I] [K] épouse [T]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire à
Me [Localité 2]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le mercredi 27 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 16 mars 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [S],
demeurant [Adresse 4]

Représenté par Maître Lucie SARRAMÉA, avocate au barreau de TOULOUSE

Madame [U] [S] [R],
demeurant [Adresse 5] [Localité 3]

Représentée par Maître Lucie SARRAMÉA, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [T],
demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [K] épouse [T],
demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat à effet au 21 avril 2013, Monsieur [J] [S] et Madame [U] [L] ont donné à bail à Monsieur [W] [T] et Madame [I] [K] épouse [T] un logement situé au [Adresse 7] [Localité 4] [Adresse 8] [Localité 5] [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 1500 euros et une provision sur charges mensuelle de 50 euros. Un état des lieux d'entrée a été réalisé le 30 mars 2013.

Par courriers du 4 janvier 2023 et du 14 janvier 2023, Monsieur [J] [S] et Madame [U] [L] ont mis en demeure Monsieur [W] [T] et Madame [I] [K] épouse [T] de régler les loyers et charges impayés.

Monsieur [W] [T] et Madame [I] [K] épouse [T] ont quitté les lieux et restitué les clés par envoi postal.
Un état des lieux a été réalisé le 8 février 2023, hors la présence de Monsieur [W] [T] et Madame [I] [K] épouse [T], par procès-verbal de commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2025, Monsieur [J] [S] et Madame [U] [L] ont ensuite fait assigner Monsieur [W] [T] et Madame [I] [K] épouse [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] pour obtenir leur condamnation solidaire au paiement :
- de la somme de 3908,20 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- de la somme de 18809,61 euros au titre des sommes dues après la sortie des lieux,
- de la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- d'une somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’audience du 16 mars 2026, Monsieur [J] [S] et Madame [U] [L], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation.

Bien que convoqués par procès-verbal de commissaire de justice adressé selon les modalités prévues par l'article 659 du code de procédure civile le 12 décembre 2025, Monsieur [W] [T] et Madame [I] [K] épouse [T] ne sont ni présents ni représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [J] [S] et Madame [U] [L] produisent un décompte du 31 décembre 2023 indiquant que Monsieur [W] [T] et Madame [I] [K] épouse [T] restent devoir la somme de 3908,20 euros, mensualité de janvier 2023 comprise, après prise en compte de la régularisation de charges pour l'année 2022. Il convient cependant de noter qu'une erreur figure dans le décompte, puisque pour calculer le différentiel entre les sommes appelées au titre des provisions de charges sur l'année 2022, et le montant réel des charges, il n'a été décompté que la somme de 968 euros dans la colonne crédit, qui ne correspond qu'à 11 mois d'appel de charges, le décompte mentionnant bien un appel mensuel de 88 euros pour chaque mois de l'année 2022, inscrit en débit. Ainsi, il convient de retenir que la somme de 1056 euros a été facturée au titre de l'appel provisionnel de charges, et non 968 euros comme indiqué dans le décompte. Il convient ainsi de déduire du total dû par les locataires la somme de 88 euros. Le justificatif de la régularisation de charges est par ailleurs fourni par les bailleurs.

Monsieur [W] [T] et Madame [I] [K] épouse [T], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette pour le surplus.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 3820,20 euros.

II. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».

En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il résulte de l’ensemble de ces articles que le locataire est tenu des réparations locatives dont l’existence est démontrée par le bailleur et qui lui sont imputables, en ce qu’elles excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et ne résultent pas d’un usage normal des lieux.

Il y a lieu de rechercher si les dégradations alléguées sont imputables à la vétusté, à la carence du locataire ou les deux à la fois. La vétusté implique une lente dégradation des lieux résultant d’un écoulement du temps assez long. L’usure normale des peintures, papiers peints et parquets doit être assimilée à la vétusté après plusieurs années d’occupation.

La vétusté du bien loué ne peut être invoquée par le preneur que si son état ou son aggravation ne résultent pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien, qui lui serait imputable et dont la preuve incombe au bailleur.

En l'espèce, le bailleur produit un état des lieux d'entrée contradictoire en date du 30 mars 2013 et un état des lieux de sortie établi par procès-verbal de commissaire de justice en date du 8 février 2023, en l'absence des locataires, bien que convoqués.

L'état des lieux d'entrée contradictoire versé aux débats indique la mention "bon état" s’agissant de l’état des pièces et équipements. Il est cependant noté la présence d'un élément fendu dans les toilettes, de portes à remplacer pour un meuble de la salle de bains, ainsi que la présence de 15 impacts sur le plan de travail de la cuisine. En revanche, l'état des lieux de sortie réalisé le 8 février 2023 par un commissaire de justice mentionne un certain nombre de dégradations et des photographies sont jointes pour en attester.

Il résulte de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie que le logement présentait des désordres qui ont été justement imputés à Monsieur [W] [T] et Madame [I] [K] épouse [T], en ce qu'il est relevé un défaut d'entretien de l'extérieur, caractérisé par la présence de bâches, de déchets végétaux, de pots de fleurs, de bouteilles de gaz. Les haies ne sont pas taillées, il est noté la présence d'un roncier sur une partie de la clôture, et des feuilles mortes. Il convient de noter que l'entretien des espaces verts était expressément prévu en tant que "clause expresse" dans le contrat de location signé en 2013, de sorte que les locataires ne pouvaient ignorer leur obligation à cet égard. Il est justifié par le bailleur d'une facture du 24 février 2023 pour un montant de 1500 euros pour l'entretien de l'extérieur,de sorte qu'il est justifié que cette somme soit retenue à la charge des locataires au titre de la remise en état du logement.
Les sommes facturées dans la facture de TOUTNEUF31 du 22 février 2023 sont justifiées s'agissant des sommes facturées au titre de la main d'oeuvre, du traitement à la déchetterie, et du nettoyage des différents éléments, en ce que le constat réalisé à l'état des lieux de sortie atteste de ce que les lieux sont sales, notamment les sols et les murs, avec la présence de nombreuses toiles d'araignées et traces diverses, les joints sont noircis dans plusieurs pièces, les volets roulants sont "extrêmement" sales dans la chambre, plusieurs traces de moisissures sont relevées notamment dans la salle de bains. Il convient également de considérer que la nécessité d'un nettoyage important étant établie, la facture de location des outils de nettoyage, à hauteur de 349,06 euros est également justifiée par la nécessité de remise en état et doit être mise à la charge des locataires au regard de l'absence de nettoyage effectué avant leur départ.
Les sommes facturées au titre de la réparation du seuil des portes d'entrée, des portes intérieures et des placards sont également justifiées par les constats de dégradation sur ces éléments tels que consignés dans l'état des lieux par le commissaire de justice. Il est notamment noté que le cadre de la porte dans le dégagement est abîmé, que la porte coulissante du placard situé dans le même dégagement ne fonctionne plus, et que le seuil en PVC de la porte d'entrée est cassé.
Les sommes facturées au titre de la dépose et remplacement des meubles de la salle de bain et du receveur de douche, ainsi que des raccords de faïence, sont justifiées par les constats effectués dans la salle de bain, qui ont permis d'observer que "tout le bac de douche est écaillé" et "le meuble sous vasque est gondolé et rongé par l'humidité", "la face du meuble orientée vers la baignoire est rongée par l'humidité". Les sommes facturées au titre de ces remplacements et ces réparations seront donc justement retenues comme étant à la charge des locataires. S'agissant de la somme de 90 euros facturée pour le carrelage de la terrasse, il convient de considérer qu'elle est justifiée par le constat réalisé, à savoir qu'un carreau est "légèrement émaillé", caractérisant une dégradation qui ne s'apparente pas à l'usure normale du bien.

S'agissant cependant des sommes retenues au titre du remplacement du plan de travail de la cuisine, il convient de noter que l'état des lieux d'entrée signalait déjà un état d'usage, notant la présence de 15 impacts. Lors de l'état des lieux de sortie, il est noté que le plan de travail est sale, et qu'il est "impacté au niveau de la tranche". Les photographies réalisées permettent de constater que des impacts sont effectivement présents, et que le plan de travail est en état d'usage, cependant, en l'absence de photographies réalisées à l'état des lieux d'entrée permettant d'établir une éventuelle différence entre les impacts initialement constatés, et ceux observés lors de l'état des lieux de sortie, et eu égard à la durée de la location de presque 10 ans, il convient de considérer que l'état du plan de travail ne peut être imputé aux locataires faute d'élément suffisant, et que le remplacement d'un tel élément après 10 ans d'utilisation ne saurait être mis à la charge des locataires en l'absence de dégradation évidente qui soit démontrée.

S'agissant des sommes facturées au titre des travaux de peinture, il convient également de considérer que la reprise des peintures après une location d'une durée de presque 10 ans ne saurait être imputée aux locataires, en ce que l'usure des peintures doit être assimilée à la vétustée après plusieurs années d'occupation. Ainsi, les sommes facturées pour ces travaux seront déduites des sommes dues par les locataires.

Enfin, il convient de rappeler que l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : "Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception."

En l'espèce, si les bailleurs affirment avoir convoqué les locataires à un premier état des lieux fixé le 31 janvier 2023, par lettre recommandée avec accusé de réception le 14 janvier 2023, il n'est pas apporté la preuve de cet envoi, de sorte qu'il ne peut être confirmé qu'il y avait un obstacle à la réalisation d'un état des lieux amiable. Ainsi, les frais de commissire de justice inhérents à la convocation des parties et la réalisation d'un état des lieux par procès-verbal ne sauraient être mis à la charge des locataires dans le cas d'espèce, faute de preuve de la réalisation des diligences prévues au premier alinéa.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de paiement relative aux frais de commissaire de justice.

Ainsi, il convient de retenir, s'agissant de la somme due par les locataires au titre des réparations locatives, le montant de la facture de 1500 euros, celle de 349,06 euros, ainsi qu'une partie de la facture de 16974 euros.
Il convient en effet de déduire de cette dernière facture les sommes de 1320 euros (correspondant au remplacement du plan de travail), 7854 euros (correspondant à la peinture des murs et plafonds) et 880 euros (correspondant à la peinture des portes intérieures), de sorte que la somme retenue comme pouvant être mise à la charge des locataires au titre de cette facture s'élève à 8240 euros.

Aussi, il convient de condamner Monsieur [W] [T] et Madame [I] [K] épouse [T] à payer la somme de 10 089,60 euros (1500+359,06+8240), au titre des réparations locatives.

III.SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

L’article 1240 du Code civil dispose que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.
Selon l’article 1231-6 du code civil « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. ».
En l’espèce, il n’est pas démontré un préjudice distinct du non-paiement des loyers et des réparations locatives, déjà indemnisé par les intérêts moratoires, pas plus qu'il n'est démontré la mauvaise foi des locataires.
Dès lors, il convient de rejeter cette demande.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [W] [T] et Madame [I] [K] épouse [T], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [J] [S] et Madame [U] [L], Monsieur [W] [T] et Madame [I] [K] épouse [T] seront condamnés à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,